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    論房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范

    2018-05-14 12:12:15白文祖丁智洋
    今日財(cái)富 2018年30期
    關(guān)鍵詞:金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫銀行

    白文祖 丁智洋

    在城市化快速推進(jìn)的今天,由于城市中各項(xiàng)基本設(shè)施,例如,醫(yī)療以及教育等均較為完善,所以也吸引了大批民眾的涌入,并且對(duì)于城市來講,其可用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地本身就很有限,所以也在一定程度上助推了房價(jià)的上漲,致使房價(jià)出現(xiàn)一波又一波的增長。除此之外,對(duì)于國人來講,房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅具有居住的屬性,同時(shí)也是投資理財(cái)?shù)墓ぞ?,從而也因此為房地產(chǎn)泡沫的形成增加了風(fēng)險(xiǎn),致使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)大幅度的提高。所以,本文將著重對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行必要的討論,以供參考。

    目前,盡管我國政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策來抑制房價(jià)的上漲,但是政策的實(shí)施效果并不顯著,甚至多個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然顯現(xiàn)出較快的上升態(tài)勢(shì),所以也為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了機(jī)遇。與此同時(shí),在對(duì)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的原因進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),當(dāng)今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱是導(dǎo)致泡沫在房地產(chǎn)中出現(xiàn)的主要誘因,同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的過程中,我國銀行對(duì)此提供了充足的動(dòng)力支持,也因此增加了銀行金融行業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率,極大的威脅我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。

    一、分析房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)之間的聯(lián)系

    通常來講,房地產(chǎn)泡沫指的是隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快,我國民眾對(duì)改善住房條件的愿望極為迫切,但是由于城市中可用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地極為有限,所以導(dǎo)致房地產(chǎn)資源稀缺,從而引發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)低于其市場價(jià)格的情況,從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫情況的出現(xiàn)?,F(xiàn)階段,在我國絕大多數(shù)城市之中,當(dāng)中的房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì),并且價(jià)格也是一漲再漲,所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,這無疑會(huì)為其帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益,從而也為房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)帶來極大的可能。對(duì)于民眾來說,一房難求已經(jīng)成為顯著的社會(huì)問題,急需國家證詞來予以調(diào)控。

    同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,同樣也對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇,所以我國銀行金融行業(yè)也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長而獲得了豐厚的利潤。然而,房地產(chǎn)泡沫如果在房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)出來,則對(duì)于我國銀行金融行業(yè)來說,其無疑也會(huì)因此出現(xiàn)相當(dāng)程度的經(jīng)濟(jì)損失,甚至導(dǎo)致整個(gè)金融體系出現(xiàn)癱瘓。另外,一旦戳破房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)的價(jià)值無疑會(huì)進(jìn)入下跌區(qū)間,導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)水平下降,這同樣會(huì)顯著影響我國銀行金融行業(yè)的發(fā)展??傊绮粚?duì)房地產(chǎn)泡沫問題予以抑制,繼續(xù)任其上漲,則必然會(huì)影響我國銀行金融市場的穩(wěn)定,從而引發(fā)相應(yīng)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),對(duì)我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展是極為不利的。

    二、房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融發(fā)展的影響

    為了保障我國經(jīng)濟(jì)可以有條不紊的發(fā)展,對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范加以關(guān)注是極為重要的。然而,在現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高,所以也因此導(dǎo)致泡沫在房地產(chǎn)市場中形成,所以如果未對(duì)此問題加以重視,則一旦房地產(chǎn)泡沫消失,勢(shì)必會(huì)對(duì)我國銀行金融行業(yè)的整體穩(wěn)定性造成影響。另外,之所以銀行會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫而出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn),主要是因?yàn)椋?/p>

    (一)信息獲取存在不對(duì)稱

    現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)市場仍未得到完整的建立,當(dāng)中信息無法清楚的予以獲得,并且分析系統(tǒng)也相對(duì)比不不完備。所以,為了可以準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算,需要借助于貼現(xiàn)比率、貶值預(yù)算以及預(yù)期通貨膨脹等關(guān)鍵指標(biāo)。然而,上述指標(biāo)難以得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,同時(shí)也無法準(zhǔn)確的獲得全部信息,即便房地產(chǎn)處于黃金發(fā)展機(jī)遇,作為銀行來說,其也無法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值予以精準(zhǔn)的計(jì)算,所以會(huì)導(dǎo)致抵押物高估情況的發(fā)生或者只是對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)市場價(jià)值予以反應(yīng),而無法得到準(zhǔn)確的變現(xiàn)價(jià)值,甚至與市場價(jià)值相比,房地產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值與前者有著較大的偏差。因此,可以看出房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),將會(huì)使銀行無法對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)予以有效、快速的應(yīng)對(duì),致使銀行蒙受相應(yīng)程度的金融風(fēng)險(xiǎn)

