關(guān)于房屋租賃免租期間的財(cái)稅處理探討

張璇

在現(xiàn)有的房屋租賃合同中，經(jīng)常存在免租期這一項(xiàng)條例，尤其是對(duì)于相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)赓U雨言，因?yàn)閯倓偨邮?，需要?duì)其進(jìn)行裝修或者培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境，在這一過(guò)程中，租戶(hù)沒(méi)有正式的開(kāi)業(yè)，所以，出租方會(huì)根據(jù)這一現(xiàn)象，制定一系列的免租金優(yōu)惠，并且，此種優(yōu)惠方式具有規(guī)定的日期。在本文中，主要分析了怎樣合理的對(duì)房屋租賃免租期間的財(cái)稅進(jìn)行處理，從實(shí)際情況來(lái)看，在具體的操作過(guò)程中該過(guò)程面臨著較大的挑戰(zhàn)性，必須有效的進(jìn)行整理和落實(shí)。

房屋租賃

免租期間 財(cái)稅處理分析

免租期出租房的涉稅處理

在實(shí)務(wù)中，出租人員首要考慮的便是租房人員在具體的裝修過(guò)程中，無(wú)法有效正常地租賃房屋，因此，一般情況下，經(jīng)常給予承租方相應(yīng)期限的免租期。通常來(lái)說(shuō)，房屋租賃屬于經(jīng)營(yíng)型租賃的一種，根據(jù)頒布的相關(guān)租賃規(guī)定表明，針對(duì)經(jīng)營(yíng)型租賃的租金，出租企業(yè)可以在租賃的過(guò)程中，采取直線(xiàn)法，將其當(dāng)做當(dāng)期損益，在這一過(guò)程中，如果企業(yè)找尋出了更加合理的方法，那么對(duì)于企業(yè)而言，在運(yùn)行期間，也可以使用其它的方式來(lái)工作。房屋經(jīng)營(yíng)租賃免租期，作為出租人員來(lái)說(shuō)，可以在不扣除免租期整個(gè)租賃期間內(nèi)，使用直線(xiàn)方式或者其它方法來(lái)合理的分配租金總額度，也就是說(shuō)，在免租期限內(nèi)，出租房可以根據(jù)租金總額度在整個(gè)租賃期長(zhǎng)度內(nèi)有效的確定租金收入情況。此外，對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)租金總額度在不扣除免租期的整個(gè)租賃范圍內(nèi)，使用直線(xiàn)法或者其它有效的方式來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偅诿庾膺^(guò)程中，要明確確定出租金的實(shí)際費(fèi)用，也就是說(shuō)，不管出租人是否提供了相應(yīng)的租期，或者合同內(nèi)是否制定了租金每年根據(jù)相應(yīng)比例逐漸上升的條款，在相同租賃合同和不可以撤銷(xiāo)的租賃區(qū)域內(nèi)，都要將不能夠撤銷(xiāo)租賃期間的租金總額在全部的租賃期長(zhǎng)度內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。那么，出租方和承租方面臨的首要問(wèn)題便是怎樣合理對(duì)稅務(wù)進(jìn)行處理和解決，這是存在的難點(diǎn)。

現(xiàn)階段，雖然免租期出租方?jīng)]有收到相應(yīng)的房屋租金，但是，在實(shí)際過(guò)程中，要明確收入情況，經(jīng)過(guò)分析表明，出租方在增值稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅的處理情況如下所示：

