房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的對策分析

【摘要】近年來，人們追求美好生活的愿望在日益增強，由此房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展出現(xiàn)繁盛景象。工程管理與成本控制管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內(nèi)容，是達成經(jīng)濟與社會收益的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當構(gòu)建完善有效的管理體系，結(jié)合自身具體發(fā)展現(xiàn)狀，基于保障工程質(zhì)量的同時助力企業(yè)完成效益與發(fā)展的“雙贏”。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；成本管理；對策

1、概述房地產(chǎn)工程管理

工程管理是在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營的全周期中貫徹落實的，涵蓋了開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工三個重要階段。其中開發(fā)管理階段集合人、財、物等相關(guān)因素，制定全面科學(xué)的具有較強實踐性的流程方案，通過先進的管理經(jīng)驗和模式，對項目各部門予以協(xié)調(diào)管理，旨在為運營周期做好提前的成本控制、質(zhì)量管理，從而提升項目的整體價值；規(guī)劃設(shè)計階段通常來委托三方設(shè)計企業(yè)來實施，主要確立規(guī)劃設(shè)計方案和圖紙，為工程實踐提供可靠參考；房地產(chǎn)項目的施工管理大多由公司的工程管理部門負責(zé)，一般采取承包管理方式，通過嚴格考察分包企業(yè)的資質(zhì)、落實招投標工作、執(zhí)行規(guī)范的技術(shù)和設(shè)備應(yīng)用管理、維護現(xiàn)場施工和安全管理，使工程能夠達到預(yù)期的建設(shè)目標。

2、分析房地產(chǎn)工程管理中的成本管理

“成本”在各領(lǐng)域和學(xué)科中都會有所涉及，在企業(yè)發(fā)展過程中，成本管理具有重要現(xiàn)實意義的。成本管理是通過預(yù)測、決策、控制、核算、分析等多種手段，實現(xiàn)科學(xué)的成本控制，以降低成本支出，最大化企業(yè)效益。房地產(chǎn)工程項目中要結(jié)合項目建設(shè)的整體目標和設(shè)計要求，經(jīng)過有序的組織和動態(tài)分析過程，保障資金利用高效合理，確保項目成本能夠控制在預(yù)算范圍內(nèi)。并且，房地產(chǎn)工程項目管理中，需要堅持全過程成本管理思維，在項目各階段進行落實，從而提升成本控制效果。

3、房地產(chǎn)項目成本管理的對策分析

3.1聯(lián)合多部門開展成本管理活動

房地產(chǎn)工程應(yīng)當以項目總經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)，構(gòu)建開展成本管理活動的組織架構(gòu)，以財務(wù)管理為核心部門，聯(lián)合造價、設(shè)計、采購、銷售等多部門在工程實踐中進行，將各部門的成本管理內(nèi)容和范圍予以明確，通過合理分工和分級管理，提高協(xié)同管理效果，給實際成本控制提供基礎(chǔ)保障。

3.2在工程項目全過程中實施成本管理

（1）投資策劃階段。此階段對于項目成本來說具有先決性，應(yīng)當在科學(xué)分析和評價項目建設(shè)經(jīng)濟性的基礎(chǔ)上，避免項目出現(xiàn)投資方面的風(fēng)險問題。

（2）設(shè)計階段。這一階段與房地產(chǎn)工程成本有著直接而且較大的影響關(guān)系。有統(tǒng)計資料表明，項目成本管理的展開越及時，控制效果越明顯。所以要選擇具有先進設(shè)計經(jīng)驗和設(shè)計實踐能力的企業(yè)來負責(zé)相應(yīng)的設(shè)計工作，采用限額設(shè)計、圖紙審核等方式，保證工程設(shè)計質(zhì)量，確保工程技術(shù)方案能夠可行、具有適用性，避免由于考慮不周全造成工程實踐中出現(xiàn)變更問題而浪費資金資源。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當加強與設(shè)計單位的互通，結(jié)合項目需求就設(shè)計中出現(xiàn)的問題進行解決處理，通過交流分析使設(shè)計方案符合國家標準及相關(guān)要求，從而使后期的技術(shù)應(yīng)用更加有效、更具有科技含量。

