新型城鎮(zhèn)化對房價影響的實證研究

一、研究背景

民生問題一直是黨和國家關(guān)注的首要對象，改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)崛起，飛速上漲的房價已成為人民密切關(guān)注的重點。在中國的經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，它在提高人民生活質(zhì)量水平，促進改革開放更好更快發(fā)展等方面具有重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也伴隨著一些問題，其中最顯著的就是高房價與人民低的購買力之間的矛盾問題。

新型城鎮(zhèn)化是基于過去城鎮(zhèn)化發(fā)展的弊端和經(jīng)驗教訓基礎(chǔ)上提出的，黨的十八大報告指出新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城市化，它也是農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和生態(tài)齊發(fā)展的城市化，其核心就是以人為本。一方面，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，日漸繁榮的經(jīng)濟吸引了大量農(nóng)業(yè)人口涌入城市，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的需求市場，促進了房價的快速上漲。另一方面，高房價讓很多想進城的農(nóng)民“望而卻步”，抑制進城農(nóng)民的積極性，阻礙新型城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展。皖江城市帶是全國唯一以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的開發(fā)區(qū)，在探索中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新模式方面具有重要的戰(zhàn)略地位。如何在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的同時維持房價的穩(wěn)定，對促進皖江城市帶持續(xù)健康發(fā)展，更好的發(fā)揮戰(zhàn)略作用具有重要的意義。

二、文獻綜述

城鎮(zhèn)化在人類文明發(fā)展過程中具有里程碑式的意義，對城鎮(zhèn)化與房價二者關(guān)系的研究也一直是國內(nèi)外經(jīng)濟學家研究的熱點。與國內(nèi)該領(lǐng)域的研究相比，國外對城鎮(zhèn)化與房價關(guān)系的研究起步較早，Alonso（1964）致力于研究區(qū)位因素與房價的關(guān)系，他通過比較城市化中不同的土地利用方式，分析房地產(chǎn)的供需曲線，研究不同區(qū)域?qū)Ψ績r的影響；Bischoff（比肖夫）系統(tǒng)地研究了影響住房價格的因素，并提出了伴隨城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟發(fā)展，人民收入增加是導致房價上漲的一個重要因素。國內(nèi)的學者更多的是從供給和需求的角度出發(fā)研究二者的關(guān)系，吳淑連（2006）以城市化動機為切入點，結(jié)合定性和定量相的分析方法，從城市化帶來的龐大住房需求出發(fā)提出城鎮(zhèn)化與房價之間具有相互依賴的關(guān)系；楊柳在分析地區(qū)城鎮(zhèn)化與商品房價格后，認為城鎮(zhèn)化與房價的關(guān)系不是單向作用的關(guān)系而是雙向影響的關(guān)聯(lián)機理，城鎮(zhèn)化過程中的人口遷居城市為房地產(chǎn)市場提供了巨大市場，推動了房價的上漲，而過高的房價又會限制低收入的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，制約城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

綜合相關(guān)研究文獻可知，城鎮(zhèn)化與房價之間存在正相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化過程中的人口遷移、收入、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素都對房價有著不同程度的影響。

三、皖江城市帶商品房價格影響因素分析及模型建立

（一）變量選取與模型建立

本文選取了影響商品房價格的三個因素----人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率。以商品房的銷售價格作為被解釋變量Y，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為解釋變量X1，人均GDP為解釋變量X2，城鎮(zhèn)化率為解釋變量X3。我們選取了皖江城市帶各個城市和地區(qū)2007-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進行加權(quán)平均得到三個變量的整體平均水平。

（1）人均GDP：GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）常被認為是衡量國家（或地區(qū)）經(jīng)濟狀況的重要指標，一般來說GDP較高的地區(qū)其商品房的價格水平也相對較高。

（2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：一般認為，居民人均可支配收入水平越高，對住房的購買意愿和支付能力就越強。

（3）城鎮(zhèn)化率：城鎮(zhèn)化率是指一個地區(qū)城鎮(zhèn)人口與常住總?cè)丝诘谋戎?，同時伴隨著城化的發(fā)展，城市數(shù)量大幅增加，城市規(guī)模擴大，人口也會持續(xù)的向城市聚集。進城的農(nóng)業(yè)人口不斷上漲，使得住房的需求增加，根據(jù)需求價格理論，房價也會相應(yīng)上升。

