財(cái)務(wù)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

張娟

財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)管理中扮演著越來(lái)越重要的角色，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理逐漸暴露出一些問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)中的作用進(jìn)行分析，進(jìn)而提出合理的解決對(duì)策。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)重要的管理工具之一，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，可以達(dá)到增收節(jié)支，開(kāi)源節(jié)流的效果。進(jìn)而提高企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。使企業(yè)價(jià)值最大化，因此財(cái)務(wù)預(yù)算作用重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容及編制

古人云：“欲工其事，先利其器”。想要做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作，首先要了解財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容及特征，再結(jié)合企業(yè)的愿景與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，內(nèi)外部環(huán)境分析及企業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)策略等對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行合理科學(xué)的預(yù)測(cè)分析。其內(nèi)容涵蓋資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量等。

財(cái)務(wù)預(yù)算以現(xiàn)金流為主線(xiàn)，現(xiàn)金流為企業(yè)的血液，是賴(lài)以生存的根本，是可持續(xù)發(fā)展的重要條件。如房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目推出的形象進(jìn)度來(lái)預(yù)測(cè)資金支付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及資金規(guī)模，以合理高效運(yùn)作資金。同時(shí)，在編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí)，不僅應(yīng)考慮到外部環(huán)境變化引起的現(xiàn)金短缺風(fēng)險(xiǎn)（例如，收緊房地產(chǎn)信貸政策和政府限購(gòu)令的出臺(tái)、原材料及人工成本的增加等），還需要考慮資金過(guò)剩喪失的機(jī)會(huì)成本，積極采取相應(yīng)措施最大限度的提高資金使用效率，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算的管理效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算以企業(yè)的戰(zhàn)略方針和發(fā)展規(guī)劃為核心，以業(yè)務(wù)預(yù)算為抓手，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)，以現(xiàn)金流量為核心進(jìn)行編制，并主要以財(cái)務(wù)報(bào)表形式予以充分全面的反映。通常，企業(yè)按自然年度編制財(cái)務(wù)預(yù)算，而業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算則是分季度、月份落實(shí)和考核。財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)管理的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)也是制定、落實(shí)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)。因此，財(cái)務(wù)預(yù)算又被認(rèn)為是“企業(yè)總預(yù)算”。

企業(yè)的預(yù)算流程雖然相對(duì)獨(dú)立，但必須與企業(yè)戰(zhàn)略相一致。預(yù)算必須根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測(cè)編制，以協(xié)調(diào)企業(yè)的長(zhǎng)期、短期和預(yù)算目標(biāo)。

同時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)具有科學(xué)合理性，企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)是對(duì)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分解和細(xì)化，企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行編制。然而預(yù)算的編制是建立在一系列的假設(shè)之上的，如財(cái)稅政策、資金來(lái)源、樓盤(pán)市場(chǎng)接受度的假設(shè)基礎(chǔ)上。我們要時(shí)刻關(guān)注假設(shè)的合理性，根據(jù)各種重大因素的變化如國(guó)家政策的調(diào)控，市場(chǎng)供需關(guān)系等及時(shí)進(jìn)行修正假設(shè)，同步調(diào)整計(jì)劃，并通過(guò)采用合適恰當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)方法，結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境的變化，搞好預(yù)測(cè)和預(yù)算的編制準(zhǔn)確性。

財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中還具有指引作用，貫穿整個(gè)業(yè)務(wù)流程的始終。通常，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)年初下達(dá)《經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》來(lái)分解任務(wù)。這將使有關(guān)人員能夠履行各自的職責(zé)，提高工作效率。財(cái)務(wù)預(yù)算管理明確規(guī)定了企業(yè)生產(chǎn)管理人員的職責(zé)和目標(biāo)，并為有關(guān)人員所熟知；有效的激勵(lì)機(jī)制可以調(diào)動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)管理人員的積極性，降低企業(yè)的成本水平，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率降低企業(yè)壞賬發(fā)生概率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算中普遍存在的問(wèn)題

（一）個(gè)別預(yù)算指標(biāo)不合理，缺乏科學(xué)性。一些職能部門(mén)原本費(fèi)用預(yù)算有結(jié)余，支出也可以避免，他們擔(dān)心來(lái)年得到的資源減小，導(dǎo)致在年終突擊花錢(qián)；還有一些職能部門(mén)或員工基于收入預(yù)算已完成，擔(dān)心來(lái)年收入指標(biāo)過(guò)高或是對(duì)個(gè)人績(jī)效的影響，一是能收回的應(yīng)收賬款，故意延緩收款時(shí)間；二是能銷(xiāo)售的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的收入，人為延緩簽約時(shí)間。這種小我調(diào)整的狀態(tài)就容易導(dǎo)致預(yù)算的“近視”，而使公司的長(zhǎng)期利益受損。

（二）預(yù)算指標(biāo)調(diào)整的隨意性，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)是不可能預(yù)測(cè)到所有可能發(fā)生的事情，當(dāng)市場(chǎng)狀況發(fā)生重大變化或其他原因使得預(yù)算不能實(shí)現(xiàn)時(shí)還不及時(shí)做出調(diào)整，就會(huì)使預(yù)算脫離實(shí)際，變成蒼白無(wú)力的數(shù)字，喪失了預(yù)算應(yīng)該發(fā)揮的作用。這時(shí)，我們應(yīng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，修正財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)。但是， 一些企業(yè)為了完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，人為的隨意降低收入和利潤(rùn)目標(biāo)，本著調(diào)低不調(diào)高的原則，假借謹(jǐn)慎的名義，使其數(shù)據(jù)脫離實(shí)際，期末得以超額完成預(yù)期目標(biāo)。

