淮海路的難題

許冰清

ZARA要從淮海路撤店的消息，饒偉剛在2018年春節(jié)前就聽說了。

一個在ZARA工作的朋友告訴他，這家快時尚公司正準備關掉其位于上?；春Ｖ新分卸?、正對著競爭品牌H&M;旗艦店的那家3層樓門店。這看似只是一項符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃的決定—自2017年年初起，ZARA就陸續(xù)關停了一批開在國內(nèi)各大頂級商圈內(nèi)的沿街大店，轉而在購物中心尋找市場機會。

作為房地產(chǎn)行業(yè)咨詢公司戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部的主管，饒偉剛早已見慣了品牌的進進出出。但這一次他感到沮喪，“按照這個說法，品牌可能覺得淮海路的墮落不可避免，對上海市中心這個傳統(tǒng)意義上的頂級商圈已經(jīng)絕望了。”饒偉剛說。

最終，的確沒有太多人關注這家ZARA門店消失的過程—2018年4月中旬，ZARA撤出了淮海路。

差不多兩年前，這條路上東段的“太平洋百貨”宣布關店歇業(yè)，當時引發(fā)的討論可謂熱烈：開了19年的“老字號”百貨為何要離開淮海路？淮海路的商業(yè)氛圍是不是不行了？還有多少品牌已經(jīng)決定離開淮海路？

饒偉剛手頭有一份尚未發(fā)布的規(guī)劃方案，他很希望能通過它解答外界關于淮海路的上述困惑，或者說失望。

受上海市黃浦區(qū)商務委之托，2017年10月開始，戴德梁行參與了針對新一輪“淮海中路商業(yè)結構調整三年行動計劃（2018-2020）”的前期研究及策略制定工作。目前方案已基本成型，預計于2018年正式落地實施。

在這份方案中，最關鍵的三大調整方向分別為“重建街區(qū)精神”“創(chuàng)新性利用物業(yè)資產(chǎn)”及“開發(fā)支馬路活躍區(qū)”?！兜谝回斀?jīng)周刊》在2018年4月初向黃浦區(qū)商務委確認了這一規(guī)劃方案的存在，但隨后被告知“具體內(nèi)容將在2018年下半年，以專題發(fā)布會形式向社會披露”，相關采訪因此未能成行。

而從上海市商務委披露的另一份《全力打響上海購物品牌加快國際消費城市建設三年行動計劃》來看，淮海中路即將面臨的業(yè)態(tài)調整，已變成整個上海在構建“國際消費城市”目標過程中的一部分重要工作。新消費試驗、老字號重振、商業(yè)地標重塑等一系列專項計劃將在這里展開，官方寄希望于通過這些雄心勃勃的規(guī)劃恢復淮海中路“世界級商街”的歷史地位。

既談及恢復，那表明曾經(jīng)失去—仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在情況最糟糕的2009年至2010年間，淮海路零售物業(yè)的平均空置率從兩年前的不到10%，陡增至近45%，“空鋪潮”一詞對當時的淮海路而言并不夸張。此后幾年，隨著南京西路-靜安寺商圈的崛起和百貨業(yè)態(tài)整體陷入低迷，大品牌持續(xù)撤出淮海路，這條著名商業(yè)街甚至一度成為部分品牌意欲主攻低線市場時開一個廣告店的選址處，可想而知這類店鋪的實際生意也不會好到哪里去。盡管K11、淮海755和環(huán)貿(mào)iapm等商場的開業(yè)在最近兩年為淮海路重新找回了一點存在感—有跡象表明新計劃正是在這一輪業(yè)態(tài)調整的基礎上繼續(xù)—與解放前及改革開放初期引領全國零售風潮的巔峰表現(xiàn)相比，淮海路亟待更多改變。

老字號帶來繁榮，也造成商鋪物權復雜

1920年代至1930年代，由于地處法租界內(nèi)的主干道，當時淮海中路還叫著它另一個著名的名字“霞飛路”。它東起如今的西藏南路，毗鄰上海市中心的人民廣場商圈；西至如今的華山路，與另一主流商圈南京西路也相距不遠。

