商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題探析

摘 要：在我國社會經(jīng)濟增長的推動下，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，且呈現(xiàn)出逐漸生成的趨勢，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要位置，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身所具有的特殊性使得當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算難度與復(fù)雜性與日俱增。本文將結(jié)合實際情況對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中存在的問題進行分析并提出有效意見，旨在促進我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；有效措施

成本核算主要是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發(fā)項目的總成本與單位建筑面積內(nèi)消耗成本的會計過程中，因此成本核算的準(zhǔn)確性將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際管理水平，進而影響到企業(yè)在實際經(jīng)營過程中所獲取的經(jīng)濟利益。然而，由于企商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身具有特殊性特征，在一定程度上增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難度與復(fù)雜性，這就對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理水平以及相關(guān)工作人員的工作質(zhì)量提出了更高的要求。本文將結(jié)合實際情況對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營過程中所體現(xiàn)出的成本核算問題進行分析，并提出可行性建議，以期為今開展的相關(guān)工作提供寶貴經(jīng)驗。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中存在的主要問題

1.成本核算對象模糊

現(xiàn)階段，大部分商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中通常是以成片開發(fā)的方式對土地進行利用，且需要分期、分批來完成項目開發(fā)工作，而產(chǎn)品的種類也是多種多樣，這就為成本核算工作帶來一定難度。在實際工作過程中，由于會計準(zhǔn)則中缺乏對核算對象的具體規(guī)定，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計人員核算過程中并不能及時明確成本核算對象，且缺乏有力的參考依據(jù)，嚴(yán)重影響到企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性，進而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定不利影響。

2.缺乏合理的費用分配方式

根據(jù)成本會計中的相關(guān)規(guī)定，在實際生產(chǎn)過程中因生產(chǎn)產(chǎn)品而產(chǎn)生的所有直接費用，均屬于該產(chǎn)品的成本，然而若是屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時所共同產(chǎn)生的費用，則需要根據(jù)相關(guān)規(guī)則將費用規(guī)歸屬進行分配，在此之后才可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合產(chǎn)品生產(chǎn)的實際情況對其產(chǎn)生的成本進行核算，間接將共同產(chǎn)生的費用歸集到該產(chǎn)品的成本中?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在對成本進行核算的過程中，通常會將開發(fā)過程中產(chǎn)生的建設(shè)工程費用作為主要開發(fā)成本，而對于在開發(fā)過程中產(chǎn)生的拆遷補償費等其他配套費用這些間接成本，卻因缺乏合理的費用分配方式，無法得出明確結(jié)果，最終嚴(yán)重影響到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營管理過程中成本核算這一工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定不安全因素。

3.會計人員缺乏對相關(guān)規(guī)定的認(rèn)知

由于商業(yè)地產(chǎn)自身具有較強的特殊性，使得會計成本核算工作難度日益增加，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營管理的過程中，成本核算這一部分工作內(nèi)容將直接影響到企業(yè)今后發(fā)展以及稅收籌劃。若是在核算過程中出現(xiàn)核算錯誤，將會為企業(yè)帶來較多稅收風(fēng)險，這就需要會計人員具備較強的專業(yè)水平，以充分保證成本核算的準(zhǔn)確性、真實性。然而當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，大部分會計人員在實際工作的過程中并沒有嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)中的要求進行操作，且存在不了解稅法法規(guī)的情況，這就導(dǎo)致工作人員在成本核算的過程中極其容易因理解錯誤、記憶錯誤等方面因素，出現(xiàn)成本核算偏差的現(xiàn)象，進而嚴(yán)重影響到企業(yè)成本核算工作質(zhì)量及工作效率，對企業(yè)稅收籌劃造成嚴(yán)重影響。

