一帶一路的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展

董燕青

[摘 要]“十三五”規(guī)劃期間是一帶一路的重要階段，這是中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展的重要契機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)處于變化與分化的交叉點(diǎn)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。所以，在我國(guó)“一帶一路”的引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇相應(yīng)國(guó)家政策，實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，創(chuàng)造出新的產(chǎn)業(yè)模式。走出去并非終點(diǎn)，如何充分利用“一帶一路”戰(zhàn)略的機(jī)遇，有效降低管控投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)際產(chǎn)能合作，實(shí)現(xiàn)海外投資精明增長(zhǎng)才是中國(guó)的房企“走出去”的要義。房地產(chǎn)行業(yè)在習(xí)近平主席提出的“一帶一路”的戰(zhàn)略構(gòu)想下有著很好的發(fā)展前景。

[關(guān)鍵詞]一帶一路；中國(guó)房地產(chǎn)

[中圖分類(lèi)號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 “一帶一路”給海外房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)

簡(jiǎn)而言之，一帶一路是“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”和“21世紀(jì)海上絲綢之路”的簡(jiǎn)稱(chēng)。它沿襲了古代的絲綢之路，開(kāi)拓了一條更適于當(dāng)下發(fā)展的新的道路。傳承歐亞大陸的文明，行之有效地結(jié)合了當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)相結(jié)合的契機(jī)。利用現(xiàn)有的有效合作基礎(chǔ)，推動(dòng)“一帶一路”的和平與共同發(fā)展，協(xié)調(diào)毗鄰中國(guó)邊境的鄰國(guó)的經(jīng)濟(jì)利益，創(chuàng)造政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 充分利用現(xiàn)有的雙邊和多邊機(jī)制。目前，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生重要影響的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了歷史性變化和重大轉(zhuǎn)折，中國(guó)房地產(chǎn)公司正在逐步走向國(guó)外市場(chǎng)。

如今，海外房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)非常嚴(yán)峻。菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，在過(guò)去的1年中保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。隨著促進(jìn)菲律賓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的跨國(guó)公司的業(yè)務(wù)流程外包業(yè)的發(fā)展，全國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)計(jì)將在今年余下時(shí)間繼續(xù)保持穩(wěn)定。另一方面，由于馬尼拉中央商務(wù)區(qū)的供求矛盾，區(qū)域的增長(zhǎng)速度可能會(huì)放緩。

截至2017年第一季度，菲律賓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度該國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.7%，2016年第三季度增長(zhǎng)6.4%，第二季度增加5.8%，2016年第一季度為5%。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)顯示，2017年均增長(zhǎng)6.2%。在去年六月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)中顯示，房地產(chǎn)價(jià)格在第一季度年均增長(zhǎng)了9.5%。國(guó)家首都馬尼拉地區(qū)的價(jià)格更是上漲了9.7%，其他地區(qū)上漲9.4%。其中，公寓價(jià)格上漲最多，2016年第一季度同比2015年上漲12.9%.其租賃市場(chǎng)的龐大，讓投資者看到了其中的潛力，推動(dòng)了菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

柬埔寨缺乏越南和印度尼西亞的規(guī)模和行業(yè)能力，但近年來(lái)這是一個(gè)前沿市場(chǎng)。雖然外國(guó)人的參與率不斷增加， 外國(guó)人卻不能在柬埔寨擁有土地。2010年的“外商投資房地產(chǎn)法”開(kāi)放了對(duì)外國(guó)公寓和分層房地產(chǎn)的投資，這項(xiàng)法條無(wú)疑為柬埔寨的房地產(chǎn)業(yè)打了一劑營(yíng)養(yǎng)針。但是，柬埔寨的房地產(chǎn)外資引入仍然受到限制。例如，外國(guó)投資者只能購(gòu)買(mǎi)特定地點(diǎn)或特定樓層，外資不得超過(guò)房地產(chǎn)持有率的70%。

根據(jù)世邦魏理仕咨詢(xún)公司的數(shù)據(jù)顯示，金邊的公寓數(shù)量從2010年的180個(gè)增加到2015年的2098個(gè)，2016年至2018年期間將增加9000個(gè)。這些數(shù)據(jù)表明，金邊的租金回報(bào)率為5%至7%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為5%至5.5%。值得擔(dān)心的是，柬埔寨的房地產(chǎn)供應(yīng)可能超過(guò)當(dāng)?shù)匦枨蟆５傮w而言，隨著東南亞地區(qū)一體化和柬埔寨GDP的持續(xù)增長(zhǎng)，這個(gè)市場(chǎng)對(duì)投資者仍然很具吸引力。

2 “一帶一路”合作重點(diǎn)

“一帶一路”有兩個(gè)合作重點(diǎn)：設(shè)施的連通性和貿(mào)易流程的便利化問(wèn)題。交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的所謂聯(lián)通的具體表現(xiàn)，抓住重大項(xiàng)目和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的主要通道，優(yōu)先考慮以打開(kāi)缺少的部分，以消除瓶頸，提高道路通行水平令。推動(dòng)建立統(tǒng)一的全程運(yùn)輸協(xié)調(diào)機(jī)制，保證國(guó)際運(yùn)輸暢通。促進(jìn)港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，完善水路運(yùn)輸?shù)臋C(jī)制。推進(jìn)加快港口建設(shè)合作，增加海上航班數(shù)量，加強(qiáng)海洋物流信息合作。加快民航全面合作平臺(tái)和機(jī)制的建立，完善航空基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，海洋，陸地和天空的運(yùn)輸是開(kāi)放的，并提供了人口遷移的可能性。房地產(chǎn)城市發(fā)展最重要因素是人口，只要人口基數(shù)足夠，再加上人口的不斷流入，房地產(chǎn)行業(yè)就有持續(xù)的發(fā)展的機(jī)會(huì)。