按照居民類型和發(fā)展出來的商業(yè)形態(tài)，上海解放前，這里曾自然地分成了東、中、西3段：東段的石庫門里弄于清末明初即初具規(guī)模，聚居江浙商賈，亦有外灘發(fā)展而來的洋行生意；中段擠滿了1920年代入境的白俄難民，商品頗具異域風情；西段則多為法、英、美僑民居住的別墅，住宅之用多過商業(yè)。

曾經(jīng)住在淮海路上的老年人，大多喜歡這些舊街鋪的“配套感”：書店、照相店、西餐館、熟食店、點心店、服裝店、電影院、學校、菜場……利用各類舊式公寓樓和里弄的沿街位置開起來，商鋪一度都以服務本地居民為主，在整個淮海路商圈里有機地穿插起來。

現(xiàn)在仍為上海人津津樂道的許多老字號品牌，實際也大多源自這一時期的商業(yè)發(fā)展：西番尼、蝴蝶酥做得好的哈爾濱食品廠，來自于一位偷師俄國技藝的山東糕點師傅；干洗網(wǎng)點一度遍布全市的正章洗染，總部店面是從俄國人手上盤下的，用的是日本工藝；口氣很大、卻以醬菜聞名的全國土特產(chǎn)商店，最早經(jīng)營滬寧、滬杭鐵路沿線的土特產(chǎn)；街上少見的大型茶葉鋪敘友茶莊，其歷史也可追溯至浙江商人在解放前盤下的半間門面。

如今將近一個世紀過去，走在街面上乍一看，淮海中路，尤其是中段的商業(yè)熱度似乎仍由這些老字號主導。

但對于從小在這里長大的錢小昆來說，老字號扎堆已經(jīng)成了他很不喜歡的一個現(xiàn)實。在接受《第一財經(jīng)周刊》采訪時，他將淮海路打趣地稱為“鮮肉月餅一條街”，這個說法源于在七八家老字號的窗口都能看到、買到鮮肉月餅這種“本地特色小吃”的狀況。

“老字號國有”的過程，源于1950年代在全國商界大力推進的“公私合營”浪潮：將傳統(tǒng)品牌及商戶資產(chǎn)收歸國有，初期向原所有者支付定息分紅，期滿后即全部轉為國有資 產(chǎn)。

目前在淮海中路上，全國土特產(chǎn)商店、老大昌、光明邨、正章、滄浪亭、紅房子西餐廳等一系列餐飲品牌，都已歸于國資背景的上?；春Ｉ虡I(yè)（集團）有限公司旗下。另一家益民集團，是由淮海路當時所在的盧灣區(qū)（后并入黃浦區(qū)）內(nèi)8家企業(yè)合并而來，目前擁有包括上海鐘表商店、古今內(nèi)衣、天寶龍鳳、金辰大酒店在內(nèi)的服裝、配飾和酒店品牌。

公私合營和國企改制的過程，同時讓淮海集團和益民集團掌握了淮海中路兩側大量的物業(yè)資源，其覆蓋范圍不僅限于老字號品牌原先自己經(jīng)營的門面，也包括解放后，淮海路上利用沿街商鋪位置整合出來的許多糧油食品店、布店、供銷社、舊貨店和百貨商廈等物業(yè)資源。

在2014年3月針對益民集團完成的一份行業(yè)研究報告中，平安證券據(jù)統(tǒng)計稱，益民集團的自有物業(yè)面積超過17萬平方米，其中大量為淮海路地段的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)；同期，淮海集團旗下的商業(yè)總公司在淮海路擁有的物業(yè)規(guī)模也超過9萬平方米。

“淮海路上物權過于集中的問題，是很容易關注到的?？紤]到現(xiàn)有的租戶利益，以及品牌本身的延續(xù)性，在3年內(nèi)要將這些物業(yè)資產(chǎn)騰挪出來、做更高收益或是更有社會價值的利用方式，比較難。所以我們建議政府與企業(yè)合作搭建資本平臺，重新梳理這類物業(yè)的使用方式，這是長期可持續(xù)的思路。”對于“創(chuàng)新性利用物業(yè)資產(chǎn)”的部分，饒偉剛向《第一財經(jīng)周刊》這樣解釋。

