房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式及風(fēng)險探討

趙小鑰

市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮，成為社會經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對于社會發(fā)展的貢獻(xiàn)力不斷提升。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目也存在很多的失敗案例，造成房地產(chǎn)商和相關(guān)購房業(yè)主的巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此，房地產(chǎn)商加強(qiáng)項目管理和風(fēng)險管控，不僅能有效降低項目風(fēng)險，提升管理效益，維護(hù)自身和相關(guān)業(yè)主的利益，更是提升企業(yè)管理效益，提高行業(yè)競爭力的必然要求。

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中主要項目管理模式

（一）業(yè)主自行管理模式

這種項目管理模式是指房地產(chǎn)商對于新開發(fā)的房地產(chǎn)項目自行管理，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)從購地、競標(biāo)、招標(biāo)、建設(shè)施工到銷售等一系列管理工作的開展，這其中不需要其他單位進(jìn)行管理協(xié)助，全程都是房地產(chǎn)商自己管理。這種管理模式一般發(fā)生在中小型房地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，因?yàn)橹行∑髽I(yè)自身的資金有限，將項目管理分派給其他單位需要一定的資金，這些企業(yè)不愿承擔(dān)這樣的管理支出。

（二）委托管理模式

委托管理模式是指房地產(chǎn)商已簽訂委托合同的形式將房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理任務(wù)委托給相關(guān)的項目管理公司，由他們派遣專門的管理人員和管理隊伍對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項管理和施工等工作進(jìn)行實(shí)施，按照合同中規(guī)定的相關(guān)管理工作內(nèi)容和進(jìn)度進(jìn)行履約，房地產(chǎn)商只需要對于項目管理中的高層決策和宏觀調(diào)控進(jìn)行把握即可，房地產(chǎn)商只與項目管理公司接觸，不會與項目的施工單位、監(jiān)理單位等接觸。這種項目管理模式多應(yīng)用于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們實(shí)力雄厚，能夠承擔(dān)委托費(fèi)用，又能省時省力，提升管理效率。但是這種給管理模式給予項目管理公司較大的管理權(quán)限和自由，項目管理公司一旦心存僥幸，疏忽大意，很可能對于項目管理質(zhì)量不負(fù)責(zé)，影響工程的效益提升。

（三）混合管理模式

這種管理模式是指房地產(chǎn)商在與項目管理公司簽訂管理合作合同時，派遣代表和管理公司代表共同對于項目進(jìn)行管理和監(jiān)督，房地產(chǎn)商派遣的代表主要發(fā)揮監(jiān)督作用，這種混合式的管理模式能夠?qū)τ陧椖抗芾砉镜臋?quán)限進(jìn)行制約，對于項目管理公司的工作進(jìn)行有效監(jiān)督，確保項目管理公司嚴(yán)格按照合同內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的管理工作，有利于提升項目的管理效率，提升工程質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目中獲取更大的收益。因此，這種管理模式也是目前房地產(chǎn)開放項目中應(yīng)用最為廣泛的管理模式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的風(fēng)險因素

實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險包括眾多方面，有決策風(fēng)險、土地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建造風(fēng)險以及銷售風(fēng)險，但是，就其風(fēng)險的大小來看，決策風(fēng)險和土地風(fēng)險主要涉及國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理上來說的，現(xiàn)階段，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控相對比較穩(wěn)定，因此這兩種風(fēng)險相對較小，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險主要還是集中在設(shè)計風(fēng)險、建造風(fēng)險以及銷售風(fēng)險緩解。

（一）設(shè)計風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計費(fèi)用并不高，但是設(shè)計的效果對于這個工程的造價影響確實(shí)巨大的，合理的工程設(shè)計能夠節(jié)約工程10%左右的造價成本，而不合理的工程設(shè)計則可能增加工程75%的造價成本，而且不合理的設(shè)計還會引發(fā)工程安全事故，造成工程成本的進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計風(fēng)險主要是指以工程設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)、參數(shù)、方案等選擇不合理，無法實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)、安全、美觀和實(shí)用等功能，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程銷售困難，成本增加。