（1）對(duì)于免租期增值稅的處理情況

在遵循財(cái)政部門(mén)、國(guó)家稅務(wù)局根據(jù)實(shí)際情況制定的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)通知規(guī)定內(nèi)容的基礎(chǔ)上，可以看出，納稅人出現(xiàn)應(yīng)稅行為并收吃銷(xiāo)售款項(xiàng)或者獲得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅業(yè)務(wù)，對(duì)于先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期。針對(duì)沒(méi)有簽訂書(shū)面合同或者簽訂了書(shū)面合同，但是沒(méi)有確定付款日期的情況，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天，或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。明確規(guī)定，納稅人提供相應(yīng)的租賃服務(wù)，并且采取預(yù)收款方式的，具體的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天。從以上論述可以看出，出租方在免稅期限內(nèi)，沒(méi)有獲取租金收人的，可以不需要繳納增值稅用。可是在免稅期間，如果收取了一定的定金或者預(yù)收了相應(yīng)的房屋租金，那么要在收到定金以及預(yù)收房屋租金的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。此外，等到合同簽訂的付款時(shí)間到了之后，不管出租方有沒(méi)有收取到租金，都必須明確增值稅納稅義務(wù)的出現(xiàn)，在遵循規(guī)定要求的基礎(chǔ)上對(duì)增值稅進(jìn)行繳納和申報(bào)。

（2）免租期限內(nèi)對(duì)于企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確定

對(duì)于出租方而言，在免稅期限內(nèi)確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的時(shí)候，要按照我國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施規(guī)定內(nèi)容來(lái)實(shí)施，在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額的時(shí)候，要在遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制的基礎(chǔ)上實(shí)施，這一現(xiàn)象是當(dāng)期收入和費(fèi)用的一種，不管有沒(méi)有交付款項(xiàng)，都必須當(dāng)成當(dāng)期的收入和費(fèi)用。并且，要明確注意，這一條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定除外，根據(jù)規(guī)定內(nèi)容來(lái)論述，對(duì)于租金的收入，要根據(jù)合同約定的承租人應(yīng)付資金的日期確定收入。對(duì)此，預(yù)收租金收入的獲取，不可以完全的根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行確定，與此同時(shí)，也可以根據(jù)合同約定的承租人應(yīng)付租金日期確定收入。這樣一來(lái)，在完成工作之后，稅收和會(huì)計(jì)確定收入在時(shí)間上會(huì)產(chǎn)生一定的差異性，對(duì)此，可以將企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)做納稅調(diào)增進(jìn)行處理，將其納入預(yù)收中的應(yīng)納稅所得額中，以此計(jì)算出企業(yè)所得稅。在相反的情況下，要是合同規(guī)定租賃期滿(mǎn)一次支付幾年的租金，那么在支付的過(guò)程中要明確所有的收入，確定企業(yè)所得稅。但是，對(duì)于出租方一次性收取多年租金的時(shí)候，我國(guó)制定了明確的規(guī)定，根據(jù)這一現(xiàn)象頒布了落實(shí)企業(yè)所得稅若干稅收問(wèn)題的內(nèi)容，在這一內(nèi)容中，明確列舉出了，出租人員在租賃期間分期均勻性的計(jì)入到相關(guān)年度收人中。根據(jù)以上分析情況，可以提前一次性收取租賃期跨年度的資金收入，這樣一來(lái)，盡可以根據(jù)合同或者規(guī)定內(nèi)容來(lái)確定應(yīng)付的資金，與此同時(shí)，也可以在租賃期間內(nèi)，有效的將其納入有關(guān)年度收入中。并且，在這一過(guò)程中，出租人分期均勻確定租金收入的時(shí)候，必須遵循以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

按照合同或者協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容，租賃期限是跨年度的。可以提前一次性付清租金。在這一情況下，企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定時(shí)間要和會(huì)計(jì)保持一致性，可是，要是根據(jù)合同規(guī)定來(lái)分期收取資金，那么要根據(jù)合同規(guī)定的要求，承租人應(yīng)付租金的日期確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的實(shí)現(xiàn)，相應(yīng)免租期企業(yè)所得稅不確認(rèn)租金收入的實(shí)現(xiàn)。需要說(shuō)明的是：免租期企業(yè)所得稅不確認(rèn)租金收入，但會(huì)計(jì)上應(yīng)確認(rèn)租金收入，而企業(yè)所得稅平時(shí)預(yù)繳是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，該差異只是在年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。

