房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及其控制對策

隨著近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制也隨著不同形勢有所改變，但由于各方面的原因，使得企業(yè)在財(cái)務(wù)方面不能完成預(yù)期收益，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成了公司發(fā)展的絆腳石，本文就如何進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范及其控制對策進(jìn)行闡述。

一、引言

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)市場中，房地產(chǎn)行業(yè)占有重要地位，盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但由于人們的住房需要及城市化發(fā)展步伐的加快，使得房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展，但其發(fā)展過程中也存在一系列問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)周期性大、資金涉及面廣等特點(diǎn)，在投資、融資、建設(shè)的時(shí)候都會被其他因素影響，會使得資金的利用效益降低，甚至有投資回報(bào)小于成本的現(xiàn)象出現(xiàn)，成了阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

目前在我國，由于房地產(chǎn)行業(yè)起步晚的原因，使得房地產(chǎn)的各方面制定的制度和體系都不夠成熟，包括財(cái)務(wù)管理方面，在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些問題不僅是由于企業(yè)內(nèi)部管理導(dǎo)致的，還受國家的相關(guān)政策規(guī)定的影響，由于我國目前的金融體制不完善，金融整體環(huán)境不均衡，房地產(chǎn)行業(yè)面臨各種挑戰(zhàn)，市場鳳風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)都增加，都在無形中增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的難度，使得原本的房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)越來越嚴(yán)重。成熟應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采用科學(xué)合理化手段規(guī)范相關(guān)財(cái)務(wù)管理體制，在研究財(cái)務(wù)管理常遇到的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不斷完善房地產(chǎn)事后管理和監(jiān)督職能，并且加強(qiáng)制定企業(yè)與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的防范措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)較為穩(wěn)固，逐漸成為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，降低出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）經(jīng)營不善，負(fù)債嚴(yán)重

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要投資一個(gè)大型項(xiàng)目建設(shè)，很多時(shí)候都需要靠融資的方法來籌集資金，銀行貸款是其中一個(gè)方法，往往借貸的資金數(shù)額巨大，也就意味著公司的負(fù)債極大，由于利息原因，面臨的經(jīng)營壓力也巨大，高周轉(zhuǎn)一度被推向房地產(chǎn)企業(yè)制高點(diǎn)，工程質(zhì)量問題時(shí)有發(fā)生，再加上對房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)受限，使得出現(xiàn)了很多爛尾的工程，這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的管理制度不完善有很大關(guān)系，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏合理的貸款規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)由于利潤大，使得很多企業(yè)急于建設(shè)大型項(xiàng)目，不能夠很好的聯(lián)系自身實(shí)際情況對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，更加沒有對貸款的資金潛力進(jìn)行很好的評估，盲目投資，長此以往就會出現(xiàn)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

（三）沒有完善的資本結(jié)構(gòu)

很多企業(yè)在進(jìn)行大型項(xiàng)目投資的時(shí)候，由于內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不夠完善，使得企業(yè)的權(quán)益資本和負(fù)債資金比例沒有協(xié)調(diào)好，綜合企業(yè)成本W(wǎng)ACC較高，進(jìn)而影響企業(yè)的利潤收益。企業(yè)的發(fā)展不僅要靠自身的資金，還要依靠來自外界的籌資，有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，正確對待兩者關(guān)系能夠?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用，但當(dāng)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不完善時(shí)，如抵押公司土地太多或借貸太多，使得公司的利潤不足以抵消借貸成本，且沒有合理的資本結(jié)構(gòu)將直接影響企業(yè)在資本市場上的舉債能力，這對企業(yè)的收益和資金流影響也極大。

