產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈分析

張東

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸分化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為新型的地產(chǎn)形態(tài)，是開(kāi)發(fā)商涉足的新領(lǐng)域。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，目前不斷暴露出各種問(wèn)題。文章基于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈視角，面對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行探討，結(jié)合我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐以及宏觀政策環(huán)境分析，最終提出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一些建議。

我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在新技術(shù)革命和制造業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)專業(yè)的潮流中誕生與成長(zhǎng)，匯聚了商業(yè)價(jià)值鏈中具備良好輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中區(qū)域。

相比發(fā)展較成熟的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做為新地產(chǎn)形態(tài)，專業(yè)性方法、規(guī)范、人才本就缺少，導(dǎo)致各種問(wèn)題層出不窮。既有如產(chǎn)業(yè)定位不清晰、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地難、缺乏專業(yè)開(kāi)發(fā)人才等開(kāi)發(fā)商普遍性問(wèn)題，又有如管理機(jī)制不完善、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、缺乏創(chuàng)新等運(yùn)營(yíng)商普遍性問(wèn)題。目前正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，這一時(shí)期，怎樣才能使產(chǎn)業(yè)資源整合重組，怎樣進(jìn)行科學(xué)的定位、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)并且推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

首先，分析我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的特點(diǎn)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，往往以各種手段提升土地價(jià)值，主要通過(guò)出售住宅、商業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步拓寬盈利渠道、創(chuàng)新商業(yè)模式、增加業(yè)務(wù)收入來(lái)源、實(shí)現(xiàn)盈利模式的綜合化與豐富化。如通過(guò)產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，為園區(qū)企業(yè)提供多方面的綜合服務(wù)，在促進(jìn)園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)的同時(shí)，為自身發(fā)展獲取必要收入來(lái)源；同時(shí)積極開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)模式，如科技創(chuàng)投業(yè)務(wù)，通過(guò)投資園區(qū)內(nèi)高成長(zhǎng)企業(yè)，來(lái)分享高科技企業(yè)成長(zhǎng)收益與資本收益。

其次，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來(lái)看，表現(xiàn)出前期投入大、中期回報(bào)及后期收入穩(wěn)的特性，呈現(xiàn)出項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈跨度大、盈利模式豐富及疊加效益大等特點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期需要進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的產(chǎn)業(yè)定位市場(chǎng)調(diào)研、策劃、土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長(zhǎng)且資金壓力巨大。在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，圍繞著土地資源，借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府形成了密切的利益共同體。政府施行相關(guān)優(yōu)惠政策，統(tǒng)一規(guī)定減免稅費(fèi)，支持資金投入，簡(jiǎn)化手續(xù)；開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下，把研究、規(guī)劃、導(dǎo)入、服務(wù)等在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中貫穿始終。

第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素在于打造全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式，形成大跨度的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，投資者和建設(shè)者都是企業(yè)本身，運(yùn)營(yíng)和管理也由企業(yè)負(fù)責(zé)，在價(jià)值鏈的儲(chǔ)備能力和架構(gòu)方面至關(guān)重要。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和規(guī)劃，將產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，以經(jīng)濟(jì)利益為主導(dǎo)，運(yùn)用各種機(jī)制、手段來(lái)實(shí)施。

目前，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)仍處于起步階段，缺乏足夠支撐，需要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導(dǎo)入、支持。我們結(jié)合國(guó)內(nèi)外成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過(guò)有效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來(lái)為客戶提供專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。以深圳天安數(shù)碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數(shù)碼城就明確定位于為民營(yíng)中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營(yíng)商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過(guò)高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來(lái)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)新能力。在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的今天，由天安數(shù)碼城所總結(jié)和提升出的天安模式已被普遍認(rèn)為是一個(gè)城市解決中小民營(yíng)科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。

第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開(kāi)發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商轉(zhuǎn)變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)之外，更應(yīng)積極主動(dòng)地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)拋棄以短平快實(shí)現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個(gè)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，在這一方面，作為我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商樹立了一個(gè)好榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營(yíng)藍(lán)籌股”為經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內(nèi)的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商的轉(zhuǎn)變。

第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)苦練內(nèi)功，增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，合理進(jìn)行自身定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)園區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的金融特色小鎮(zhèn)、科研服務(wù)性質(zhì)的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能根據(jù)政策導(dǎo)向、周邊環(huán)境、自身?xiàng)l件及市場(chǎng)需求恰當(dāng)定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，是能夠獲得可觀的投資收益率。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種資本運(yùn)作載體，通過(guò)土地、產(chǎn)業(yè)廠房變資本，其真正運(yùn)營(yíng)的終端產(chǎn)品是“三高”系列——高科技企業(yè)、高科技產(chǎn)品和高素質(zhì)企業(yè)家。與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用要更大，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新源、創(chuàng)業(yè)源、創(chuàng)稅源，對(duì)科技發(fā)展的促進(jìn)作用、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和對(duì)政府稅收的貢獻(xiàn)更是難以估量。我們基層部門將著力在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)緊密聯(lián)系，期待未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有更廣闊的發(fā)展。（作者單位為杭州市高科技企業(yè)孵化器有限公司）