的確，假如從物權角度看，淮海集團與益民集團也許應該被視作淮海中路目前真正的所有者。小至一個品牌在沿街商鋪中的更迭，大至整片街區(qū)的風格與業(yè)態(tài)塑造，許多是非功過，本質上其實都與“國企問題”掛鉤。

百貨業(yè)的黃金期及風水迷思

然而公允地講，盡管物權問題確實部分阻礙了淮海路的商業(yè)發(fā)展，但就消費者端而言，絕大部分人應該并沒有特別感受到這兩大“地主”的存在，以及它們對于整條街商業(yè)格局的影響。

詬病集中在街上那些最顯而易見的部分，比如交通。從東至西，在總長超過2.2公里的淮海中路上，不但有一座嚴重阻隔行人交通的天橋，地鐵站也只有3個，其中只有一個是多線換乘站—在中段的“淮海中路”站開通前（2015年），要走著“逛”完整條街實在是不容易的任務。

淮海中路通地鐵、街面大范圍改造翻修，以及“大商業(yè)”的陸續(xù)出現(xiàn)，實際都源自于1992年上海地鐵1號線的開工建設。在一份當事者的回憶博客中，這一系列工程被稱為“新淮海戰(zhàn)役”：政府不僅結合地鐵站點自行開發(fā)了寫字樓項目，發(fā)動大企業(yè)開發(fā)了十多個1萬平方米左右的商場，還以動遷、擴容、打通等方式，改善了街鋪的形象。也正是在對于這次改造的后續(xù)討論中，淮海中路首次擁有了以偏歐陸的新古典主義為基礎、結合現(xiàn)代海派風格的“高雅”定位。

2013年針對淮海中路的街道空間開展學術觀察時，同濟大學教授陳泳及其團隊成員也發(fā)現(xiàn)了當年改造留下的一些痕跡。

“直觀感覺當時應該是做過城市設計的，建筑的‘退后（注：行業(yè)術語，直觀體現(xiàn)為街道依靠建筑形成的實際人行道寬度）雖然不一，但還是有規(guī)律的。相當于這條街道一眼看過去不是直的，恰恰是想做成這種曲線型的，顯得空間更大更豐富?！标愑緦Α兜谝回斀?jīng)周刊》說。但事實上，對商業(yè)街，特別是像淮海路這樣的商業(yè)街而言，退后退多了，而且退得還不均勻的話，對人的活動反而不便，因為不僅看不到商業(yè)的露出，人們沿街走路的可能性也會降低。

在整條街的項目中，陳泳印象中唯一做得不錯的，是當時新開業(yè)的K11商場?！澳莻€商場實際上是貼著用地紅線設計的，但就很有香港建筑師的特色，用一個緩坡把人與街道的關系處理得非常好?！?/p>

在如今的淮海中路上，K11因特殊的“商業(yè)+藝術”組合模式，以及獨特的視覺系統(tǒng)和商場設計，被認為是整條街東段最大的亮點項目。接受《第一財經(jīng)周刊》采訪的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，幾乎也都提及了其物業(yè)面積過小、改造受限的歷史背景?！霸?jīng)那么爛的一個場子能改成這樣，已經(jīng)很了不起了。”

改名為K11之前，按照開發(fā)商的名字，這里被稱為“香港新世界大廈”。2002年落成時，這棟60層樓、總高度超過260米的超甲級寫字樓是整條淮海路的高層建筑之首。但與周邊的力寶廣場、上海廣場、金鐘廣場類似，這些項目的裙樓商場部分面積大多在5萬平方米以內(nèi)，僅是象征性的零售配套，大部分建筑面積被劃歸給了寫字樓—有了優(yōu)質寫字樓資源打底，就有外資品牌招商收稅的機會，這是當時政府設想中的“樓宇經(jīng)濟”。