四、房地產(chǎn)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的綜合素質(zhì)不高

房地產(chǎn)是個(gè)涉及面極廣且建設(shè)銷售周期長的行業(yè)，員工職種眾多，從底層到基層，但對于很多的企業(yè)來說，綜合素質(zhì)好的管理人員較為缺乏，管理人員的專業(yè)能力和實(shí)踐能力較差，尤其是財(cái)務(wù)管理，很多時(shí)候僅僅停留在表面上，做著會計(jì)的工作，記錄企業(yè)收支，沒有做到以管理為基礎(chǔ)的工作，不能為企業(yè)提高財(cái)務(wù)方面的專業(yè)性意見，更不能從房地產(chǎn)的全價(jià)值鏈上做出價(jià)值創(chuàng)造，當(dāng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的提供的財(cái)務(wù)意見缺乏科學(xué)性，停留在理論方面，在實(shí)踐方面有一定的局限性。

（二）財(cái)務(wù)管理工作形式化

在當(dāng)前大建設(shè)時(shí)代，與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，使得很多企業(yè)忽略了工程成本的控制和管理，很多公司只管建，不管算，稅務(wù)籌劃更是不足，不僅使企業(yè)利潤下降，還會造成資源的極大浪費(fèi)；對財(cái)務(wù)和成本部門的要求降低，沒有嚴(yán)格規(guī)范操作，嚴(yán)重時(shí)甚至導(dǎo)致成本失控。很多企業(yè)都將財(cái)務(wù)部門的工作形式化，雖然建立了財(cái)務(wù)管理體系，但都不夠完善，如財(cái)務(wù)工作人員都只淺顯的分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不對數(shù)據(jù)進(jìn)行深層的研究，在面臨財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，只能面對，不能很好的應(yīng)對，企業(yè)處理危機(jī)的能力大大下降；或者財(cái)務(wù)人員對企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)和效益評估，但企業(yè)高層不夠重視，這也不能體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理部門的價(jià)值，這兩種情況都不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

（三）成本預(yù)算不夠合理

成本預(yù)算作為一種機(jī)制，是各種活動進(jìn)行的基礎(chǔ)，其中最為核心的就是考慮公司資本，而企業(yè)最核心的便是資本最大化，因此成本的控制極其重要，成本控制應(yīng)具備三個(gè)特點(diǎn)：戰(zhàn)略性、全程性、全員性。沒有戰(zhàn)略性的預(yù)算沒有戰(zhàn)斗意義，合理的戰(zhàn)略目標(biāo)讓工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更加具體、穩(wěn)定；成本控制同時(shí)針對的是工程全程，不是某一階段，而是所有階段的綜合過程，所以必須慎重，這一特點(diǎn)保證了成本控制的核心地位，能保證各項(xiàng)金額能落實(shí)到實(shí)處；全員性既是指所有預(yù)算人員和施工團(tuán)隊(duì)的積極合作，也包括工程接收人——業(yè)主，唯有互相配合才能制定一個(gè)較為精確的預(yù)算值。就目前的很多公司而言，都缺少科學(xué)、系統(tǒng)的成本控制方法和手段，在進(jìn)行成本數(shù)據(jù)收集和處理過程中，沒有一個(gè)科學(xué)的方法，施工單位不能及時(shí)的掌握施工成本的相關(guān)情況，就不能很好的采取有效的具體措施進(jìn)行成本控制，很多房地產(chǎn)企業(yè)盡管需要的流轉(zhuǎn)資金額很大，依然不重視成本預(yù)算，在增加了企業(yè)成本的同時(shí)，也極大的增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范和有效地控制措施

（一）提高企業(yè)預(yù)算管理水平

建筑工程成本預(yù)算：在整個(gè)成本造價(jià)計(jì)算過程中，成本預(yù)算極其重要。建筑工程成本預(yù)算是指工程在開工之前根據(jù)相關(guān)指標(biāo)、需費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對不同階段材料的消耗，人員的工資等方面所需要的資金進(jìn)行一個(gè)科學(xué)合理的預(yù)先計(jì)算，是確定投資數(shù)額，進(jìn)行最終結(jié)算的重要依據(jù)，對工程投資決策進(jìn)行管理，分配，控制，監(jiān)督起到重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)一般由土建，照明，排水等多個(gè)方面專業(yè)工程共同組成，因此，其編制工作極其艱巨，必須要專業(yè)人員依循預(yù)算編制程序和步驟進(jìn)行計(jì)算，預(yù)算人員必須具備高專業(yè)素質(zhì)和優(yōu)秀的職業(yè)道德，有責(zé)任心，腳踏實(shí)地，細(xì)心謹(jǐn)慎的工作精神。成本預(yù)算編制算依據(jù)一般方法有單價(jià)法和實(shí)物量法兩種。編制程序如下：

