誰是房租暴漲的真正推手

表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅(qū)動所致，其壟斷房源，哄抬租金。而從深層看，房租上升的原因，資本驅(qū)動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應(yīng)量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權(quán)房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需面突然失衡。

據(jù)新華社8月20日報道，在一些熱點城市，每年七八月，租房需求大量釋放都會將房租推至季節(jié)性“波峰”。然而，2018年這一波房租漲勢比往年更兇猛。近日在北京、上海、深圳、南京等城市調(diào)查了解到，伴隨一些大型住房租賃企業(yè)加速布局擴張，部分地區(qū)出現(xiàn)機構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現(xiàn)象，這在一定程度上推高了區(qū)域租金。

和房租賽跑的年輕人

曾經(jīng)，租房是很多年輕人在一二線城市最后的退路。而如今，房租正成為壓垮他們的第一根稻草。

剛剛從深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)半年的琪琪繞著村里的每一條巷子，把每一張貼在布告欄的尋租啟事都細細讀了一遍?？吹胶线m的戶型，她挨個撥打電話聯(lián)系房東，希望有機會看房。不料，打出去6個電話，對方均告訴她，房源已經(jīng)出租。

琪琪平時主要靠著模特兼職賺取收入，直到最近一個月，才計劃找一份正式穩(wěn)定的行政類工作，以及租一套1000元以內(nèi)的房子。但認認真真找了一個月，她依然沒有達成這兩個心愿。

在看房子的路上，琪琪把“現(xiàn)實一點”、“現(xiàn)實是最重要的”之類的話掛在嘴邊，但也會反復(fù)提到如果能住進理想的房子，她的日子會更有奔頭。

2018年初，深圳市的房租有了明顯上漲的趨勢。王逸親身感受到了這樣的變化。

她和一個初中同學(xué)合租住在龍華區(qū)鑫海公寓，共同分攤房租，2017年3月入住時租金是2480元，到了6月份漲到2780元，再到2018年3月，已經(jīng)漲到了3180元。上漲700元租金，分攤到王逸頭上是350元。這意味著，王逸努力了一年才增加的500元薪水，幾乎都用來支付上漲的租金。

像王逸這些畢業(yè)三年內(nèi)，年齡在21-26歲之間的深圳年輕租客們，由于剛畢業(yè)，收入有限，他們傾向于選擇城中村里農(nóng)民房改建的青年公寓，或是距離市區(qū)較遠的小區(qū)房，作為安居之所。

這些偏好導(dǎo)致這些年輕租客們在這次租金上漲的浪潮中受影響頗大：由于租金基數(shù)低，城中村農(nóng)民房的租金大幅上漲，原先支付低房租的年輕租客最先過上收入與房租賽跑的日子。

資本驅(qū)動助推，主因是供給減少

根據(jù)鏈家旗下貝殼研究院數(shù)據(jù)，2018年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環(huán)比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環(huán)比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。而據(jù)一些市場機構(gòu)統(tǒng)計，2018年7月部分熱點城市熱門區(qū)域房租同比漲幅已接近20%。

住房租賃企業(yè)為爭奪房源，已經(jīng)打起了“價格戰(zhàn)”，不少房源被他們收入“囊中”。

新華社報道稱，在位于上海市松江區(qū)的松江大學(xué)城附近的星辰園小區(qū)，一套94平方米的兩居室，業(yè)主直接掛牌出租的價格是每月4600元，而一家住房租賃企業(yè)管理的星辰園小區(qū)一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達5130元。

同時，近日一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子將自如、蛋殼兩家長租公寓品牌推上輿論的風(fēng)口浪尖，關(guān)于長租公寓推高城市房租的討論引發(fā)市場普遍關(guān)注。一個房東自己發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價位是7500元/月，鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問后，兩方爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，本輪房租上漲，資本一定程度在推波助瀾。劉衛(wèi)民認為，除了一些傳統(tǒng)的上漲動因外，2018年以來，熱點城市住房租金上漲有一些特殊原因：一方面大量社會資本涌入住房租賃行業(yè)，租賃企業(yè)急于擴大規(guī)模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業(yè)從房東手中收購或承租房源后，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動了租金上漲。

表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅(qū)動所致，其壟斷房源，哄抬租金。而從深層看，房租上升的原因，資本驅(qū)動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應(yīng)量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權(quán)房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需面突然失衡。

截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。

如何實現(xiàn)“房住不炒”

8月17日，新華社刊載題為《“房租不是用來炒的”》的評論。報道指出，要實現(xiàn)“房住不炒”，除了嚴控壟斷炒作，還要完善法規(guī)保障租客權(quán)益，但關(guān)鍵還是在于保障供給，從平衡供求面上下功夫。

首先要保障住房供給的基本面。以北京為例，導(dǎo)致北京租金上漲的直接原因是大面積拆違及其他行政法規(guī)導(dǎo)致的租賃面積的減少，但同時公租房、廉租房供應(yīng)不能及時跟上，供需面失衡，為炒作者提供了漁利空間。數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

只有充分培育住房租賃市場，促進房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展，才能從根本上解決供需失衡問題。目前，全國已有超過40座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細化房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴。

其次要保障租房一方的基本權(quán)益。本輪上漲中，中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為，必須以法律來進行限制和規(guī)范，保障租客權(quán)益。

實際上，租金上漲的管控在發(fā)達國家已有參照。德國通過《民法典》《租金額度規(guī)定法》等立法渠道，對維護承租人合法權(quán)益進行保護，并對一定期限內(nèi)的最近漲幅做出限制。美國的法律還規(guī)定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發(fā)展。

再次要打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關(guān)鍵點。治理房租亂象，需要打壓炒作之風(fēng)，明確租房權(quán)益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。

（《新華每日電訊》2018.8.17等）