房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅制比較及啟示研究

一、引言

目前，隨著社會(huì)的高速發(fā)展，房產(chǎn)稅改革活動(dòng)處于蓬勃的發(fā)展中，國(guó)家推出了不同種類的改革試點(diǎn)政策，美國(guó)政府在人們不購(gòu)買新房屋的情況下，不會(huì)對(duì)其征收一定程度的房產(chǎn)稅。而對(duì)于獨(dú)棟的商品房住房而言，應(yīng)征收一定的房產(chǎn)稅，在此種政策不斷實(shí)行的過(guò)程中，人們對(duì)房產(chǎn)稅具有更加清醒的認(rèn)識(shí)和態(tài)度，取得了良好的社會(huì)效果，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控對(duì)社會(huì)發(fā)展具有十分重要的影響。如今上海等地的房屋都在實(shí)行房產(chǎn)稅改革，獲得了良好的社會(huì)效果，在后期的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了嚴(yán)重資金不足的現(xiàn)象，使人們的住房需求不能獲得滿足。我國(guó)應(yīng)借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，如美國(guó)的房地產(chǎn)稅制的改革經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的飛速發(fā)展，并為人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)重要的影響。

二、研究綜述

（一）研究背景

經(jīng)濟(jì)檔期逐步來(lái)臨，房地產(chǎn)稅制改革已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展中的大勢(shì)所趨，成為社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的重要?jiǎng)恿Γ恋刎?cái)政政策逐步貫徹和落實(shí)，房地產(chǎn)稅制改革已經(jīng)呈現(xiàn)嶄新的發(fā)展趨勢(shì)，土地財(cái)政政策并不是一個(gè)專有性的詞匯，而是一個(gè)不斷改革的發(fā)展方式。城市化高速發(fā)展，房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)處于不斷游離狀態(tài)，財(cái)政收入獲得穩(wěn)步提高，人們的思想意識(shí)發(fā)生顯著的變化，不同產(chǎn)業(yè)獲得迅速發(fā)展，不同的招商引資形式會(huì)發(fā)生不斷的變化，同時(shí)外資形式變化，人們的引資模式也會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

（二）文獻(xiàn)綜述

美國(guó)的房產(chǎn)稅迅速轉(zhuǎn)變，人們的稅基政策會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓?，擁有長(zhǎng)久的稅收來(lái)源，會(huì)使政府的收入形式出現(xiàn)變化。美國(guó)基層政府進(jìn)行稅務(wù)改革，支付收入呈現(xiàn)迅速轉(zhuǎn)移的發(fā)展態(tài)勢(shì)，政府收入迅速轉(zhuǎn)移，稅收收入將會(huì)占據(jù)總收入中的大部分。同時(shí)，在房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，各種形式的征稅政策呈現(xiàn)嶄新的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，各種征收環(huán)節(jié)導(dǎo)致人們的保有稅政策出現(xiàn)相應(yīng)的變化，稅收的收入比重迅速降低，地方稅收收入的比重被多種費(fèi)用囊括，在不斷轉(zhuǎn)變的背景下，人們的思想意識(shí)也會(huì)變化。我國(guó)和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，美國(guó)的房產(chǎn)大多均勻分布，且房地產(chǎn)占的經(jīng)濟(jì)資源比例較小，我國(guó)的房地產(chǎn)關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈，一二線城市房?jī)r(jià)較高，稅收相對(duì)較多，三線至農(nóng)村城市房?jī)r(jià)低迷，稅收微乎其微。稅收的要求不統(tǒng)一，是難以實(shí)現(xiàn)稅收平衡的重要因素，這是讓眾多研究學(xué)者一直研究的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅收機(jī)制的比較

從房產(chǎn)稅的征收結(jié)構(gòu)來(lái)看，中外的迥異也是造成房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響效果不一的一個(gè)因素。據(jù)了解，房產(chǎn)稅是主要發(fā)達(dá)國(guó)家地方稅收收入的主要來(lái)源，而在我國(guó)稅收中占比較低。2012年美國(guó)房產(chǎn)稅收入占到整個(gè)地方稅收收入的78%。從我國(guó)稅收上看，2011年房產(chǎn)稅收入1102億元，僅占地方財(cái)政收入的2.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)。我國(guó)房地產(chǎn)征稅制度與其他國(guó)家有明顯差異，國(guó)外征稅范圍更廣稅率也更高。