1）搜集、準(zhǔn)備資料：在編制之前，工作人員要到施工現(xiàn)場進(jìn)行勘查，弄清工程的相關(guān)信息，如規(guī)模，類型等，與施工相關(guān)人員溝通，了解施工方案、措施和要求與預(yù)期是否符合，對新材料，新技術(shù)，新設(shè)備的應(yīng)用進(jìn)行掌握，以便于進(jìn)行預(yù)算改正。在預(yù)算出錯(cuò)時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間查找自己是否有計(jì)算錯(cuò)誤，看有沒有誤算和漏算，再查施工期間是否有工程量的變動或項(xiàng)目的改動，查到后根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)修改預(yù)算結(jié)果。也要考慮階段性對預(yù)算值的影響。

2）準(zhǔn)確計(jì)量：在工程預(yù)算編制中，計(jì)算最為復(fù)雜和重要，計(jì)算人員必須小心謹(jǐn)慎地對圖紙中的各項(xiàng)程序?qū)φ諛?biāo)準(zhǔn)取費(fèi)表進(jìn)行計(jì)量，套用預(yù)算定額，同時(shí)結(jié)合其他各項(xiàng)調(diào)整費(fèi)用及利潤，稅額等相關(guān)費(fèi)用，利用高科技技術(shù)進(jìn)行預(yù)算匯總，在此過程中要注意以下幾方面要求：

3）保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確：這需要相關(guān)專業(yè)人員實(shí)地調(diào)研和核對，及時(shí)了解材料市場信息，避免材料市場變化的影響；在計(jì)算機(jī)輸入原始數(shù)據(jù)時(shí)工作人員要細(xì)心，準(zhǔn)確輸入信息，一個(gè)小數(shù)點(diǎn)就會影響整個(gè)預(yù)算。

（二）完善財(cái)務(wù)管理的控制機(jī)制

完善的財(cái)務(wù)管理控制機(jī)制對房地產(chǎn)企業(yè)的管理具有指導(dǎo)作用，能夠科學(xué)合理的安排資金的使用，節(jié)約成本，可以有效的避免浪費(fèi)，在此過程中，責(zé)任制的加強(qiáng)極其重要，責(zé)任分配到每個(gè)人是工作展開的前提，只有每個(gè)管理人了解到自己的責(zé)任是什么，才能達(dá)到理想的管理效果；另一方面，財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)的控制也很重要，要保證不出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的重大漏洞，保證每個(gè)項(xiàng)目都有相應(yīng)的控制機(jī)制來管理，在調(diào)動管理人員工作積極性時(shí)，要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰制度，進(jìn)一步督促管理人員的責(zé)任制工作。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系

在財(cái)務(wù)管理完善的基礎(chǔ)上，面對外界諸多因素的干擾，必須制定一系列完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行保障，充分的認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)的存在，科學(xué)的對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，這對員工的能力要求很高，需要加強(qiáng)員工的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，使其學(xué)會針對不同的風(fēng)險(xiǎn)制定不同的防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，甚至有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這對企業(yè)的利益最大化有著極其重要的作用。

六、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，只有綜合考慮各種因素，在保證安全性和經(jīng)濟(jì)、舒適性的基礎(chǔ)上，通過合理的編制工程預(yù)算和結(jié)算，才能使工程資金得以合理分配和高效利用，確保其合理性，提高企業(yè)投資回報(bào)率，同時(shí)為社會創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)和使用效益，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。（作者單位為華潤置地（武漢）開發(fā)有限公司）

作者簡介：胡彩橋（1982-10），男，籍貫：湖北，黃岡人，中級會計(jì)師，財(cái)務(wù)總監(jiān)，碩士研究生，主要從事企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部審計(jì)工作。