研究解決投資貿(mào)易便利化問(wèn)題，關(guān)鍵在于如何恰到好處地消除貿(mào)易壁壘，在建設(shè)地區(qū)與國(guó)家之間建立良好的商業(yè)環(huán)境，積極與其他國(guó)家建立自由貿(mào)易區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。繁榮的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交易也將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)是推動(dòng)“一帶一路倡議”的重要組成部分，中國(guó)將利用自身的資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)與共同推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國(guó)家進(jìn)行有效的合作。“工業(yè)主導(dǎo)能源，有色金屬，交通運(yùn)輸，房地產(chǎn)和科技”，中國(guó)的房地產(chǎn)投資是許多中國(guó)房屋公司關(guān)心的問(wèn)題。

3 “走出去”戰(zhàn)略

眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)交流過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中國(guó)家的發(fā)展相當(dāng)不錯(cuò)。過(guò)去兩年中國(guó)的一些房屋公司即將出門(mén)，但在考慮這些房屋公司出門(mén)的同時(shí)，他們基本上是外國(guó)移民，如美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)和馬來(lái)西亞。他們集中的地區(qū)大部分在中國(guó)香港、中國(guó)和內(nèi)地，盡管看上去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都銷(xiāo)往中國(guó)，實(shí)際上該項(xiàng)目的大部分銷(xiāo)售在日本完成。表面上的“走出去”實(shí)際上是一個(gè)“市場(chǎng)外的項(xiàng)目”，歸根結(jié)底，它仍然是“自產(chǎn)自銷(xiāo)”。

“一帶一路”沿線(xiàn)的國(guó)家和地區(qū)大部分是發(fā)展中國(guó)家，如上文提到的菲律賓、柬埔寨、越南等地區(qū)。雖然這些國(guó)家的人均收入普遍較低，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在慢慢發(fā)展，也為國(guó)家的GDP作出了不可埋沒(méi)的貢獻(xiàn)。目前，“一帶一路”戰(zhàn)略得到廣泛部署，發(fā)展中國(guó)家積極應(yīng)對(duì)，預(yù)計(jì)中國(guó)與該部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流將逐步呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，這對(duì)大部分發(fā)展中國(guó)家與地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。另外還有硬件的出口，如充分發(fā)展的土地開(kāi)發(fā)、住宅商業(yè)設(shè)施、封閉社區(qū)、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)管理等，其技術(shù)和管理的優(yōu)勢(shì)也是我們無(wú)法想象的，從中開(kāi)闊廣泛市場(chǎng)的可能性極大。

從政策層面上看，國(guó)家是為適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則，加快建立符合基礎(chǔ)研究的政策，包括條件、定位、金融工具、土地、稅收、投資，法律等。我們建議遵守系統(tǒng)和長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控將在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步加深。從市場(chǎng)的水平來(lái)看，城市化和中國(guó)的增長(zhǎng)速度在近幾年有所減緩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到住房的供應(yīng)和需求平衡的嚴(yán)重不足。從企業(yè)層面看，優(yōu)化資產(chǎn)布局，加快國(guó)際化步伐，全球資源整合是中國(guó)大中型住房?jī)r(jià)格的戰(zhàn)略要求。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，根據(jù)2016年第三季度，中國(guó)的房地產(chǎn)投資是世界上最大規(guī)模的跨國(guó)投資業(yè)，斷開(kāi)美國(guó)截至第三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的全球總投資接近18億美元。其中有很多房地產(chǎn)公司是海外房地產(chǎn)海外項(xiàng)目，自2012年起，即建立了投資計(jì)劃，碧桂園、萬(wàn)科、綠城、萬(wàn)達(dá)，包括首開(kāi)，和幾十個(gè)其他的公司，上述所有房地產(chǎn)公司投資已經(jīng)達(dá)到了上百億美元。

中國(guó)房地產(chǎn)公司在正式實(shí)施“帶路和道路倡議”后，尋求中國(guó)在中國(guó)路線(xiàn)上的新投資機(jī)會(huì)。符合“一帶一路”的國(guó)家和地區(qū)主要是發(fā)展中國(guó)家，其中許多發(fā)展和城市化水平低于中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是其主要產(chǎn)業(yè)，但仍有很大提升空間。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)要靠“一帶一路”基礎(chǔ)設(shè)施、貿(mào)易港口、城市綜合體，推動(dòng)一些大項(xiàng)目的建設(shè)。另外，與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商相比，中國(guó)住房公司在土地開(kāi)發(fā)，綜合配套，大型居住區(qū)建設(shè)，房地產(chǎn)管理，成本管理，發(fā)展速度等方面具有很大優(yōu)勢(shì)和成熟經(jīng)驗(yàn)。

4 結(jié)語(yǔ)

在“一帶一路”戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)投資是參與國(guó)家建設(shè)，分享快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。無(wú)論是高速鐵路還是飛機(jī)，都是縮小城市間距離的主要工具，是房地產(chǎn)業(yè)上下游的連接紐帶。未來(lái)中國(guó)將出口房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)施，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐將趕上長(zhǎng)期發(fā)展的節(jié)奏，打開(kāi)一片廣闊的市場(chǎng)，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)意想不到的驚喜。

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