1.免租期間的房產(chǎn)稅處理

對(duì)于房產(chǎn)稅，主要包含兩種方式，第一是從價(jià)計(jì)征方式，這一方式是房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)原價(jià)一次性減掉10%-30%的余值計(jì)算繳納。第二種是從租日征，這一種方式主要是以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的主要計(jì)稅依據(jù)。一般情況來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是根據(jù)年征收或者分期進(jìn)行繳納的，此項(xiàng)要求比較適合應(yīng)用于按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的納稅人中。房屋租賃出租方則是根據(jù)房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)規(guī)定出借房產(chǎn)。此外，需要明確，國(guó)家稅務(wù)局對(duì)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)問(wèn)題規(guī)定表明，無(wú)租使用其它單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位或者個(gè)人，要根據(jù)房產(chǎn)余值來(lái)繳納房產(chǎn)稅。在這一規(guī)定中可以看出，免租使用的房產(chǎn)要由承租方根據(jù)房產(chǎn)余值來(lái)繳納房產(chǎn)稅，針對(duì)有償租賃，需要提供一定期限的免租期，但是仍然需要產(chǎn)權(quán)人根據(jù)余值來(lái)繳納房產(chǎn)稅。

2.免租期間承租方的企業(yè)所得稅處理

承租方在扣除租賃費(fèi)用的時(shí)候，可以根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定內(nèi)容來(lái)看，企業(yè)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，租人規(guī)定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，遵循以下方式給予扣除。以經(jīng)營(yíng)租賃的方式租人固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，根據(jù)租賃期限合理的扣除。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，承租方支付的租金并不是一次性扣清的，它是按照租賃期限均勻的進(jìn)行扣除，在承租方稅前扣除時(shí)，和會(huì)計(jì)規(guī)定是一致的。

案例分析

例如：在2017年甲方企業(yè)給乙方企業(yè)租賃相關(guān)的房屋，具體的租賃期限為3年，其中，在合同當(dāng)中，甲方企業(yè)給乙方企業(yè)設(shè)置租賃的第一年為乙方企業(yè)的免租期限，但是，在后續(xù)的兩年中，每一年的房屋租賃的租金為巧。萬(wàn)元，所以甲方企業(yè)在2017年的時(shí)候一次性收取乙方企業(yè)房屋租金300萬(wàn)整。

（1）會(huì)計(jì)的處理方式

1.作為房屋的出租方應(yīng)該把具體的房屋租金總的金額在不減掉免除租金的整個(gè)租期之內(nèi)，應(yīng)該遵循直線(xiàn)的方法以及另外更科學(xué)的辦法進(jìn)行租金的分配，在免除租金的時(shí)間之內(nèi)，作為房屋的出租單位甲，還需要確認(rèn)租金。

2.在這個(gè)實(shí)例當(dāng)中，在會(huì)計(jì)的賬務(wù)登記時(shí)，應(yīng)該依據(jù)直線(xiàn)分配方法，將2016至2017年每年的租金是100萬(wàn)整。

（2）企業(yè)的所得稅收

在《中人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中明確規(guī)定，租金的收入指的是相關(guān)企業(yè)的固定資產(chǎn)，包裝物體以及企業(yè)其他有形資產(chǎn)使用的收入。租金的具體收入，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方合同當(dāng)中約定的租金交付時(shí)間決定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》明確規(guī)定，租金收入指的是企業(yè)通過(guò)提供固定資產(chǎn)以及包裝物品和有形資產(chǎn)使用權(quán)所獲得收入，應(yīng)該依據(jù)相應(yīng)的合同來(lái)實(shí)現(xiàn)租金的交付。

根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，假設(shè)企業(yè)方提前的完成租期之內(nèi)的跨度時(shí)間比較大的租金收入，可以通過(guò)以下的方式處理：一是，依據(jù)雙方訂立的合同為準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)定的合同日期完成租金的收入。二是，在房屋的和賃期限的范圍以?xún)?nèi)，可以依據(jù)權(quán)責(zé)制，在財(cái)務(wù)上分期記錄。

結(jié)語(yǔ)

在實(shí)際操作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天交納增值稅，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。同時(shí)，與此相關(guān)的出租房屋的折舊及交納的稅費(fèi)等也應(yīng)按稅法規(guī)定分期計(jì)入支出。

[1]財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅24號(hào)）[Z].2017.

[2]關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定國(guó)稅地字第巧號(hào)[Z].2018.

[3]國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函）2017.