商業(yè)裙樓面積過小，也成為淮海路上常見的一類“歷史遺留問題”。但不可否認的是，這些港資商業(yè)地產(chǎn)運營商帶來的經(jīng)驗開啟了淮海路、上海甚至整個中國內(nèi)地的百貨繁榮時代。

在大上海時代廣場的商場內(nèi)，九龍倉曾創(chuàng)新性地引入過集團旗下的兩個百貨品牌美美百貨和連卡佛，帶來了包括Ferragamo、Gucci和Prada在內(nèi)十多個奢侈品品牌的“國內(nèi)首店”，以及買手店這一全新的業(yè)態(tài)模式。在此后20年內(nèi)，連卡佛在這里的進出與裝修，以及美美百貨在淮海路上的騰挪，都曾是城中的熱門話題。

在百貨生意最為如魚得水的那些年，將淮海中路稱為“百貨一條街”也不為過：這里不僅有過本土的第一百貨、二百永新兩大“號碼百貨”，以及華聯(lián)、東方商廈，也有過伊勢丹、美美、東方美莎、OPA等日系百貨，還有港資的瑞興和巴黎春天、臺資的太平洋、馬來西亞的百盛……

“當時我們做百貨的，沒有把任何商場、購物中心放在眼里。不是說高傲，但當時生意實在太好，市場上真的能夠跟百貨形成競爭的商場很少?！痹诨春Ｂ飞夏嘲儇浌矩撠熣猩痰拇魍Α兜谝回斀?jīng)周刊》表示。回想起來，唯一讓他感到遺憾的是“當時沒能意識到華亭伊勢丹是個多么有歷史價值的項目”。

“華亭伊勢丹”所在的淮海中路527號，目前依然可以找到。這里現(xiàn)在是一座空關狀態(tài)的購物中心。1993年蓋完大樓時，土地的擁有者錦江集團一度想將其建造為概念相當超前的“國際購物中心”，但最終決定將大部分面積交由日本的名牌百貨公司伊勢丹打理。

日式百貨的選品思路和服務細節(jié)，令當時的上海消費者嘖嘖稱奇—即使只是想換個樓層吹吹空調，電梯口依然有穿著制服的服務員迎來送往，再鞠著接近90°的躬等待電梯門關上。很快，這里就開出了中國的第一個香奈兒化妝品專柜；再過兩年，在這里能買到帶充氣鞋舌的新款銳步運動鞋；現(xiàn)在已經(jīng)落地許多購物中心的設計師品牌ZUCZUG，2002年時也將第一家門店開在這里。

然而，其興也勃也，其亡也忽也。

“伊勢丹這棟樓，是淮海路很典型的一個消極面。街上類似的例子還有雪豹商城、芭比大廈。芭比店已經(jīng)撤走這么多年了，空關著的樓里還貼著芭比的畫，這是一個很恐怖的事情?！贝魍Α兜谝回斀?jīng)周刊》說，在他與同行的討論中，這類狀態(tài)不佳、久久未能新生的物業(yè)項目很容易被貼上“風水不好”的標簽，“最好的解決方案可能就是炸掉重做?！?/p>

而科班出身的陳泳，更喜歡將“風水”稱為“環(huán)境學”的一部分，“風水里面其實有很多科學的部分，比如人對陽光的喜歡、對通風的要求、對居住環(huán)境的需求，這些都是環(huán)境學。北面有背靠、更喜歡東南順風，這些東西沒什么錯。只是因為講科學，大家聽懂了有時候也不以為然，但是冠以風水之名以后，就感覺有一種無形的力量?！?h3>街鋪究竟能怎么改？

另一種無形的力量，來自于越來越急迫的市場需求。

2005年以后，國際快時尚及運動品品牌開始拓展中國市場，在頂級商圈開出一家數(shù)層樓、大面積的旗艦店成為最好的營銷手段之一。很快，淮海路就擠滿了這些國際品牌的大店—貝納通來了，C&A;、H&M;和ZARA一起來了，優(yōu)衣庫來了，很快Topshop也要來了；耐克來了，阿迪達斯來了，安德瑪來了，很快FILA和銳步也要來了。