（二）建造風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建造風(fēng)險主要包括工程在招投標(biāo)、簽合同、承包商履約能力、工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、工程安全等眾多方面，這些建造過程中涉及的重要環(huán)節(jié)都存在一定的風(fēng)險因素，要是沒有有效的風(fēng)險管理意識和風(fēng)險預(yù)防機(jī)制，就會給企業(yè)帶來較大的煎熬風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。例如，簽訂合同的風(fēng)險，承包商和業(yè)主方簽訂合同，如果企業(yè)主對于合同中的風(fēng)險不進(jìn)行把握，就很可能出現(xiàn)在建筑材料價格上漲時，需要額外向承包商支付材料上漲的費(fèi)用，增加預(yù)期成本；再比如在施工進(jìn)度管理上，如果沒有有效的進(jìn)度風(fēng)險管理意識，就可能因?yàn)楣こ踢M(jìn)度趕不上，造成企業(yè)的項目投資延期，延期造成企業(yè)需要承擔(dān)更長時間的銀行利益費(fèi)用，造成工程成本增加。

（三）銷售風(fēng)險

目前，一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了建筑空城現(xiàn)象，即房子建好了，但是賣不出去的現(xiàn)象，這就是最嚴(yán)重更多銷售風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目最終的收益來源就是銷售環(huán)節(jié)，如果銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就直接影響工程的建筑收益。銷售過程中的風(fēng)險主要表現(xiàn)在銷售時機(jī)把握不當(dāng)造成的銷售風(fēng)險、銷售價格的不合理造成的銷售風(fēng)險、銷售方式的不科學(xué)造成的銷售風(fēng)險、銷售宣傳的不到位造成的銷售風(fēng)險等等。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商對于銷售風(fēng)險的管理上還是比較重視的，但是依然需要進(jìn)一步完善銷售風(fēng)險管理方案。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效風(fēng)險管控方案

（一）重視設(shè)計風(fēng)險防控，做到科學(xué)設(shè)計

目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目要實(shí)現(xiàn)有效管理，降低風(fēng)險概率，就要首先做好項目的設(shè)計風(fēng)險防控。在項目設(shè)計之初，對于擬建場地的水文、地質(zhì)條件等情況進(jìn)行勘察，得出比較精準(zhǔn)的勘察數(shù)據(jù)，并根據(jù)勘察結(jié)果進(jìn)行合理的工程設(shè)計，研究設(shè)計方案，在注重設(shè)計的經(jīng)濟(jì)效益的同時，也要確保工程的建筑質(zhì)量和安全性。為有效規(guī)避設(shè)計風(fēng)險，房地產(chǎn)商要建立與優(yōu)秀的設(shè)計單位的合作，確保設(shè)計單位的設(shè)計資質(zhì)的真實(shí)性和專業(yè)性。

（二）完善建造過程風(fēng)險管理，降低風(fēng)險發(fā)生概率

針對建造環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要做好重點(diǎn)的風(fēng)險管理，要求承包商和監(jiān)理單位都建立起比較完善的風(fēng)險管理制度，制定風(fēng)險預(yù)防和應(yīng)對的管理措施，對于建造過程中更多各種風(fēng)險因素做到全面管理，預(yù)防為主，防治結(jié)合。有效降低風(fēng)險影響，提升工程的風(fēng)險管理效率。

（三）創(chuàng)新銷售風(fēng)險管理，提升銷售成效

銷售階段的風(fēng)險管理可以采用多種管理模式，為了提升銷售業(yè)績，促進(jìn)項目效益的盡快獲取，可以創(chuàng)新銷售方式，加強(qiáng)銷售宣傳，提供優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，要適時把握相關(guān)政策和市場動態(tài)，把握好商品房的銷售時機(jī)和銷售價格，確保在房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的前提下，也能保證消費(fèi)者的利益。

四、結(jié)語

投資房地產(chǎn)是一項高風(fēng)險高收益的項目，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理效益，降低風(fēng)險因素，必須采用合理的管理模式和風(fēng)險預(yù)防機(jī)制，確保項目管理的有效性和風(fēng)險管控的有效性。（作者單位為安順學(xué)院）