農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益機理研究

陳盈蒙

[摘要]隨著集體經(jīng)營性建設用地入市進程的不斷推進，集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配成為國內(nèi)學者討論的焦點。集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益形成機理研究是集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配模式的前提與基礎。以土地二元性為出發(fā)點，討論集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益形成機理。

[關鍵詞]集體經(jīng)營性建設用地入市;土地增值;收益分配;增值收益調(diào)節(jié)金

[中圖分類號]F321.1[文獻標識碼]A

1? ? 前言

眾所周知，集體經(jīng)營性建設用地此前仍需要以征地方式進入土地市場流轉(zhuǎn)。但是，經(jīng)濟的發(fā)展、規(guī)劃用途的轉(zhuǎn)變所帶來的土地增值無法顯現(xiàn)化，土地所體現(xiàn)的價值僅僅表現(xiàn)為國家給予集體和農(nóng)民的土地補償款。而國家入市政策的提出，改變了原有的交易方式，使其潛在收益顯現(xiàn)化由此產(chǎn)生入市增值收益。

2? ? 入市土地增值緣由

關于入市土地增值的上漲緣由，國內(nèi)學者各說紛紜。張冰楠認為主要包括交易方式的轉(zhuǎn)變、土地需求的增加、以及各種要素的投入。王小映則以集體經(jīng)營性建設用地大多由農(nóng)用地轉(zhuǎn)用而來，將集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分為以下五種。①農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本;②成長性增值;③公共投資引起的增值;④規(guī)劃管制引起的稀缺性增值;⑤規(guī)劃的具體用途改變。張偉基于土地的自身因素和外界因素兩方面進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地增值成因分析。一方面是基于土地自身因素，如土地的資源性質(zhì)，另一方面，由于土地利用規(guī)劃確定的土地用途發(fā)生變化或者政府進行公共基礎設施、公益事業(yè)建設引發(fā)的外部增值。賈賓從集體經(jīng)營性建設用地增值的具體構成來看，認為一部分土地增值來源于人工增值，是由于土地使用者或經(jīng)營者對土地連續(xù)追加投資后產(chǎn)生的;還有一部分土地增值屬于自然增值，本質(zhì)上屬于外部經(jīng)濟，是由政府、公共行為或社會經(jīng)濟發(fā)展造成的。

結合各方研究，筆者以馬克思地租地價論、產(chǎn)權論、區(qū)位論、城市化論、城市空間結構論等為具體分析框架，同時對土地的二元性加以考慮，得出以下結論：土地增值可歸因于土地資源上漲或土地資本的增加。從土地的實質(zhì)內(nèi)涵上來講，土地是土地物質(zhì)與土地資本的二元構成，作為自然狀態(tài)的土地是“土地物質(zhì)”，在自然狀態(tài)的土地上加以人類的勞動利用，使得土地成為“土地資本”，從而土地物質(zhì)和資產(chǎn)成為有機整體，這是土地經(jīng)濟學的基礎出發(fā)點，同樣也是我們討論土地增值的理論出發(fā)點。從土地的二元性出發(fā)，筆者認為，從經(jīng)濟本質(zhì)上來講，入市土地增值收益來源于土地資源和土地資本的上漲，其外在表現(xiàn)為土地價格的上漲，并將集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分為土地資源增值和土地資本增值。

3? ? 不同土地價格形式的增值機理

具體來說，假設將土地價格分為P1、P2、P3三種不同的表現(xiàn)形式。P1是土地自然狀態(tài)下的價格，即土地資源價格，由地租和利息率決定。P2是土地的理論價格，是在P1基礎上由于人類勞動或投資，考慮了投入土地的資本的價格，具體包括地租的資本化價格和土地資本的真實價格。P3是土地的市場價格，是土地稀缺性條件下，對市場供求關系影響加之考慮后形成的價格。

3.1? ? P1增值機理

土地資源價格P1用公式表示應該為P1=r/i，式中，r為地租量，i為利息率。從公式可以看出，地租的上漲和利息率的下降是引起P1上漲的兩個主要原因。

（1） P1影響因素—利息率i

隨著生產(chǎn)力和生產(chǎn)技術的提高，資本的有機構成逐漸增加，利潤率逐漸下降，從而致使在土地價格不變的情況下，P1上漲，這部分上漲的原因可以歸結于社會經(jīng)濟、生產(chǎn)力的發(fā)展與進步。

（2） P1影響因素—地租r

與此同時，利潤率不變的情況下，地租的上漲也會引起土地價格的不斷上漲。根據(jù)馬克思地租理論，集體經(jīng)營性建設用地入市土地地租上漲是集體土地絕對地租、級差地租和壟斷地租的上漲。

不同土地之間因土地沃度、區(qū)位和寧適度的不同，導致級差地租有所不同。城市空間規(guī)模的擴張，集體經(jīng)營性建設用地入市進程的加快，建設用地的稀缺性日益增加，加之農(nóng)業(yè)用地的大量侵占，導致農(nóng)業(yè)地租上漲，最終表現(xiàn)為建設用地絕對地租量的增長，集體經(jīng)營性建設用地入市后的級差地租上漲緣由與城市建設用地級差地租的上漲緣由類似。隨著入市土地上的人類投資不斷增加，導致級差地租的不斷增加;由于社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，入市土地的集聚程度和基礎設施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優(yōu)勢隨之增加，成為壟斷地租的上漲的具體原因。入市土地各種地租的增加，必然會使P1呈現(xiàn)上漲的趨勢。