建筑面積數(shù)千至上萬平方米、效益不好的百貨商場，成了安置這些品牌的最好空間。比如優(yōu)衣庫就將自己3層樓的全球旗艦店開在了原先二百永新的商場內(nèi)，后者曾是淮海中路上的第一家國營商店。

也有商場借此機會“螺螄殼里做道場”，將自己徹底轉型成了更受歡迎的購物中心，比如現(xiàn)在的“淮海755”。由于體量小，很多人直接將這個商場與其主力店無印良品畫了等號。2015年12月底開業(yè)時，占據(jù)了一樓主入口和街角位置、整整3層樓的無印良品旗艦店吸引了近7000位顧客，要進店得先排一個小時的隊。那天的銷售額也刷新了無印良品全球新店開業(yè)首日的銷售紀錄。

這可比原來在這個位置的“東方商廈”熱鬧多了。2013年，姚志煜被百聯(lián)集團從湖南調回上海。接手不久，他就確認了這家老牌商場勉力維持的慘淡現(xiàn)狀：從底樓的沿街柜臺開始，只用了一年時間，作為“門面”的化妝品品牌就全部撤柜離開，樓上的服裝柜臺也受到影響，生意開始下滑。

但姚志煜當時覺得，對真正有超前眼光的招商團隊而言，亂局也可以說是一種機會?！澳悴荒軉渭兊卣f百貨業(yè)就是不行了，淮海路就是不行了。南京路上的四大百貨，早年就可以做到在全球各個大洲都有自己的買手團隊，連卡佛都達不到那樣的水平。所以如果還像以前一樣，只知道抓那些大家都認識的品牌、奢侈品，可能就是沒法做下去?！?/p>

淮海中路西段此前發(fā)生過的“歷峰撤柜”事件就印證了這種說法。2006年，為了迎接這家全球知名奢侈品集團的入駐，淮海集團曾對國泰電影院附近的國泰公寓做過一次大規(guī)模改造，留下了富有老上海風情的外立面樣式，內(nèi)部則將原先的8個開間門面打通，重新規(guī)劃成了上下3樓、連成一片的街鋪，一口氣引入了8個鐘表品牌。但隨著歷峰總部及旗下品牌在2015年遷址到南京西路，這些高級街鋪一度空置許久。

2016年至2017年，在為淮海集團旗下的這些物業(yè)重新尋找租戶的過程中，仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然確定了“還是要做潮流”的想法。她為業(yè)主方率先敲定的兩個品牌為Gentle Monster和8seconds，都是來自韓國的潮牌。

此后，隗然又一口氣在原先歷峰的街鋪區(qū)引進了包括MLB、New Balance、G-SHOCK、亞瑟士在內(nèi)的一系列運動品牌，以及幾家更新潮的內(nèi)衣、珠寶品牌。“那時候整個區(qū)域里，運動品牌已經(jīng)開始逐漸向上走，無印良品也對生活方式類品牌有了群體帶動效應。整條淮海路上，除了珠寶、鐘表、奢侈品，最終能跑出來的也只有運動和快時尚品牌?；蛘哒f，在目前這一階段，只有這些品牌能承受淮海路的租金水平。”她對《第一財經(jīng)周刊》表示。

不過，在饒偉剛參與制定的淮海路改造新計劃中，這種“順勢而為”的常規(guī)招商方式可能將有所改變。

“淮海路的街鋪業(yè)態(tài)品類目前過于單一，我們希望它更像無印良品，是一個業(yè)態(tài)比較豐富的組合?！别垈偼嘎缎路桨赣媱潓⒄麄€淮海路商圈的零售比例最終下調到50%左右。這件事會先從與主街相鄰的支路做起，通過保留、發(fā)掘那里原生態(tài)的商業(yè)行為，建造出一個個小體量的主題活躍區(qū)，最終輻射影響到主街的生態(tài)。

真的要靠shopping mall來拯救這條街？

2006年，當龐嵚來到淮海中路與陜西南路路口、為新鴻基計劃要建造的商業(yè)綜合體環(huán)貿(mào)iapm踩點時，他看到的仍是一座占地2.4萬平方米的襄陽路小商品市場。這里曾與上海本地的七浦路、北京的秀水街等項目齊名，貨全價廉，“但帶給市場的影響力不完全是正向 的?！?p>

