淺談人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響

黃喬

人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響因素

在這里我們主要討論人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響。住宅的需求按年齡主要分為青年人口、壯年人口、老年人口。青年人口（15-39歲）年富力強(qiáng)，收人較高，負(fù)擔(dān)較輕，正是成家立業(yè)時(shí)，對住房的需求量較大。壯年人口（40-59歲）在各方面都比較成熟，收入也較高，但一般家庭負(fù)擔(dān)較重，我國城市大部分人口仍屬工薪階層，“上有老、下有小”，在養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)還不十分健全的情況下，在購買和消費(fèi)方面都比較成熟和謹(jǐn)慎，置換房屋的需求并不強(qiáng)烈。老年人口（60歲以上）多數(shù)已退休，收入銳減，生理、心理和社會經(jīng)濟(jì)地位的改變使得其需求表現(xiàn)出成熟、穩(wěn)定、謹(jǐn)慎等特征，對商品和勞務(wù)的選擇比較挑剔。多數(shù)老年人身體狀況不佳，但閑暇時(shí)間較多，在住房方面一般是在原有基礎(chǔ)上的修繕，或少數(shù)換置樓層不高而采光效果好的新房。目前住房需求的主體仍為青年人口，特別是即將成立家庭的新婚夫婦（25-35歲）。另外，由于年輕人好獨(dú)立，工作學(xué)習(xí)節(jié)奏快，他們很需要自己的空間，雖然他們的財(cái)力不足以一次付清房款，但有按揭貸款和小戶型房源支持，因此他們購房很踴躍。

按照莫迪利安尼的生命周期消費(fèi)理論，人在一生的不同階段其消費(fèi)、需求和支出會呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。而從整個(gè)社會來看，其人口結(jié)構(gòu)狀況特別是不同年齡段人群的比例變化勢必會影響全社會的消費(fèi)需求狀況。根據(jù)生命周期理論，人們在年輕的時(shí)候往往會把收入中的很大一部分用于消費(fèi)，甚至貸款消費(fèi)與購買房屋、汽車等耐用品。這也是使得青年人有較大的購房需求。相對之老年人的購房需求較低。目前，中國人口老齡化速度相當(dāng)快，有可能趕上甚至超過發(fā)達(dá)國家老齡化速度最快的日本。人口老齡化將會給社會帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、社會壓力，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而且65歲以上這部分人口，一般都有住房，即使是沒有，他們購房的可能性較中間這段人而言小得多，因此其對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有多少積極意義。

綜上論述若是人口結(jié)構(gòu)中，青年人比重較大，整個(gè)社會的住房需求也較大，反之，青年人較少而老年人所占的比重較大的話，整個(gè)社會的住房需求也較之稍小。因此我們可以知道，若是人口結(jié)構(gòu)從青年較多橄欖型轉(zhuǎn)變成老齡化較為嚴(yán)重的倒金字塔型將很有可能使得住房需求大幅下降，而我國現(xiàn)在正面臨這一問題。

總而言之，隨著勞動年齡人口占比越來越高、撫養(yǎng)比下降，整個(gè)社會的儲蓄水平和購買力明顯提高，推動住房需求上升。

除此之外，人口的性別比和人口收入結(jié)構(gòu)對住房需求也造成影響。人口的性別比存在雙向效應(yīng)。一方面，人口性別比失調(diào)所引起的“婚姻擁擠”現(xiàn)象會導(dǎo)致社會家庭數(shù)量少于性別比平衡時(shí)的家庭數(shù)量；與此同時(shí)，社會家庭數(shù)量的減少會進(jìn)一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結(jié)構(gòu)中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。而人口收入結(jié)構(gòu)對房價(jià)造成的影響無論是從微觀調(diào)查數(shù)據(jù)還是宏觀分析來看，高收入人群、高收人地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)，這一規(guī)律已經(jīng)得到了大量經(jīng)驗(yàn)研究的支持。

全面二孩政策對住房價(jià)格的影響

隨著二孩政策的推出，以往的三居室可能是不夠住了。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過渡。但是如果小孩長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個(gè)人空間。那個(gè)時(shí)候，父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四居室的大房型才是剛需產(chǎn)品。

房價(jià)在出臺二孩政策后出現(xiàn)上漲趨勢。在二孩政策頒布后，由于人們對于人口結(jié)構(gòu)變動有一個(gè)預(yù)期，認(rèn)為嬰兒潮之后將會出現(xiàn)購房熱。更多家長將為自己兒女買房，在未來階段將導(dǎo)致更多的購房剛需，進(jìn)一步推動房價(jià)。這個(gè)預(yù)期使得人們在房價(jià)沒漲上來前提前購房，以抵御之后房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。更有一些炒房團(tuán)借助政策力量大肆宣傳，渲染房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的假象，引致購房的羊群效應(yīng)。加劇我國本來就較高的房價(jià)，特別是一線城市，房價(jià)難以降溫。

對二孩家庭來說，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，而且也將花費(fèi)父母大量精力。如果孩子能人讀較好的學(xué)校，將會大大減輕父母的壓力。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動搖。

小結(jié)

而目前我國全面開放二孩的政策，其導(dǎo)致了我國房價(jià)的小幅上漲，其原因并不是住房剛需真正的增加導(dǎo)致的，而是主要來源于人們對房價(jià)上漲的一個(gè)預(yù)期。因此我認(rèn)為，二孩政策的開放并沒有立即導(dǎo)致我國住房需求的上升，現(xiàn)在房價(jià)上升只是人們對于房價(jià)未來上漲預(yù)期導(dǎo)致的一個(gè)炒房熱。介于開放二孩政策后，人們的生育愿望并不強(qiáng)烈，那么未來20年的住房需求也不會像想象中的那么大。雖然20年后人口結(jié)構(gòu)確實(shí)將有所調(diào)整加上城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將提高住房需求，但目前特別是二三線城市依然有大量的庫存房需要消化。我國房地產(chǎn)市場可能在長期也難以擺脫一線城市房價(jià)高漲，供不應(yīng)求，而二三線城市難以去庫存的尷尬。