（3）招投標階段。在工程招標實施中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當遵循公平、公開、誠信的原則。企業(yè)應(yīng)要求招標工作者在工作前進行相關(guān)信息的收集并對其仔細研討，獲取具有綜合利用價值的信息數(shù)據(jù)，根據(jù)本項目的工程造價影響因素，擬定完善的招投標文件。招投標確定中，要保證低價方案的合理性，同時要加大合同管理力度，從合同內(nèi)容為切入點，細化協(xié)議條款、明確各方責(zé)任和義務(wù)，包括工期控制、工程款及結(jié)算、工程索賠等方面，從而在根源上對建設(shè)質(zhì)量和進度進行管控，進而優(yōu)化成本費用支出。

（4）施工階段。房地產(chǎn)企業(yè)在實際施工時需要準確掌握進度情況，在施工各環(huán)節(jié)加強成本管理。因為施工材料在房地產(chǎn)施工中占據(jù)較大的比例，所以需要針對現(xiàn)有市場中材料的種類和材料價格的變化情況，通過收集有效的信息和科學(xué)的分析制定合理的材料價格；在施工中還要嚴格審查相關(guān)單位對于技術(shù)方案的落實情況，規(guī)范工程中出現(xiàn)的變更事項，減少不合理的成本上漲；對于施工人員要加強教育培訓(xùn)，增強全員的成本管理意識。

（5）竣工階段。工程竣工結(jié)算的價值是綜合了合同價以及變更索賠中需要調(diào)整的價格。在竣工結(jié)算中，應(yīng)當細致審核結(jié)算資料、費用，特別要合理控制工程量，加強其審核力度。這樣才能使投資成本避免出現(xiàn)不合理增加的現(xiàn)象。

（6）銷售和物業(yè)管理階段：樓盤建設(shè)完成后進入銷售階段，首先根據(jù)當前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀制定相應(yīng)的銷售計劃，保證銷售價格符合市場經(jīng)濟情況；其次，按照國家的法律法規(guī)要求規(guī)范銷售合同，避免合同信息不準確、承兌存在差異等問題帶給企業(yè)經(jīng)濟損失；銷售過程中動態(tài)改善銷售方案，通過優(yōu)化銷售進度和周期提升資金回籠效率。在物業(yè)管理階段可以招投標方式，選擇金牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托其先進的管理經(jīng)驗和模式提高項目的綜合價值。

3.3提升管理信息化的水平

當前，在計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的支撐下，各領(lǐng)域發(fā)展都步入了信息化階段。為了實現(xiàn)更加高效的成本管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當加大信息技術(shù)的投入以及構(gòu)建信息化管理平臺。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要引進先進的人才加強信息整合能力，為工程管理和成本控制工作提供基礎(chǔ)資源。例如，高效整合材料供應(yīng)商的價格信息，選擇價低質(zhì)高的供應(yīng)商進行材料供應(yīng)，從而實現(xiàn)成本節(jié)約。另一方面，公司應(yīng)當加強成本管理信息系統(tǒng)的搭建并加強互通交流，通過共享財務(wù)信息和一體化協(xié)同方式實現(xiàn)資金、資源、成本的全方位管理，積極溝通成本管理中遇到的問題，持續(xù)改善成本控制措施，是經(jīng)濟效益得到提升。

結(jié)語：

綜上所述，目前房地產(chǎn)行業(yè)的社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境都較為嚴峻，可以說房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨優(yōu)勝劣汰的局面。房地產(chǎn)項目建設(shè)中，為了保證自身能夠更具競爭力，促進工程建設(shè)目標和開發(fā)效益的實現(xiàn)，應(yīng)當將工程管理與成本管理工作在全生命周期內(nèi)落實，通過聯(lián)合多部門開展成本管理活動、提升管理信息化水平避免成本投資超支，最大化工程效益的同時促使企業(yè)朝著健康可持續(xù)發(fā)展方向前進。

參考文獻：

[1]袁小章.房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題與對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（06）：110.

[2]辛小麗，陳艷華.新形勢下房地產(chǎn)項目成本控制分析[J].江西建材，2018（02）：197+200.

作者簡介：

李曉成，浙江信達工程咨詢有限公司杭州分公司，浙江杭州。