龐嵚目前是英國設計事務所貝諾的董事，在2013年正式開業(yè)后，環(huán)貿(mào)iapm也成了貝諾在上海市場最常介紹的項目案例之一。因為這是淮海中路上第一個符合真正意義上“商業(yè)綜合體”概念的項目。

綜合不僅指業(yè)態(tài)的豐富，而是除了有購物中心、寫字樓、酒店或者住宅，還有與公共交通的連接關系?！拔覀儗⒁粋€大綜合體放在一個地塊里，就相當于移植了一個新的器官進去，將過去衰竭的器官替換掉了。有的人會覺得對商圈來說，用業(yè)態(tài)調整—像針灸式的那種診療方法—可以挽救一下。但對于當時淮海路商業(yè)更新?lián)Q代的需求來說，簡單的方法已經(jīng)不足以滿足整個市場已經(jīng)儲存的購買力了?！饼媿聦Α兜谝回斀?jīng)周刊》表示。

全新的設計思路在2013年讓環(huán)貿(mào)iapm在地產(chǎn)圈內(nèi)“爆”出了名聲，許多人會專程前來研究這座商場的動線、配色，甚至是天花板的設計。將存量物業(yè)翻新為類似的商業(yè)綜合體，也成了這條街上越來越多開發(fā)商的目標?，F(xiàn)在僅在傳統(tǒng)商場云集的淮海中路東段，就有淮海南豐匯，新天地廣場、K11二期、中環(huán)廣場等多個項目正在建設。

2018年是上述大部分項目入市的關鍵時間點，介紹文案也都不可避免地在“高雅”“女性”“生活方式”“社交”等幾個關鍵詞之間切換變化，嘗試著暗合整條淮海中路的風格與業(yè)態(tài)。

即將承載更多商業(yè)綜合體的淮海中路，可能會快速完成向上海另一條商業(yè)街“南京西路”的看齊。過去10年間，正是因為南京西路上梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場、靜安嘉里中心等綜合體項目的陸續(xù)竣工，使得淮海中路的商業(yè)氛圍在城內(nèi)被迅速趕超。

不僅是上海，全國范圍內(nèi)幾乎所有城市的頂級商圈，目前都在期待商業(yè)綜合體帶來看似更穩(wěn)定的消費客群和銷售收入。聯(lián)商網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國新開業(yè)的商業(yè)項目總數(shù)高達560家，其中大型項目的新增建筑總面積接近4200萬平方米。

作為一個消費習慣略老派、更喜歡去中段的老字號買點食品的人，陳泳并不喜歡城市里這么多新商場的組合?！叭绻f淮海路這條上海最重要的商業(yè)街，最后也要靠地鐵和大商業(yè)這種配套打法來吸引人，那它其實是失敗的。這說明它只做好了商業(yè)的部分，而更基本的、讓人行走的街道部分出了問題?！?/p>

當了父親之后，曾經(jīng)對環(huán)貿(mào)iapm、K11這些項目推崇至極的戴威，偶爾也會給自己敲敲警鐘，“可能很多年之后，小朋友都不認為淮海路是一條商業(yè)街了。因為地鐵進去、停車場出來，只有對街上一個一個綜合體的認知?！?/p>

他會回憶起自己小時候住在上海老城區(qū)里的經(jīng)歷—每逢節(jié)日，父親會將他扛到肩頭，特地去熱鬧的街上看霓虹彩燈?！澳鞘且环N直接的視覺刺激，是你會很期待的繁榮感。”最近幾年里，唯一讓他重拾這種“繁榮感”的地方，是東京銀座。

“國外的商業(yè)街上有很多社會活動，比如街頭表演，比如教堂帶來的宗教活動，這樣逛街的過程還有對人、對生活的觀察。到了我們的淮海路上，就應該是有些陽光，有些公園和綠樹，有些歷史景點，消費者在這里能一次性感受到多種東西，而不應該只是一個個封閉的商業(yè)體。”陳泳對《第一財經(jīng)周刊》表示。

