論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

王萌

【摘要】目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。土地資源和市場占有率將被集中在大型企業(yè)手里，企業(yè)若想更好的發(fā)展，較好的實(shí)現(xiàn)利潤，其在成本管理方面仍然需要進(jìn)一步管理。因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質(zhì)，用科學(xué)的管理方式對(duì)成本進(jìn)行控制。另外，建立合理的成本管理構(gòu)架，也能夠更好地實(shí)現(xiàn)成本的管理，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展?；诖吮疚姆治隽诵陆?jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)形勢下；房地產(chǎn)；成本管理

一、房地產(chǎn)成本管理與控制的特點(diǎn)

（一）系統(tǒng)性

房地產(chǎn)一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，上下游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)能達(dá)到200多種。行業(yè)特點(diǎn)決定了其在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理時(shí)，與其他行業(yè)截然不同的特色。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)成本管控工作涉及到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，具體包括決策、設(shè)計(jì)、分包以及施工等，由此可以看出，該項(xiàng)工作需要將成本預(yù)測、控制、分析、核算等任務(wù)涵蓋在內(nèi)。因此，想要保證成本管控工作取得應(yīng)有的成效，針對(duì)該項(xiàng)工作構(gòu)建相應(yīng)的體系是很有必要的。

（二）動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)受政策影響大，建設(shè)周期長，項(xiàng)目的特殊性決定了其從決策到交付使用，在這一過程中，無論是國家政策、國民經(jīng)濟(jì)還是市場環(huán)境都有可能發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致成本目標(biāo)控制難度的增加。另外，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，針對(duì)成本情況定期開展監(jiān)測，定期積極地開展成本分析和業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)，找出成本升降變動(dòng)的原因，挖掘降低生產(chǎn)耗費(fèi)和節(jié)約成本開支的潛力。成本管理應(yīng)該實(shí)行指標(biāo)分解，將各項(xiàng)成本指標(biāo)層層落實(shí)，分口分段地進(jìn)行管理和考核 ，能夠幫助企業(yè)管理者對(duì)成本管控取得的成果具有實(shí)時(shí)并且科學(xué)的掌握，進(jìn)而為后續(xù)工作的開展提供參考。由此可以看出，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管控，是保證相關(guān)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素。

（三）全面性

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的高度集成特點(diǎn)，決定了其在對(duì)工程建設(shè)成本進(jìn)行管控時(shí)的全面性。房地產(chǎn)開發(fā)工作的核心為開發(fā)商，參與主體則包括設(shè)計(jì)、造價(jià)、施工等諸多單位，各方既有合作也有分工，因此，開發(fā)商在開展成本管控工作時(shí)，需要從整個(gè)工程項(xiàng)目的角度出發(fā)，完成相應(yīng)的統(tǒng)籌與規(guī)劃，只有這樣才能避免成本管控工作存在漏洞，進(jìn)而導(dǎo)致無法取得應(yīng)有成果的情況出現(xiàn)。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理

（一）以樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念為前提

首先，全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念是指包括項(xiàng)目施工企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、原材料提供商、銷售與第三方服務(wù)企業(yè)在內(nèi)都是成本管理體系中不可或缺的一部分。具體而言，全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念需要包括以下幾個(gè)方面：進(jìn)行全面預(yù)算時(shí)，與項(xiàng)目相關(guān)的全部企業(yè)、部門管理人員必須到齊；對(duì)工程全工期進(jìn)行計(jì)算，可細(xì)分到年月；實(shí)際的操作必須嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，并進(jìn)行有效控制；建立相應(yīng)有效的預(yù)算分析和考核機(jī)制使成本降低的任務(wù)能從組織上得以保證，并與企業(yè)和部門的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制結(jié)合起來。

（二）建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計(jì)時(shí)，要請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量設(shè)計(jì)運(yùn)營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，可采取職能制運(yùn)營模式；開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，若項(xiàng)目在同一個(gè)地區(qū)，可采取矩陣制運(yùn)營，即在每個(gè)項(xiàng)目中設(shè)立獨(dú)立的項(xiàng)目管理部門，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施獨(dú)立管理，公司對(duì)幾個(gè)獨(dú)立的部門實(shí)施總管理；若多個(gè)項(xiàng)目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，項(xiàng)目完成后，再由總公司進(jìn)行匯總整理。

（三）價(jià)值工程推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是指根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告以及投資估算表進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，在能保障各個(gè)功能都能達(dá)到的情況下，分配投資限額以控制設(shè)計(jì)，保證總投資額不能被突破。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的影響程度占比重為20%～30%，所以在事前進(jìn)行有效控制將工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)作為分析的重難點(diǎn)，將全壽命建設(shè)周期內(nèi)的各種因素進(jìn)行優(yōu)化比選。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)實(shí)際投資額較大，投資的精確度和投資透明度也比較低，設(shè)計(jì)的成本小，設(shè)計(jì)時(shí)間短，這樣不利于成本管理而通過設(shè)定限額設(shè)計(jì)進(jìn)一步節(jié)約投資成本，達(dá)到價(jià)值工程推行限額設(shè)計(jì)優(yōu)化房地產(chǎn)方案的實(shí)效。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的內(nèi)部控制制度進(jìn)行優(yōu)化

想要保證內(nèi)部控制應(yīng)用所具有力度的加強(qiáng)，關(guān)鍵在于建立并完善內(nèi)部控制體系，通過對(duì)內(nèi)部控制行為進(jìn)行規(guī)范的方式，保證成本管控工作的高效、有序開展。首先，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)定期開展對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)度和所取得成果進(jìn)行報(bào)告的工作，保證每位工作人員都能夠明確現(xiàn)階段成本管控工作的開展情況；其次，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府出臺(tái)的有關(guān)法律法規(guī)對(duì)內(nèi)部控制行為的規(guī)范以及應(yīng)用方向加以明確；最后，在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管控的方面，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及所在企業(yè)具有的實(shí)際需求，對(duì)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善?？傊?，有效、高質(zhì)的成本管理在維護(hù)、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)有至關(guān)重要的作用，因此需要重點(diǎn)加強(qiáng)研究。

參考文獻(xiàn)

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