（三）傳統(tǒng)的考評(píng)體系過(guò)于簡(jiǎn)單，激勵(lì)機(jī)制不明顯。個(gè)別考核指標(biāo)在標(biāo)準(zhǔn)制定的方法上都不能真實(shí)反映相關(guān)人員的努力程度，容易打消相關(guān)人員工作的積極性，產(chǎn)生負(fù)面情緒影響，這種指標(biāo)設(shè)置過(guò)于狹隘。一方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)；另一方面也容易導(dǎo)致執(zhí)行人行為的短期化，最終影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，缺乏行之有效的監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于預(yù)算中需要處理的重大支出，應(yīng)由公司管理層集體討論決策，而不再是主要領(lǐng)導(dǎo)一人說(shuō)了算。否則可能會(huì)扭曲公司內(nèi)部的資源配置，使資源向預(yù)算寬余的部門(mén)流動(dòng)；預(yù)算的寬余還會(huì)影響公司的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，不合理的預(yù)算指標(biāo)使得考核缺乏客觀性和公正性。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的建議

（一）借鑒前面有效編制財(cái)務(wù)預(yù)算的經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案。在編制財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中，可以查閱和參考?xì)v史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，借鑒以往有效的預(yù)算編制方法，取其精化，棄其糟粕。例如我們公司的公房租金與物管費(fèi)收入，這部分收入的基數(shù)變化不大，回款金額與征收率等指標(biāo)可參考同行業(yè)水平，并根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的管理規(guī)模和水平、季節(jié)變化、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、成本可控性等因素，對(duì)責(zé)任部門(mén)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和多重績(jī)效評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售進(jìn)度。責(zé)任指標(biāo)如工程形象進(jìn)度、安全是否達(dá)標(biāo)等?？傊?，不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算編制流程的設(shè)計(jì)缺陷，逐步提高，讓財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)盡善盡美，更好的服務(wù)于企業(yè)，幫助企業(yè)管理上升到新的臺(tái)階。

（二）嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行程序 ，認(rèn)真貫徹執(zhí)行“三重一大”集體決策制度，避免隨意篡改。要把管理制度落實(shí)，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的力度。這樣有利于企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中處于可控范圍內(nèi)；預(yù)算編制結(jié)束后，有關(guān)部門(mén)應(yīng)上報(bào)預(yù)算小組進(jìn)行審查。有了多次審查的過(guò)程有利于企業(yè)減少預(yù)算漏洞，并且還可以?xún)?yōu)化預(yù)算中的不足。同時(shí)，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行重大決策、重大人事任免、重大項(xiàng)目安排和大額度資金使用（簡(jiǎn)稱(chēng)“三重一大”）的集體決策制度，避免權(quán)力過(guò)于集中，導(dǎo)致“一支筆”。正如習(xí)總書(shū)記倡導(dǎo)的，把權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子。逐步提高領(lǐng)導(dǎo)班子科學(xué)決策、民主決策和依法決策的水平，推進(jìn)集體決策的制度化、規(guī)范化和程序化，有效防范集體決策的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)廉政建設(shè)。

（三）建立科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算考評(píng)體系，提高對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督力。企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終目的是提升企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展能力。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的過(guò)程是尋找差距的過(guò)程，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的過(guò)程。在財(cái)務(wù)預(yù)算期末，應(yīng)對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。在確定考核獎(jiǎng)懲時(shí)，為了避免編制先進(jìn)預(yù)算的單位完不成預(yù)算受懲罰，編制保守預(yù)算單位完成預(yù)算受獎(jiǎng)勵(lì)的現(xiàn)象，可以在考慮實(shí)績(jī)與預(yù)算的差異成因、差異大小的同時(shí)根據(jù)各部門(mén)預(yù)算的先進(jìn)性決定獎(jiǎng)勵(lì)方案的系數(shù)。對(duì)于預(yù)算難度大，任務(wù)重的部門(mén)獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)大一些，對(duì)于預(yù)算難度小的部門(mén)獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)小一些。以此鼓勵(lì)員工盡可能編制科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)算方案。

（四）轉(zhuǎn)變審計(jì)思路，把審計(jì)監(jiān)督貫穿于預(yù)算的全過(guò)程。根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的要求，把審計(jì)監(jiān)督貫穿于預(yù)算的全過(guò)程。既要抓好預(yù)算編制審計(jì)，又要抓好預(yù)算執(zhí)行審計(jì)；從預(yù)算收入入手，著力于預(yù)算支出特別是工程款的支出審計(jì)；從預(yù)算執(zhí)行結(jié)果出發(fā)，著力于預(yù)算執(zhí)行全過(guò)程審計(jì)，逐步健全和完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理。其次，要有明確的目標(biāo)，促進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算的合理、準(zhǔn)確，規(guī)范和有效，促進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。特別是加大支出結(jié)構(gòu)調(diào)整的審計(jì)，增強(qiáng)預(yù)算的透明度和約束力；通過(guò)對(duì)前期的招投標(biāo)、后期的項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程的審計(jì)，有效抑制財(cái)務(wù)資金使用中的不合理不合規(guī)現(xiàn)象。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)中占有舉足輕重的地位，同時(shí)具有深遠(yuǎn)的意義。所以，要想經(jīng)營(yíng)好企業(yè)，財(cái)務(wù)預(yù)算不能小覷。（作者單位為重慶房地綜合開(kāi)發(fā)公司）