（一）少稅種寬稅基與多稅種窄稅基

對(duì)于不同國(guó)家而言，房地產(chǎn)稅的開發(fā)，在多種稅種作用的情況下，形成了較為完善的征收政策，在進(jìn)行實(shí)時(shí)征收的過(guò)程中，人們會(huì)不斷減少對(duì)稅務(wù)征收的不正確觀念，使征收對(duì)象多元化發(fā)展，對(duì)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行適宜的稅務(wù)征收。對(duì)所有課稅進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整的過(guò)程中，稅種形式呈現(xiàn)減小化的發(fā)展，重復(fù)征稅的頻率降低。慈善機(jī)構(gòu)不需要繳納相應(yīng)的費(fèi)用，在對(duì)其進(jìn)行征收的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)高速轉(zhuǎn)變。稅收高速變化，不同程度的稅收收入比重也會(huì)變化。房產(chǎn)征收稅進(jìn)行調(diào)整，美國(guó)實(shí)行少稅種與寬稅基的政策，而中國(guó)會(huì)實(shí)行多稅種窄稅基的政策，在二者不斷變化的過(guò)程中，稅務(wù)模式處于新型的變化中，少稅種適合美國(guó)當(dāng)下的國(guó)情，人口稀少，房地產(chǎn)稅收占比小，便于管理，中國(guó)的多稅種有效的應(yīng)對(duì)不同地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，更適合中國(guó)人群稅收征收。

（二）預(yù)算規(guī)定與法律規(guī)定

美國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)稅率進(jìn)行改革的過(guò)程中，會(huì)對(duì)其進(jìn)行年度的預(yù)算，再進(jìn)行不斷的調(diào)整，在財(cái)政實(shí)時(shí)支出的預(yù)算管理中，房地產(chǎn)的支出數(shù)額應(yīng)該進(jìn)行實(shí)時(shí)的估量，在對(duì)估計(jì)數(shù)值進(jìn)行刨除預(yù)算的情況下，稅率將會(huì)迎來(lái)新的變化趨勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)公平性，對(duì)稅收金額進(jìn)行充分預(yù)定，呈現(xiàn)新型的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)會(huì)依據(jù)相關(guān)的法律條例進(jìn)行不斷的預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，宏觀調(diào)控，對(duì)稅率征收點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)征收環(huán)境不斷變化，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，稅務(wù)環(huán)境實(shí)時(shí)調(diào)整，稅率環(huán)境隨之變化，稅率模式變化，利潤(rùn)基準(zhǔn)模式則會(huì)受到影響，稅率的征收點(diǎn)影響深遠(yuǎn)，對(duì)稅收金額的預(yù)算至關(guān)重要，必須嚴(yán)格精細(xì)預(yù)算，并且預(yù)算要符合法律規(guī)定，繼而貫徹落實(shí)。

（三）房產(chǎn)性質(zhì)與出租計(jì)征

美國(guó)在對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行不斷估算，房地產(chǎn)的性質(zhì)呈現(xiàn)變化，在對(duì)普通房屋進(jìn)行研究的過(guò)程中，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行迅速估算，對(duì)其市場(chǎng)使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)分析，對(duì)市場(chǎng)的成本核算，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，具體而言，美國(guó)的房產(chǎn)買賣一定會(huì)在買賣之前進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)值估算，給客戶相應(yīng)的價(jià)格。中國(guó)的房產(chǎn)稅會(huì)運(yùn)用出租計(jì)征的方法，在對(duì)租金收入情況進(jìn)行不斷調(diào)整的時(shí)候，對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行考量，產(chǎn)生合理的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)政策逐年變化，房產(chǎn)價(jià)值從居住性質(zhì)到商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變，最后要將性質(zhì)回調(diào)，房屋價(jià)值重新估算，具有新的房地產(chǎn)發(fā)展空間，房產(chǎn)性質(zhì)直接影響到了稅務(wù)模式的改革，商品房、收租房、個(gè)人自住房性質(zhì)不同，因此稅收的情況也不盡相同。

四、中美房地產(chǎn)稅收作用的比較

（一）市場(chǎng)層面

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅制改革具有一定的調(diào)節(jié)作用，在對(duì)其公共服務(wù)的過(guò)程中，房屋的使用形式會(huì)被不斷的監(jiān)管，在進(jìn)行行政開支的過(guò)程中，對(duì)整體的稅務(wù)形式實(shí)時(shí)調(diào)整。各地的稅率迅速發(fā)展，稅務(wù)的發(fā)展模式不斷的變化，美國(guó)主要對(duì)房地產(chǎn)稅制的作用進(jìn)行教育，對(duì)監(jiān)管過(guò)程中的支出進(jìn)行全面的控制。房?jī)r(jià)不斷被調(diào)整，會(huì)使稅率模式處于不斷被調(diào)整的狀態(tài)，房?jī)r(jià)迅速變化，人們的心理需求模式也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。我國(guó)對(duì)稅務(wù)模式進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整的過(guò)程，對(duì)征收的額度進(jìn)行不斷調(diào)整，商品房不斷推出的過(guò)程，房?jī)r(jià)會(huì)迅速提高，在需求服務(wù)模式變化的情況下，真正的服務(wù)模式被不斷進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲的模的時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的剛性需求進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。

