“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究

王愛(ài)連

摘 要：2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)正式納入“營(yíng)改增”范圍。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，“營(yíng)改增”政策就像一把雙刃劍，可能會(huì)使企業(yè)增加稅負(fù)，也有可能減輕稅負(fù)。分析房地產(chǎn)行業(yè)改革之后稅率和企業(yè)生存環(huán)境變化，比較實(shí)施這項(xiàng)政策前后房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)情況，探討政策實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”;房地產(chǎn);稅率

文章編號(hào)：1004-7026（2018）21-0101-01? ? ? ? ?中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F812.42;F293.33 ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)正式納入“營(yíng)改增”范圍。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策就像一把雙刃劍，可能會(huì)使企業(yè)增加稅負(fù)，也有可能減輕稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”前后，納稅區(qū)別主要在于計(jì)算稅率方法、計(jì)稅依據(jù)的差異。

1? “營(yíng)改增”政策的正面影響

1.1? 減稅效益

營(yíng)業(yè)稅是在交易金額上按百分比計(jì)算得出的一種納稅項(xiàng)，計(jì)算的稅金直接通過(guò)交易金額為證明。改革后以增值稅為基礎(chǔ)，增值稅不僅以交易額為證明納稅，交易金額將轉(zhuǎn)入替換免稅收入并計(jì)算要付的增值稅。這些分層的收稅方式，使現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒(méi)有了多次征、退稅以及不可抵消扣稅等現(xiàn)象。

1.2? 合理競(jìng)爭(zhēng)

在實(shí)施營(yíng)業(yè)稅時(shí)，公司遵循稅率規(guī)定，計(jì)算方法較為簡(jiǎn)單。改為增值稅后，為適應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅減免的稅收方法，房地產(chǎn)企業(yè)為減稅等原因重新規(guī)劃企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，改掉原來(lái)的松散管理模式，換成集中管理模式。新政后企業(yè)部門(mén)結(jié)構(gòu)重組，形成了新的競(jìng)爭(zhēng)局面。

2? “營(yíng)改增”政策的負(fù)面影響

2.1? 調(diào)整稅率的影響

在實(shí)施新政策后，房地產(chǎn)行業(yè)支付的營(yíng)業(yè)稅率為5%，“營(yíng)改增”后稅率為11%。其中一些項(xiàng)目是在新政之前完成的，但在新政之后沒(méi)有完全出售，房地產(chǎn)企業(yè)不能扣除進(jìn)項(xiàng)稅，不能直接改變房屋的售價(jià)，導(dǎo)致企業(yè)潛在問(wèn)題更加嚴(yán)重。

2.2? 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的問(wèn)題

考慮到“營(yíng)改增”政策后的稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅期間的5%，一些房地產(chǎn)公司因上級(jí)供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模小，而且沒(méi)有增值稅開(kāi)票權(quán)利;在開(kāi)發(fā)過(guò)程中征地補(bǔ)償項(xiàng)目，難以被允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，使進(jìn)項(xiàng)稅不能完全減免，在進(jìn)項(xiàng)稅上大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)[1]。

2.3? 房地產(chǎn)資金問(wèn)題

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，樓棟預(yù)售階段需要納稅。政策改革后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金保障提出了更高的要求。如果企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法克服稅收政策帶來(lái)的稅收壓力，可能導(dǎo)致進(jìn)行中的企業(yè)管理項(xiàng)目無(wú)法維持，導(dǎo)致項(xiàng)目中斷等更嚴(yán)重的問(wèn)題。

2.4? 稅帶來(lái)的負(fù)擔(dān)

“營(yíng)改增”稅負(fù)從建筑業(yè)涌向房地產(chǎn)業(yè)。建筑公司的投入問(wèn)題以及供應(yīng)商和其他環(huán)節(jié)造成的11%的稅收，將加大建筑業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力。作為合作人，房地產(chǎn)公司受到建筑業(yè)合作方的稅收規(guī)則影響。一旦建筑公司將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)公司，可能會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲。

營(yíng)業(yè)稅變更后，應(yīng)納稅額變?yōu)?，企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的增值稅費(fèi)用。在計(jì)算增值稅時(shí)，分別計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和產(chǎn)出稅，企業(yè)應(yīng)付稅額的大小取決于增值稅稅率和免稅額的大小，稅率越大，扣除額越小，應(yīng)付稅額也較大。城建稅和教育稅，附加稅額等于增值稅加上消費(fèi)稅加上營(yíng)業(yè)稅的額度乘以10%。營(yíng)業(yè)稅和增值稅的變化，影響增值、消費(fèi)稅，城市建設(shè)稅和教育附加稅的總稅費(fèi)由“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)稅和增值稅的數(shù)額決定。

企業(yè)收入基于免稅收入以及其他稅收，稅收程序變了，公司的稅收也會(huì)有變化。其中，改革政策之前，公司的收入應(yīng)為：收入減去企業(yè)所得的各種費(fèi)用，以及營(yíng)業(yè)、土地增值、教育附加、城市建設(shè)稅等。在改革之后，公司的收入應(yīng)為：包含稅的公司收入中扣除大大小小的成本費(fèi)用，及城市建設(shè)、教育、土地增值稅等。新的規(guī)則改變了計(jì)算方法，因此企業(yè)所得總額也在變化。

2.5? 干擾財(cái)務(wù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)

改革后，“F.A”“應(yīng)付稅款”“累計(jì)折舊”報(bào)表為主要影響。F.A從VAT、進(jìn)項(xiàng)稅中扣除，消去11%的稅率后，賬面價(jià)值將低于營(yíng)業(yè)、應(yīng)征稅。這導(dǎo)致F.A凈值下降，直接影響資負(fù)率的上升，該指標(biāo)會(huì)影響該公司的競(jìng)爭(zhēng)能力，是企業(yè)管理層非常看重的指標(biāo)之一。

3? 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)“營(yíng)改增”旨在減稅，客觀上能給企業(yè)減掉一些企業(yè)稅負(fù)。但改革不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)經(jīng)濟(jì)總量、商業(yè)模式產(chǎn)生重大影響。改革后，房地產(chǎn)企業(yè)在減稅時(shí)，面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)增加稅負(fù)，進(jìn)一步威脅企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙藝飛.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].納稅，2018（8）：5-6.