在接下“淮海中路商業(yè)結構調整三年行動計劃”時，饒偉剛其實已經(jīng)預見到實施的難度，“因為很多人在看，在思考，最后可能都發(fā)覺解決不了問題。”他對這個項目完成度的最低期待值，也就停留在“做出2到3個有特色的示范區(qū)”的層面了。

但對于未來幾年的淮海中路及其周邊商圈來說，調整至少意味著新的市場機會。

在成功實現(xiàn)了淮海755項目的轉型后，姚志煜從2016年就開始在腦海中嘗試一些更激進的組合方式—“淮海路的很多物業(yè)是3層樓的，對于開不大的街邊店來說，二樓三樓實際上一點用都沒有，完全是閑置的資源。如果是我的話，就會考慮是不是能把這些物業(yè)全部打通，做成一個沿街的、長的聯(lián)合辦公空間，把各種各樣有趣的人、有趣的公司放進去，兩三年之后自然會有不同的效果?！?/p>

現(xiàn)在，聯(lián)合辦公真的來了。過去兩年內(nèi)，WeWork已經(jīng)在淮海中路中段的某棟樓里開出了自己的辦公室；另一家本土品牌則挑了商街東段一個條件次一些的物業(yè)入駐。

這些新房客眼中的淮海中路，可能在未來很長一段時間內(nèi)還是如現(xiàn)在這樣氣質模糊，在新舊業(yè)態(tài)之間踟躕不前。但總有一些時刻，他們會發(fā)現(xiàn)“可供閱讀的建筑”“適合漫步的街道”“最宜休憩的公園”，以及城市本身的溫度?；春Ｂ吩?jīng)有過，也不應該失去這樣的街區(qū)魅力。

淮海路百年大事記

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開資料整理

1900年至1901年

1 9 0 0年開始修建，1901年通路。辟筑之初，東段名西江路，西段名寶昌路。

1915.6

由法租界公董局以一戰(zhàn)時法國元帥霞飛（Joffre）之名更名為霞飛路。

1920年前后

出現(xiàn)專營商店，還成立了霞飛路馬路商會，現(xiàn)今的淮海路商業(yè)街初具雛形。

1930年代中葉

大批俄僑定居上海法租界，霞飛路商業(yè)街稱譽世界。

1937

八一三事變，難民涌入，大批受戰(zhàn)爭影響的商店也遷來被稱作“孤島”的這一角，霞飛路出現(xiàn)畸形繁榮。

1950.5

建國后為紀念淮海戰(zhàn)役勝利改名為“淮海路”，重新發(fā)展。

1970年代末

一批老字號恢復傳統(tǒng)特色，涌現(xiàn)了一批改革開放中的“第一”：上海第一家電腦商店，上海第一家美容美發(fā)廳露美，上海第一家大眾快餐店大東，上海第一次時裝發(fā)布會。

1990年代初

支馬路上也發(fā)展起專業(yè)市場，華亭路市場和柳林路市場成為全國聞名的服裝、羊毛衫等小商品市場。

1995

上海軌道交通1號線經(jīng)淮海路段開通，沿線有黃陂南路站和陜西南路站。同年7月，上海南北高架通過重慶南路全線，在淮海路口修建了過街天橋。

1996年至1998年

百盛和太平洋百貨淮海路店在西段和東段相繼開業(yè)，也開啟百貨業(yè)的黃金期。

2007

H&M;中國首家店入駐淮海路，快時尚模式在國內(nèi)迅速走紅。

2013.1-2013.8

2013年1月由原香港新世界升級而來的K11開業(yè)，shopping mall業(yè)態(tài)在淮海路登場。

8月新鴻基旗下的環(huán)貿(mào)iapm開業(yè)，成為淮海路西段最具人氣的shopping mall。

2015.12

無印良品全球最大旗艦店在淮海路755號開業(yè)，為中段帶來新的人 氣。

2016年至2018年

2016年年底太平洋百貨閉店，開始升級改裝，計劃于2018年重新登場。