工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用探索

姜傳林

【摘要】在對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理評(píng)估的過(guò)程中，工程造價(jià)是關(guān)鍵點(diǎn)之一，它直接影響著工程的整體效益。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，只有獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益才能保障企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此必須將造價(jià)管控落實(shí)到房地產(chǎn)工程實(shí)施的全過(guò)程中。本文將就加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程的評(píng)估和管理措施進(jìn)行探索研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程；工程造價(jià)管控；評(píng)估

土地是人們生存所必須的自然資源，土地資源在人們生活和生產(chǎn)中都發(fā)揮著十分重要的作用，因此近些年來(lái)我國(guó)在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面投入的資源越來(lái)越多。一般情況下，房地產(chǎn)工程建設(shè)所需的資金大多是由國(guó)家財(cái)政撥付，為了節(jié)省資金消耗、提高資金利用率，在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，必須做好工程造價(jià)的評(píng)估和管理工作，為工程施工按時(shí)按量的完成奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)工程建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用依依研究

1.1為房地產(chǎn)工程決策提供科學(xué)依據(jù)

工程實(shí)施可行性和經(jīng)濟(jì)性是房地產(chǎn)工程決策中需要重點(diǎn)關(guān)注的兩個(gè)要點(diǎn)，其中經(jīng)濟(jì)性則和工程造價(jià)存在著緊密聯(lián)系。在開(kāi)展工程造價(jià)全過(guò)程管理時(shí)，投資估算是其中的環(huán)節(jié)之一，其可以當(dāng)作工程項(xiàng)目決策的依據(jù)，用于判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。此外，工程造價(jià)全過(guò)程管控還需考慮到一些動(dòng)態(tài)因素的影響，這則可以為工程造價(jià)的評(píng)估提供一定的參考，提升工程決策的科學(xué)性。

1.2為工程宏觀(guān)評(píng)估目標(biāo)和投資規(guī)模的確定提供依據(jù)

一般情況下，投資人會(huì)將工程設(shè)計(jì)概算作為投資計(jì)算的重要依據(jù)，因此在工程建設(shè)過(guò)程中概算一般不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。這就需要相關(guān)人員在施工前采取一切措施提升設(shè)計(jì)概算的精確度，從而為工程建設(shè)提供充足的物資和資金支持。由此可見(jiàn)，一旦設(shè)計(jì)概算計(jì)算出現(xiàn)偏差，將有可能造成工程資金超預(yù)算、工程建設(shè)規(guī)模失控等現(xiàn)象，今日影響到房地產(chǎn)工程的工期和質(zhì)量，損害其整體效益。

1.3提供科學(xué)合理的資金方案

當(dāng)前階段，我國(guó)在房地產(chǎn)工程建設(shè)中已經(jīng)初步形成了政府財(cái)政為主導(dǎo)、廣泛吸納社會(huì)資本的投資體系，除政府投資外，比較常見(jiàn)的投資模式有民營(yíng)投資、外資或是銀行貸款等。在多元化的投資體系下，針對(duì)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的評(píng)價(jià)以及工程項(xiàng)目的評(píng)估就顯得至關(guān)重要。做好工程造價(jià)管控工作在房地產(chǎn)工程總投資確定和建設(shè)資金籌措中都有著較為積極的作用。

1.4促進(jìn)房地產(chǎn)工程整體效益提升

當(dāng)前階段，我國(guó)房地產(chǎn)工程普遍呈現(xiàn)出復(fù)雜化和規(guī)?；奶攸c(diǎn)，加之其投資的多元化發(fā)展，都為工程造價(jià)評(píng)估帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。因此將工程造價(jià)管控落實(shí)到工程項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程之中，可以為工程實(shí)際造價(jià)提供科學(xué)的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有效協(xié)調(diào)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)工程整體效益的提升。

2、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用問(wèn)題研究

2.1工程決策結(jié)算造價(jià)評(píng)估缺乏可靠依據(jù)

現(xiàn)階段，我國(guó)很多房地產(chǎn)工程都存在無(wú)法按時(shí)按量完成的現(xiàn)象，工期的延長(zhǎng)必然需要更多的資金投入，進(jìn)而造成工程造價(jià)的提高。這一問(wèn)題的根本原因就是工程決策階段缺乏充實(shí)可靠的依據(jù)，導(dǎo)致工程造價(jià)評(píng)估缺乏針對(duì)性和科學(xué)性，對(duì)后續(xù)的工程造價(jià)評(píng)估和管理帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

2.2工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)評(píng)估力度不夠

工程質(zhì)量是衡量房地產(chǎn)工程綜合效益的重要指標(biāo)之一，工程造價(jià)同樣不可忽視。但是在很多工程實(shí)踐中，都存在著過(guò)度重視質(zhì)量反而忽視工程造價(jià)的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的性?xún)r(jià)比處于一個(gè)較低的層次。這種單純的重視某一方面的情況很容易使其它方面難以兼顧。只有將質(zhì)量和造價(jià)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.3工程造價(jià)管理力度不足

由于缺乏完善的工程造價(jià)管理體制，很多房地產(chǎn)工程在建設(shè)施工的過(guò)程中，造價(jià)管理人員都無(wú)法嚴(yán)格按照規(guī)范要求對(duì)各項(xiàng)管理工作進(jìn)行落實(shí)，導(dǎo)致違規(guī)操作、隨意更改工程設(shè)計(jì)的情況十分常見(jiàn)。尤其是后者，一旦出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，必然會(huì)牽扯到工程費(fèi)用，進(jìn)而對(duì)工程造價(jià)管控帶來(lái)不可預(yù)知的惡劣后果。