3.2? ? P2增值機理

P2是土地的理論價格，它是在P1的基礎上加上人類勞動或追加土地投資，是對土地資本影響加之考慮后形成的價格。土地所有（經(jīng)營）者對土地進行直接或間接投資，對于開發(fā)者而言，這部分投資是其成本的一部分，隨著時間的推移，直接或間接投資在土地上的資本逐漸積累上漲，產(chǎn)業(yè)的集聚效益逐漸擴大， P2上漲。

3.3? ? P3增值機理

土地市場價格P3是P2在市場供求關系影響后所形成的價格。通常情況下，房產(chǎn)或者說土地的價格很高，人們對于購買房產(chǎn)的需求增加，需求供給模型中需求曲線右移，均衡價格也增加，故房產(chǎn)價格的上漲，土地價格隨之高居不下，P3總是大于等于P2。因受到市場需求量的影響，隨著城市范圍擴大，土地需求不斷增大，又加之土地需求彈性有限的影響，必然會導致土地的供不應求。此時，土地稀缺性導致的土地價值的上漲得到顯現(xiàn)。

4? ? 入市土地增值本質(zhì)

綜上所述，P1的上漲歸因于地租量和利息率的變化，地租量的利息率的下降趨勢是由于社會經(jīng)濟科技的發(fā)展，地租量的上漲分為級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲;對于理論價格P2，主要是對土地投資加以考慮形成的，所以在影響P1上漲的兩個影響因素的基礎上加上土地資本的上漲，三個因素是引起P2上漲的主要原因;市場價格P3則是在P2基礎上對受市場供求的影響加以考慮后形成的價格，故P3與P2的區(qū)別在于在影響P2的三個因素上加上交易過程中土地市場的供求關系的影響，即主要是稀缺性增值。而由于市場需求狀況變動而引起的土地價值的改變，難以量化和分析，故我們只考慮土地資源價格的上漲原因和土地理論價格的上漲原因。因此，集體經(jīng)營性建設用地入市土地價格上漲機制決定了入市土地增值的本質(zhì)表現(xiàn)形式可以分為：地租性增值、土地資本增值。

4.1? ? 地租性增值

地租是指利用土地資源應支付的經(jīng)濟報酬。包括土地及其改良設施地租、位置地租、土壤肥力帶來的地租。這里我們所討論的地租主要是指經(jīng)濟地租，即利用土地所得報酬扣除成本的余額，是指超過成本的純收入。根據(jù)馬克思地租論，土地的地租有三種形式的地租，即級差地租、絕對地租、壟斷地租。

原集體經(jīng)營性建設用地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，隨著入市政策推行，集體經(jīng)營性建設用地可以進入市場公開交易，伴隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)整體結構優(yōu)化，轉(zhuǎn)化效率、水平的提高，表現(xiàn)為絕對地租的上漲。不同自然經(jīng)濟地理區(qū)位下土地的價值不同，在社會主義市場經(jīng)濟前提下，土地所有權和使用權彼此分離，使得超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租Ι，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，入市土地的集聚程度和基礎設施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優(yōu)勢隨之增加，成為壟斷地租上漲的具體原因。

4.2? ? 土地資本增值

資本即投入土地的資本，現(xiàn)代產(chǎn)權下土地資產(chǎn)應該是資本物的體現(xiàn)。由土地經(jīng)營（投資）者投入用于改良土地、增加土地產(chǎn)量，提高土地生產(chǎn)力，屬于固定資本。由于土地資本的投入，不僅提高了土地的利用率生產(chǎn)率，也提高了土地的資本有機構成，使土地從單一的自然物質(zhì)變成土地資源、資本的有機綜合體。

隨著入市政策的實行，土地經(jīng)營（投資）者為了獲取最大化的收益，必定會增加投資、勞動及管理要素的投入，以此形成級差地租，增加土地收益。就投資資本而言，其包括兩種方式的投資，即直接投資和間接投資。直接投資是經(jīng)營（投資）者在開發(fā)土地過程中對土地進行基礎設施建設等資本投入以產(chǎn)生更大的級差地租，以期獲得增值。而間接投資是指周邊的土地開發(fā)能夠給毗鄰的土地帶來經(jīng)濟效益，由此形成了輻射性增值。這種增值主要表現(xiàn)在與城市周邊相接的郊區(qū)地帶，這是因為城市范圍的擴大需要利用集體土地時，集體土地的輻射性增值收益得以體現(xiàn)。間接投資產(chǎn)生的土地增值主要得益于政府對基礎設施的投入。

5? ? 小結

綜上所述，入市土地增值分為地租性增值和土地資本增值，級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲構成了地租性增值的原因。地租性增值一部分由于自身土地資源的價值，一部分由于土地資本的追加，導致整體區(qū)位、投資環(huán)境的改善，集聚效率的增加，地租量的上漲，部分資本輻射性增值轉(zhuǎn)移而來，屬于自然增值，基于土地產(chǎn)權應由集體取得。土地資本增值歸因于土地所有（經(jīng)營者）的資本投入，具體包括原土地所有者的資本投入，入市前期政府的土地整理投入及政府對周邊基礎設施的投入，屬于人工增值。故政府基于前期的土地整理投入及對周邊基礎設施的投入可參與集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配。

[參考文獻]

[1] 張冰楠. 集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配研究[D].鄭州：鄭州大學，2016.

[2] 王小映.論農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市流轉(zhuǎn)收益的分配[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2014（10）：3-7.

[3] 張偉.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地增值收益分配機制研究——以集體經(jīng)營性建設用地初次流轉(zhuǎn)為視角[J].成都理工大學學報（社會科學版），2016，24（02）：53-56.

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