機(jī)場土地定價方法的選擇與應(yīng)用

高飛

近些年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，促進(jìn)了我國民航機(jī)場行業(yè)的快速發(fā)展，從而使機(jī)場的功能更加完善，使機(jī)場成為了客貨集散中心與綜合開發(fā)功能區(qū)，而機(jī)場企業(yè)作為經(jīng)營主體，在經(jīng)營過程中對土地運(yùn)用的頻率越來越高，因此，合理土地定價方法逐步凸顯。文章以機(jī)場土地定價為重點(diǎn)，分析了機(jī)場土地利用與經(jīng)營特點(diǎn)，從而選擇合理的定價方法，保障機(jī)場企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

隨著我國機(jī)場業(yè)的快速發(fā)展，我國政府通過機(jī)場屬地化的方式，對機(jī)場土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了劃分，其中大部分土地都?xì)w政府所有，但仍將市場化引入到地方機(jī)場的運(yùn)營中，使越來越的機(jī)場企業(yè)通過資本運(yùn)作提高經(jīng)濟(jì)效益。而對于機(jī)場土地的合理利用與經(jīng)營，能夠?yàn)闄C(jī)場建設(shè)、發(fā)展、投資提供強(qiáng)有力的支持，但是必須選擇科學(xué)的機(jī)場土地定價方法。

一、機(jī)場土地利用與土地經(jīng)營特點(diǎn)分析

（一）機(jī)場土地利用特點(diǎn)

規(guī)劃上體現(xiàn)出時間局限性。機(jī)場是我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一部分，其規(guī)劃設(shè)計必須滿足未來長時間內(nèi)客貨吞吐量的需求，如果在未來的應(yīng)用過程中，無法滿足需求，則需要對機(jī)場進(jìn)行擴(kuò)建。但時間上的局限性不會對土地的用途、建筑密度、容積率等造成影響。

機(jī)場土地利用多元化，存在較大程度的差異。通常情況下，大中型的機(jī)場用地區(qū)域內(nèi)，可能涉及到商業(yè)用地、居住用地以及工業(yè)用地，具體劃分對機(jī)場土地利用有辦公、商業(yè)、碼頭、停車場、交通運(yùn)輸、綠化、倉儲等多種不同的用途，而這些用途之間有著明顯的差異。

機(jī)場土地的升值空間大，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，機(jī)場的客貨運(yùn)量也在不斷提升，機(jī)場通過聚集產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使機(jī)場土地的升值空間巨大，尤其是在城市郊區(qū)地帶的機(jī)場，其更發(fā)揮著帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決勞動力就業(yè)問題的作用。

土地使用權(quán)具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，機(jī)場土地可以通過劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓、作價出資或入股等方式獲得使用權(quán)，不同功能和用途的土地使用權(quán)獲取方式不同，一般用于經(jīng)營性的機(jī)場土地通常以出讓的方式獲取使用權(quán)。

（二）機(jī)場土地經(jīng)營特點(diǎn)

通常是按照旅客吐吞量、運(yùn)輸起降架次以及貨郵吞吐量三項(xiàng)指標(biāo)評價衡量一個機(jī)場的規(guī)模與機(jī)場的發(fā)展水平，近年來我國機(jī)場吞吐量逐漸升高，從而也表明經(jīng)營狀態(tài)良好。

機(jī)場的主要業(yè)務(wù)有航空性業(yè)務(wù)以及非航空性業(yè)務(wù)兩項(xiàng)內(nèi)容，其中起降費(fèi)、貨運(yùn)服務(wù)、食品配餐等屬于航空性業(yè)務(wù)；商業(yè)零售、廣告等屬于非航空性業(yè)務(wù)，而且這些業(yè)務(wù)都與機(jī)場吞吐量等三項(xiàng)生產(chǎn)目標(biāo)有所聯(lián)系，從三項(xiàng)衡量指標(biāo)的數(shù)據(jù)可以反映出機(jī)場的經(jīng)營效益情況。

另外，機(jī)場土地經(jīng)營過程中，突出了其投資大、使用壽命長、成本高的特點(diǎn)，機(jī)場作為我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，對其機(jī)場土地的經(jīng)營也體現(xiàn)著準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特點(diǎn)，很多區(qū)域都有著明顯的準(zhǔn)經(jīng)營性特征，但這些收入往往不夠彌補(bǔ)最初的投資建設(shè)；而航站區(qū)、收費(fèi)停車場、加油站等盈利的經(jīng)營服務(wù)則有著良好的經(jīng)濟(jì)收益。但其經(jīng)營業(yè)務(wù)會根據(jù)政府的特定政策進(jìn)行調(diào)整。所以，機(jī)場經(jīng)營業(yè)務(wù)也處于變化當(dāng)中。

二、機(jī)場土地定價方法的選擇與具體應(yīng)用

機(jī)場用地定價方法常用的有三種，第一種是基準(zhǔn)地價修正法，這種方法是在已掌握的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價以及基準(zhǔn)地價修正系數(shù)信息基礎(chǔ)上，通過替代的方式，將土地所處區(qū)域、自身特征的相關(guān)條件進(jìn)行平均，然后在參照城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)進(jìn)行價格調(diào)整，這種方法主要適用于具備基準(zhǔn)地價以及修正系數(shù)的土地定價上。第二種方法是成功逼近法，這種方法主要是將土地開發(fā)過程中消耗的費(fèi)用作為定價依據(jù)，再進(jìn)行利息、利潤、繳稅、增值收益等方面的價值計算，但是這種方法不能準(zhǔn)確的計算出土地所處位置、受市場價格影響程度、土地用途，主要適用在新開發(fā)的土地定價、缺法市場引導(dǎo)的工業(yè)地定價上。第三種方法是收益還原法，這種方法是計算土地在未來發(fā)展中年預(yù)期客觀純收益基礎(chǔ)上，分析資本化率，其是一種估價定價法，估價后對比現(xiàn)實(shí)中純收益的情況，其理論基礎(chǔ)十分嚴(yán)格，適用于收益或存在潛在收益價值的土地定價中。由于機(jī)場用地范圍內(nèi)存在一定具有收益開發(fā)的經(jīng)營性項(xiàng)目和用地，所以利用收益還原法能夠更客觀的對土地進(jìn)行還原與定價。

利用收益還原法進(jìn)行機(jī)場土地定價需要利用其理論與計算公式，在了解機(jī)場現(xiàn)階段的經(jīng)營收益情況下，假設(shè)所有因素都不發(fā)生變化，根據(jù)機(jī)場企業(yè)的資產(chǎn)情況、經(jīng)營能力、發(fā)展?jié)摿Α⑼掏铝科骄鲩L率估計土地未來的純收益，然后通過尋找合理的土地還原率，對土地進(jìn)行定價，有效的保障結(jié)果的客觀性與有效性。

三、結(jié)語

綜上所述，土地定價是一個十分復(fù)雜的過程，根據(jù)機(jī)場土地的特點(diǎn)與特征，采用收益還原法能夠提升其定價的可靠性與客觀性，但這種方法仍具有局限性，隨著機(jī)場功能以及業(yè)務(wù)類型的增加，這種方法也應(yīng)得到合理的修正，以便在土地定價中廣泛應(yīng)用。（作者單位為云南機(jī)場集團(tuán)有限責(zé)任公司）