    (二)風(fēng)險(xiǎn)短視問題

    對(duì)于房地產(chǎn)本身來說,其貸款時(shí)間通常為20年以上,所以也因此容易導(dǎo)致短視問題的發(fā)生?,F(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)期,并且隨著房地產(chǎn)價(jià)格的逐漸提高,銀行對(duì)于房地產(chǎn)方面的貸款也更加積極,并且也因此獲得了豐厚的回報(bào)。此外,鑒于房地產(chǎn)市場如此強(qiáng)勢(shì),民眾也會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值并不會(huì)出現(xiàn)顯著下跌,所以不論是剛需購房者還是投機(jī)者,均爭相開始了房地產(chǎn)的搶購,致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升,從而也導(dǎo)致貸款額與價(jià)值比率的持續(xù)下降,進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)被低估情況的出現(xiàn),相應(yīng)的調(diào)控管理也更為放松。然而,如果貸款額小于抵押產(chǎn)品的情況,作為銀行來講,其也不會(huì)擔(dān)心相應(yīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn),甚至部分銀行管理者認(rèn)為,我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為完善,存在抵御大規(guī)模金融風(fēng)險(xiǎn)的能力,所以房地產(chǎn)泡沫不會(huì)對(duì)銀行金融產(chǎn)生過大的沖擊,正是對(duì)早期警告信號(hào)的忽略,所以也會(huì)因此導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行中的出現(xiàn)。

    (三)監(jiān)督管理存在疏漏

    從宏觀上來看,我國經(jīng)濟(jì)正處于高自由度的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中,所以作為銀行管理部門來講,其可能不會(huì)在市場中應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的管理策略。此外,在市場經(jīng)濟(jì)體制下,高風(fēng)險(xiǎn)策略對(duì)于銀行而言,可能會(huì)在短期為銀行帶來可觀的利益,但是從長遠(yuǎn)來看,隨著銀行利益的不斷提升,相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也就轉(zhuǎn)變?yōu)榧涌煦y行經(jīng)濟(jì)利益提升的主要?jiǎng)恿?,正式因?yàn)槿绱耍y行的監(jiān)督管理部門往往只注重經(jīng)濟(jì)利益,而開始放松對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)策略的控制,致使部分疏漏在監(jiān)督管理過程中出現(xiàn),致使房地產(chǎn)泡沫越來越大,一旦某一天泡沫消失,則勢(shì)必會(huì)對(duì)銀行金融造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

    三、防范房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融造成風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

    對(duì)于銀行金融來講,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),在短期內(nèi)便會(huì)對(duì)銀行形成較大的金融沖擊,如無法對(duì)房地產(chǎn)泡沫予以有效的防范,則勢(shì)必會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)問題,甚至?xí)斐山鹑谖C(jī)的出現(xiàn)。另外,從房地產(chǎn)泡沫與銀行的關(guān)系可以看出,兩者彼此制約,并且會(huì)導(dǎo)致一定循環(huán)關(guān)系的形成,兩者不斷交替的上升,因此,對(duì)房地產(chǎn)與銀行安全管理體系予以不斷完善,對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范將會(huì)起到積極的幫助作用。

    (一)建立完善的金融市場

    為了確保房地產(chǎn)可以在我國健康、有序的發(fā)展,需要我國積極的對(duì)金融市場予以完善,從而有助于降低投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的概率,對(duì)保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的幫助作用。另外,金融市場的不斷完善,同樣可以將風(fēng)險(xiǎn)危害予以逐步緩解,減輕銀行因房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)更加嚴(yán)重的負(fù)面影響。

    (二)努力構(gòu)建多種金融渠道

    通過構(gòu)建更多的金融渠道,可以有助于分散金融風(fēng)險(xiǎn)。另外,對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)來講,主要的融資渠道存在兩種方式,即:銀行信貸與銀行信托。其中,由于僅有上述兩種融資渠道,所以也因此增加了銀行出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概率。因此,為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行中出現(xiàn),便需要采取措施來積極的構(gòu)建更多的金融渠道,使得金融風(fēng)險(xiǎn)可以由更多的渠道來承擔(dān),同時(shí)金融渠道的增多,可以吸納更多的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人來參與房地產(chǎn)市場的投資,使其獲得更多收益,對(duì)分散房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險(xiǎn)大有幫助作用。

    (三)增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控作用

    作為政府職能機(jī)構(gòu),為了避免房地產(chǎn)泡沫問題威脅到銀行金融安全,其需要從宏觀調(diào)控入手,建立并完善泡沫預(yù)警機(jī)制,從中對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)加以預(yù)測(cè),并監(jiān)控房地產(chǎn)市場中的主要指標(biāo),例如,房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等,從中來分析房地產(chǎn)是否存在泡沫傾向,為房地產(chǎn)市場的調(diào)控提供依據(jù),如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在發(fā)展過熱的情況,則有關(guān)職能部門便可準(zhǔn)確的制定相應(yīng)的調(diào)控預(yù)案,對(duì)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫問題的出現(xiàn)有著積極的作用。