2.4工程結(jié)算階段造價(jià)評(píng)估管理不足

房地產(chǎn)工程結(jié)算階段，施工單位和委托單位常常會(huì)出于自身的利益進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的討價(jià)還價(jià)，造成工程結(jié)算長(zhǎng)期延宕，對(duì)工程造價(jià)帶來(lái)一定的不利影響。

3、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用改善方案研究

進(jìn)行工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用改善方案研究，針對(duì)程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用問(wèn)題，主要可以將研究?jī)?nèi)容總結(jié)為做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控、工程招標(biāo)階段的造價(jià)評(píng)估和管理、房地產(chǎn)工程施工階段的造價(jià)評(píng)估和管理和工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)評(píng)估和管理三點(diǎn)，具體研究?jī)?nèi)容如下：

3.1做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控

在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)的評(píng)估管理措施主要包括以下兩種，首先，優(yōu)化完善工程設(shè)計(jì)方案。工程設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)工程建設(shè)施工的重要依據(jù)，其中涉及到了材料、技術(shù)、工藝等許多方面的內(nèi)容，都和工程造價(jià)存在緊密的聯(lián)系。在對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注方案在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及使用方面的可行性，這項(xiàng)工作必須在保障設(shè)計(jì)方案滿(mǎn)足工程建設(shè)需求的基礎(chǔ)上開(kāi)展。比較常用的方法為投標(biāo)競(jìng)選。其次，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的評(píng)估。上文中提到，設(shè)計(jì)變更會(huì)造成工程費(fèi)用的變動(dòng)，同時(shí)一部分已經(jīng)完成的工程將會(huì)被廢棄，造成工程造價(jià)的增加。因此，在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該結(jié)合工程實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)方案的應(yīng)用效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)估，從而最大可能的避免設(shè)計(jì)的變更的出現(xiàn)。此外，一旦工程施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，可以采用造價(jià)變更的方法盡可能減少其對(duì)工程的負(fù)面影響。

3.2工程招標(biāo)階段的造價(jià)評(píng)估和管理

在房地產(chǎn)工程的招標(biāo)階段，工程造價(jià)評(píng)估和管理可以選用以下兩項(xiàng)措施：首先，對(duì)施工單位進(jìn)行全面嚴(yán)格的審查。施工單位的綜合能力決定了工程設(shè)計(jì)方案能否得到順利的落實(shí)。因此在招標(biāo)階段，建設(shè)單位應(yīng)該對(duì)所有施工單位的資質(zhì)以及能力進(jìn)行全面審查。尤其需要重點(diǎn)關(guān)注施工單位提交的建設(shè)方案，考察其內(nèi)容是否和工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相符。同時(shí)還需對(duì)技術(shù)以及機(jī)械設(shè)備的使用情況進(jìn)行檢查，保障其和工程施工的需求相適應(yīng)。其次，完善招標(biāo)文件編制。招標(biāo)文件的質(zhì)量很大程度上影響著工程造價(jià)，因此應(yīng)該盡可能的避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)工程的復(fù)雜性和影響因素的多樣性決定了其成本計(jì)算很難做到完全精確，對(duì)此可以適當(dāng)?shù)膮⒖计骄杀?，在招?biāo)文件中對(duì)國(guó)家、招標(biāo)方以及投標(biāo)方的利益進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)最大程度的排除外部因素的影響。

3.3房地產(chǎn)工程施工階段的造價(jià)評(píng)估和管理

施工階段是房地產(chǎn)工程造價(jià)評(píng)估和管理的關(guān)鍵時(shí)期，因?yàn)槠渲猩婕暗搅巳藛T、技術(shù)、材料等多方面的因素，在這一階段中，想要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效評(píng)估和管理，應(yīng)該從以下兩點(diǎn)入手：首先，將管理和評(píng)估有機(jī)結(jié)合。在工程建設(shè)施工中，評(píng)估和管理均對(duì)工程的修改和完善具有一定的積極意義。因此管理人員應(yīng)該結(jié)合時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)對(duì)工程管理評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新改革，如對(duì)編制項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算、加強(qiáng)對(duì)工程增加量的評(píng)估、和設(shè)計(jì)單位簽訂限制合同等。此外，還可以采用購(gòu)買(mǎi)工程保險(xiǎn)或是預(yù)留出一定數(shù)量的備用資金以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)工程變更和索賠進(jìn)行系統(tǒng)化管理。工程變更是導(dǎo)致工程造價(jià)提高的主要原因，因此必須強(qiáng)化變更管理，所有變更必須由設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位以及監(jiān)理單位共同審批同意之后才能實(shí)施，在審批過(guò)程中，必須對(duì)變更方案進(jìn)行造價(jià)評(píng)估。

3.4工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)評(píng)估和管理

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)評(píng)估和管理常常遭到忽視，但是必須要意識(shí)到，竣工結(jié)算是工程項(xiàng)目造價(jià)考核的重要依據(jù)，其中主要涉及到了合同價(jià)和調(diào)整價(jià)、項(xiàng)目管理預(yù)算、設(shè)計(jì)概算和最后結(jié)算等方面的文件。在這一階段的工作中，結(jié)算人員必須秉持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度，對(duì)所有與工程造價(jià)有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)性核算，避免出現(xiàn)遺漏，如此才能實(shí)現(xiàn)對(duì)工程整體造價(jià)的有效評(píng)估。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)工程是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程評(píng)估和管理的主要目的就是實(shí)現(xiàn)工程經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。由于房地產(chǎn)工程日趨復(fù)雜，且工程造價(jià)影響因素眾多，導(dǎo)致造價(jià)管控中存在許多問(wèn)題。本文對(duì)這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因和危害進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹，并針對(duì)性提出了相應(yīng)的策略，希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。