（二）地方財(cái)政層面

地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行課稅，穩(wěn)定稅收來(lái)源，稅務(wù)模式獲得穩(wěn)定發(fā)展。美國(guó)會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的部分進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼鞫?，中美兩?guó)在現(xiàn)行條例調(diào)整的過(guò)程中，人們會(huì)對(duì)房產(chǎn)的稅收模式、營(yíng)業(yè)稅等進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，從稅收模式呈現(xiàn)較低調(diào)整的狀態(tài)。對(duì)稅收模式進(jìn)行宏觀控制，稅收過(guò)程的作用機(jī)制發(fā)生變化，促進(jìn)稅收模式的調(diào)整步伐，稅收模式呈現(xiàn)迅速調(diào)整的狀態(tài)。稅收優(yōu)惠政策將可以不同程度地處于新型的變化趨勢(shì)，對(duì)稅率模式實(shí)施調(diào)整后，新型的稅收效率模式獲得顯著的改善。在調(diào)整的過(guò)程中，新型的稅收模式得以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

五、房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅制的比較啟示

稅收體制不斷改革，可以優(yōu)化社會(huì)結(jié)構(gòu)，使稅收制度呈現(xiàn)較快的調(diào)整，如果房?jī)r(jià)處于過(guò)高的上漲狀態(tài)，民眾的生活質(zhì)量將會(huì)降低，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)無(wú)法保證處于穩(wěn)定狀態(tài)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將會(huì)減緩，城市和農(nóng)村的稅收差距過(guò)大，導(dǎo)致人們的稅收承擔(dān)能力差距過(guò)大，必須縮小稅收差距，將一線城市的稅收提高，且降低農(nóng)村稅收，讓城市人口流動(dòng)到農(nóng)村，平衡稅收結(jié)構(gòu)。稅收體制進(jìn)行調(diào)整后，稅收效率的公平性受到影響，中美的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革后，稅基模式處于被擴(kuò)大的狀態(tài)，應(yīng)對(duì)房屋重心具有明確的保護(hù)態(tài)度。對(duì)財(cái)政目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，稅率模式呈現(xiàn)不斷抑制的情況，稅收效率獲得合理的保障，考慮到不同的稅率，必須實(shí)施一些可實(shí)現(xiàn)的稅收政策，保證各個(gè)地方的稅收效率，這對(duì)房地產(chǎn)稅收具有重要的發(fā)展意義，能夠保障房地產(chǎn)稅收正常的進(jìn)行。中國(guó)和美國(guó)的稅收政策雖然不同，但是可以從歷年的稅收政策中看出，中美的政策都隨著國(guó)情不斷調(diào)整，盡量為人們減負(fù)，以期讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收更加人性化、合理化。

一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合匹配，并將國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及其意圖貫穿其中的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。它的有效運(yùn)行，不僅可以增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)積累資金，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。本文通過(guò)對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)稅制比較研究，總結(jié)國(guó)外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)，吸取相關(guān)教訓(xùn)，以期完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

六、結(jié)論

總而言之，對(duì)中美房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革，應(yīng)對(duì)其中的稅收分配政策進(jìn)行合理的掌控，并對(duì)福利損失形式進(jìn)行全面的考量，受到房地產(chǎn)稅收政策的影響，稅收成本在不斷調(diào)整，尤其是商品房的營(yíng)業(yè)稅，以及個(gè)人房屋的購(gòu)置稅，每一次調(diào)整都依據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況具體作出規(guī)劃，不斷完善了中美的稅收結(jié)構(gòu)體系，相關(guān)的房屋交易政策不斷推陳出行，與稅收體系相輔相成，將房地產(chǎn)市場(chǎng)交易引導(dǎo)至健康的發(fā)展之路，從而讓社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：李英艷，，1968-08-08，女，漢族，吉林省吉林市，南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，副教授 大學(xué)本科，研究方向：稅務(wù)管理方面。（作者單位為南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院）