    (四)預(yù)防投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)

    一般來說,投機(jī)炒作也是助推房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素,所以為了對(duì)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)炒作行為加以限制,政府職能部門便要想方設(shè)法制定出有效的政策來抑制投機(jī)炒作行為,同時(shí)在法律的框架內(nèi),將投機(jī)炒作成本予以最大限度的提高,避免投機(jī)分子通過房地產(chǎn)來獲取暴利。例如,國家可逐步對(duì)信貸標(biāo)準(zhǔn)予以完善,并在購房時(shí),對(duì)購買面積、家庭成員數(shù)量等予以考慮,最大限度的滿足剛性住房者的購房需求,防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。此外,對(duì)于房地產(chǎn)貸款資金的使用情況,銀行及政府職能部門要高度留意,合理的調(diào)整與控制貸款資金的限額、防范炒房現(xiàn)象的發(fā)生,杜絕投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中的出現(xiàn)。

    (五)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)

    通過市場調(diào)節(jié)機(jī)制以及政府的能動(dòng)作用,綜合的對(duì)民眾的住房需求予以詳盡考慮,以此來增加房源的供給數(shù)量,并通過相應(yīng)的需求程度來予以合理的優(yōu)化和調(diào)整,最大限度的滿足民眾的購房愿望,合理的調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格,增加供地量,以此來滿足不同民眾的購房需求,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及民眾而言均會(huì)為此得到更大的收益。

    (六)合理的構(gòu)建銀行內(nèi)部機(jī)制

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講,其不僅有著較高的收益,同樣面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大。因此,作為銀行而言,其在處理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)過程中要對(duì)相應(yīng)的尺度予以有效的控制,規(guī)范自身行為,努力構(gòu)建出科學(xué)、合理的內(nèi)部機(jī)制,并注意對(duì)銀行的管理制度予以有效落實(shí)。此外,在個(gè)人信用制度方面,銀行也需予以完善,并注意對(duì)貸款人的個(gè)人信用情況予以查詢,詳盡了解貸款人的自然情況,是否具備相應(yīng)的還款能力,對(duì)降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)有著積極的作用。此外,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí),同樣要對(duì)其企業(yè)資質(zhì)予以詳盡的審查,調(diào)查貸款項(xiàng)目,并查驗(yàn)企業(yè)的信用記錄與財(cái)務(wù)情況等。同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與其借款人相關(guān)的交易情況也要予以關(guān)注,避免出現(xiàn)挪用貸款問題的發(fā)生,如企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,則要對(duì)貸款金額加以限制,有有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

    (七)完善銀行監(jiān)督管理機(jī)制

    銜接,我國經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展勢(shì)頭,但是隨之而來的便是我國銀行金融市場變得更加捉摸不透,管理方面的難度也因此有所提高。因此,面臨復(fù)雜變化的金融市場,銀行需要對(duì)其自身管理監(jiān)督機(jī)制予以完善,并要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況來對(duì)其予以有效的調(diào)控,最大限度的保障房地產(chǎn)市場可以有條不紊的發(fā)展,并注意靈活的運(yùn)用各種策略來防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),抑制房地產(chǎn)泡沫問題的形成。

    (八)完善和規(guī)范中介服務(wù)

    在推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時(shí),還要主要建立起相應(yīng)的中介服務(wù)誠信體系。其中,政府可下大力氣來推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)以及信貸咨詢等機(jī)構(gòu)的建立,以便房地產(chǎn)信息更加透明、真實(shí)。另外,努力拓展更多的房地產(chǎn)金融渠道,并建立起完善的金融機(jī)制,可以有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題。與此同時(shí),在市場經(jīng)濟(jì)體制下,注意將市場自身的調(diào)節(jié)作用發(fā)揮出來,如房地產(chǎn)市場出現(xiàn)發(fā)展過熱的態(tài)勢(shì),則可運(yùn)用限制貸款額度等手段來對(duì)市場的過熱表現(xiàn)加以一致,以此來實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的,避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融造成過大的風(fēng)險(xiǎn)。

    四、結(jié)束語

    總之,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),無疑會(huì)對(duì)銀行金融造成一定的風(fēng)險(xiǎn),所以我國要加大對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度,在避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的同時(shí),緩解其對(duì)銀行金融所造成的風(fēng)險(xiǎn),采取有效的防范措施來保證房地產(chǎn)市場以及銀行金融可以健康、穩(wěn)定的獲得發(fā)展。(作者單位為遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院)

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