根據(jù)解釋變量X1、X2、X3與被解釋變量Y之間的關(guān)系，該模型初步設(shè)置為多元線性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+Ui （其中Ui為隨機誤差項）

（二）參數(shù)估計

利用Eviews軟件擬合數(shù)據(jù)并使用最小二乘法進行OLS回歸分析，得到結(jié)果如下

Y= 76.4667+ 0.0451X1+ 0.0093X2+ 5481.293X3+Ui

T= （0.275816） （1.174384） （0.321441） （3.305130）

R= 0.984454 R^2= 0.976680 F= 126.6471 Prob（F-statistic）= 0.000008

四、模型檢驗

（一）經(jīng)濟意義檢驗

模型估計結(jié)果表明，在假定其它條件不變時，當城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1%，商品房的銷售價格就會下降0.045090%；當人均GDP增加1%，商品房的銷售價格就會增加0.009332%；當城鎮(zhèn)化率增加1%，商品房的銷售價格就會增加5481.293%。在假定其它情況不變的情況下，X1、X2、 X3與理論分析的判斷一致。

（二）統(tǒng)計推斷檢驗

可決系數(shù)R= 0.984454，R^2= 0.976680，表明所建立的模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合度較好，即解釋變量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均GDP、城鎮(zhèn)化率對被解釋變量商品房的銷售價格的絕大部分能夠做出解釋。F檢驗中，F(xiàn)= 126.6471，其P值為0.000008<0.05，說明各解釋變量聯(lián)合起來對被解釋變量有顯著的影響。T檢驗中，X1的t統(tǒng)計量絕對值為1.174384<2，其P值為0.2847>0.05；X2的t統(tǒng)計量絕對值為0.321441<2，其P值為0.7588>0.05；X3的t統(tǒng)計量絕對值為3.305130>2，其P值為0.0163<0.05，由t檢驗可知只有X3的t檢驗通過，即只有X3城鎮(zhèn)化率對商品房的銷售價格Y有顯著影響。

（三）計量經(jīng)濟檢驗

1.多重共線性檢驗

計算各變量的相關(guān)系數(shù)給出如下所示的結(jié)果，表明在解釋變量X1、X2、X3之間存在嚴重的多重共線性。

1.1 多重共線性的修正

采用逐步回歸法進行多重共線性的修正，對解釋變量X1、X2、X3分別進行最小二乘法OLS回歸分析，得X1的R=0.937989；X2的R= 0.953553；X3的R= 0.965883，由上述將結(jié)果可知X3的擬合度最好。以X3為基礎(chǔ)，分別加入X1，X2進行最小二乘法回歸分析得到如下結(jié)果，X3，X1的R= 0.984186，T檢驗、F檢驗均通過；X3，X2的R= 0.98088， T檢驗不通過、F檢驗通過。因此修正過后的模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

（二）異方差檢驗

采用懷特檢驗的估計結(jié)果如下

由懷特檢驗的結(jié)果可知nR^2=6.052175，在顯著性水平0.05的條件下，其Probability為0.195286>0.05，因此不存在異方差。

（三）自相關(guān)檢驗

用BG檢驗作自相關(guān)檢驗，選取滯后階數(shù)為3得到如下結(jié)果

由表四結(jié)果可知LM=nR^2=3.839955，其P值為0.279273，給定顯著性水平0.05的情況下，P=0.279273>0.05，表明不存在自相關(guān)。查DW表，在n=10，k=2時得上線dL=0.697，du=1.641，DW=2.935278>du，故存在無自相關(guān)。

所以本文的最終估計模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

五、模型結(jié)果解釋

計量經(jīng)濟模型的結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，城鎮(zhèn)化率和商品房的銷售價格之間呈正線性相關(guān)。假設(shè)其它變量不變，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加1%，商品房銷售價格將增加0.055450%元，城鎮(zhèn)居民可支配收入對房價的影響微小；城鎮(zhèn)化率每增加1%，商品房的銷售價格就會增加5782.018%元，城鎮(zhèn)化率是新型城鎮(zhèn)化過程中影響房價最根本、最直接、最顯著的因素。鎮(zhèn)化率的提高意味著農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市的數(shù)量增加，農(nóng)民進城首先要解決的就是住房問題，因而為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的市場，在供求關(guān)系的作用下，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)上漲的高房價現(xiàn)象已經(jīng)形成。