4.財務(wù)人員綜合水平較低

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，自身具有較強大特殊性，這就需要企業(yè)會計人員自身具備較強的專業(yè)知識，同時還需要專業(yè)技能較強的財務(wù)人員作為工作支撐，以充分保證成本核算工作質(zhì)量。在成本核算的過程中，不僅需要會計人員對相關(guān)費用進行計算，同時還需要財務(wù)人員來完成部分成本數(shù)據(jù)分析、確認(rèn)、計算等方面工作，而這些數(shù)據(jù)將會作為成本分析、項目可行性分析的基礎(chǔ)，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的各項決策提供有力的參考依據(jù)。然而現(xiàn)階段，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員，在實際工作過程中存在專業(yè)知識單一、業(yè)務(wù)事業(yè)狹隘等方面問題，缺乏較強的工作積極性，組織協(xié)調(diào)能力較差，進而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作質(zhì)量始終停滯不前，無法得到有效提升，從而嚴(yán)重影響到企業(yè)的整體管理水平以及成本核算的準(zhǔn)確性，為企業(yè)經(jīng)營管理帶來一定不利因素，不利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

二、解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的有效措施

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，當(dāng)前市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分，對促進經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，且在市場經(jīng)濟變化的影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式逐漸發(fā)生變化。為了有效提高當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)針對企業(yè)發(fā)展過程中存在的上述問題及時采取有效措施，以規(guī)避經(jīng)營過程中可能遇到的各種風(fēng)險。第一，完善成本控制措施體系。為了充分保證成本核算的準(zhǔn)確性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在今后發(fā)展過程中不斷完善成本控制措施體系，使得成本核算對象、費用分配方式可以得到明確規(guī)定與劃分，進而為會計人員的相關(guān)工作提供有力參考依據(jù)。一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員可以根據(jù)當(dāng)前成本的主要類型，將成本按照其性質(zhì)、經(jīng)濟用途等方面進行成本歸集，使得會計人員在成本核算的過程中可以明確核算對象；另一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以將無法直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品的單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，可以直接按照占地面積、建筑面積等方面標(biāo)準(zhǔn)進行分?jǐn)?，以充分保證相關(guān)配套費用的準(zhǔn)確性。第二，加強會計人員對稅法、會計法等相關(guān)法律的學(xué)習(xí)。由于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中存在會計人員無法充分理解相關(guān)法律法規(guī)的現(xiàn)象，為成本核算工作帶來一定困難。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強會計人員對相關(guān)法律的學(xué)習(xí)。由于成本核算工作質(zhì)量將直接影響到企業(yè)稅收籌劃，為會計人員的相關(guān)工作帶來一定挑戰(zhàn)，對此企業(yè)應(yīng)深化會計人員對成本核算這一工作的了解，使得會計人員可以充分認(rèn)識到這一工作的重要性，并可以在今后的工作過程中關(guān)注企業(yè)所得稅、土地增值稅等方面的相關(guān)信息，充分掌握企業(yè)經(jīng)營的實際情況，加強自身對相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，與此同時，企業(yè)還可以為相關(guān)工作人員舉辦座談會，為會計人員創(chuàng)造良好的外界環(huán)境，進而提高會計工作人員的專業(yè)能力。第三，提高財務(wù)人員的整體素質(zhì)。財務(wù)人員綜合素質(zhì)不高是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中較常存在的問題，因此企業(yè)在今后發(fā)展過程中應(yīng)注重結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的實際情況對相關(guān)工作人員進行定期培訓(xùn)，以提高財務(wù)人員的整體素質(zhì)，使得這些財務(wù)人員可以在充分掌握專業(yè)知識理論的同時，提高自身的實踐應(yīng)用能力，同時提高自身的相關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本編制、成本控制等方面能力，進而在今后工作過程中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有效提高工作效率及工作質(zhì)量，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的各項決策提供有力的參考依據(jù)。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)濟逐漸發(fā)生變化，這就對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平有了更高的要求，而成本核算作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，將直接影響到企業(yè)經(jīng)營效益以及今后發(fā)展?fàn)顩r。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的經(jīng)營管理過程中應(yīng)結(jié)合當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)中的具體要求進行操作，同時充分認(rèn)識到成本核算工作的重要性，在法律條例的引導(dǎo)下合理制定本企業(yè)的成本核算與管理制度，定期組織會計人員參與培訓(xùn)與考核，從而有效提高工作人員的工作質(zhì)量及工作效率，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)今后的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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作者簡介：趙躍（1977.03- ），男，籍貫：石家莊，漢族，會計師，中國注冊會計師，本科，天津泰達建設(shè)集團有限公司，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理、稅務(wù)等經(jīng)濟類