六、對策建議

城鎮(zhèn)化和房價二者相互作用，新型城鎮(zhèn)化過程中，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市，催生出龐大的剛性住房需求，由于住房建設(shè)需要一定周期而人口轉(zhuǎn)移的速度遠超住房建設(shè)的速度，因此就造成了住房的供不應(yīng)求。城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進需要房地產(chǎn)業(yè)作為其堅強的后盾，為其發(fā)展提供物質(zhì)保障，但當房價過高時又會成為城鎮(zhèn)化進程中的一大阻礙。根據(jù)最終模型的結(jié)果，要給房價降溫，促進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就要以振興鄉(xiāng)村，減少涌向城鎮(zhèn)的農(nóng)村人口為著手點，具體提出以下參考建議。

1.因地制宜，發(fā)展特色經(jīng)濟。安徽是一個旅游資源和農(nóng)業(yè)資源豐富的城市，各市政府應(yīng)當充分依附本地區(qū)的優(yōu)勢資源發(fā)展特色經(jīng)濟，打造地方特色。如有山水園林之稱的安慶和蕪湖應(yīng)當發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，進而形成一條以旅游業(yè)為主導，餐飲、住宿業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈。要發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，加大對農(nóng)業(yè)的科技投入，促進農(nóng)業(yè)與工業(yè)相結(jié)合，深化農(nóng)場品加工，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，提高農(nóng)民的收入水平。

2.鼓勵農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟。農(nóng)村人口遷移到城市的主要原因是城市經(jīng)濟較農(nóng)村發(fā)達，有較高的經(jīng)濟收入。政府應(yīng)制定各項優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展，使農(nóng)民在家門口就能致富。各市應(yīng)設(shè)立專門的主管部門，加大返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的政策宣傳力度，為創(chuàng)業(yè)農(nóng)民開辟一系列綠色通道，簡化登記手續(xù)，免除登記費用，加大財政補貼，優(yōu)惠貸款利率。同時加強對返鄉(xiāng)企業(yè)家的技術(shù)培訓，委派專業(yè)技術(shù)人員進行指導，提高創(chuàng)業(yè)者的專業(yè)技術(shù)能力。

3.完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強農(nóng)村吸引力。長期以來中心大城市都是政府政治經(jīng)濟文化建設(shè)的中心，各項基礎(chǔ)設(shè)施較完備。由于農(nóng)村地理位置上遠離政治中心和大城市的輻射范圍，且自身發(fā)展緩慢，對優(yōu)勢資源的吸引力差，故基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，教育、醫(yī)療、交通等方面還比較落后，城鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是農(nóng)村人口期待落戶城鎮(zhèn)的一個重要原因。政府應(yīng)履行其經(jīng)濟職能，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，出臺多項招商引資優(yōu)惠政策來彌補農(nóng)村在吸引優(yōu)勢資源上的不足，促進農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場化。

4.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟方式，發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)。安徽是一個人口大省，勞動力資源豐富，因此應(yīng)當大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)村勞動力創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，解決鄉(xiāng)村人口的就業(yè)問題。充分發(fā)揮農(nóng)村勞動力和土地價格低廉的優(yōu)勢，吸引那些技術(shù)水平不高，勞勞動力需求量大，占地面積廣，尚處于發(fā)展中的中小企業(yè)落戶農(nóng)村，以工促農(nóng)，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。（作者單位為安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）

作者簡介：李夢娟，女，漢族，安徽阜陽人，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，2015級本科生，經(jīng)濟學專業(yè)。

基金項目：本文屬于安徽財經(jīng)大學大學生科研創(chuàng)新項目《新型城鎮(zhèn)化對房價影響的實證研究——以皖江城市帶為例》（編號：XSK1849）階段性研究成果，指導老師：張士杰。