歷史建筑物評估探討

【摘要】歷史建筑物作為特殊房地產(chǎn)在現(xiàn)代社會中需要了解其價值需求的情況越來越多，筆者從歷史建筑物的特點、分類、價值體現(xiàn)、影響價格因素出發(fā)，探討歷史建筑物評估的方法和注意事項，為探討歷史建筑物評估提供有利幫助。

【關(guān)鍵詞】歷史建筑物；評估

歷史建筑作為一種特殊的估價對象，經(jīng)濟價值評估理論與技術(shù)方法在國內(nèi)幾乎為零，國際上研究也較少，但歷史建筑物也具備房地產(chǎn)屬性，可以適用房地產(chǎn)評估的一般方法，但因其歷史久遠(yuǎn)、現(xiàn)存數(shù)量少、特異性大，而且兼具文物的屬性，在價值成分中除了本身的經(jīng)濟價值，還有文化價值和藝術(shù)價值，所以在采用房地產(chǎn)評估的一般方法去評估歷史建筑的價值時，有許多細(xì)節(jié)需要注意。下面從其特點、分類、價值體現(xiàn)、影響價值因素等方面著手，探尋歷史建筑物的評估方法及相應(yīng)注意事項。

1、特點

以木為主要建筑材料，結(jié)構(gòu)原則主要為梁柱式，存世數(shù)量不多，價格較貴。

2、分類

按下列類型進行分類：按建筑風(fēng)格、文化層次、地域文化、建筑式樣、構(gòu)架體系、是否為文物。

3、價值體現(xiàn)

（1）科學(xué)價值。歷史建筑在學(xué)術(shù)方面意義重大，對于研究建筑學(xué)、歷史學(xué)、社會學(xué)等有很大幫助，同時歷史建筑也是進行這些研究最直觀的課堂。

（2）歷史價值。歷史建筑是歷史文化遺產(chǎn)，反應(yīng)了當(dāng)時社會的生產(chǎn)力和社會生活，體現(xiàn)了文化、經(jīng)濟、軍事、科技等方面隨著時間的變化。

（3）藝術(shù)價值。藝術(shù)隨著時代的變遷不斷發(fā)展，但時尚、藝術(shù)有不少元素來源于歷史，而歷史建筑又是古代藝術(shù)的重要載體。

（4）經(jīng)濟價值。經(jīng)濟價值主要是指通過旅游開發(fā)帶來經(jīng)濟效益，各地區(qū)在進行旅游規(guī)劃時都會將歷史建筑納入開發(fā)范圍之內(nèi)。

4、影響歷史建筑價格變化的因素

歷史性建筑也是房地產(chǎn)，也存在影響因素。除了影響普通房地產(chǎn)價值的社會因素、經(jīng)濟因素、制度因素外，其自身因素對其價值影響更為復(fù)雜，這里所說的自身因素就包含了區(qū)域因素和實物因素兩個主要因素。區(qū)域因素包括位置、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等，其中環(huán)境對其影響較大；實物因素包含建筑的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、工藝、空間布局、設(shè)備、裝修、外觀、完損程度、通風(fēng)采光、保溫隔熱、防水等，其中材質(zhì)和工藝對其影響較大。

（1）歷史建筑的周邊環(huán)境：建筑與環(huán)境的關(guān)系密不可分。大多數(shù)歷史建筑都是在城鎮(zhèn)或村落的群體中，而這些城鎮(zhèn)、村落的特點是房屋密集、街巷狹窄，歷史建筑就在密集的群落中相互依存?，F(xiàn)今有些地方在保護歷史性建筑的時候卻把周邊變成了現(xiàn)代氛圍濃厚的區(qū)域，比如做廣場或停車場，使建筑脫離了其原應(yīng)存在的環(huán)境，即丟了其文化氛圍，歷史建筑本身的文化價值便大打折扣。

（2）歷史建筑的材質(zhì)和工藝：歷史建筑主要使用的是木，也有磚、土、石等其它材料。在不同地理氣候條件下，歷史建筑的用材也很多，木材既做結(jié)構(gòu)材料，也可做圍護和裝修材料，結(jié)構(gòu)用材一般用杉木或楠木等樹型較直、韌性好的材料，裝修用材則用樟木、櫸木等材質(zhì)較硬、紋理細(xì)、易雕刻的木材；石材多用于裝飾，有宮廷建筑所采用的石雕裝飾，有南方盛產(chǎn)石材區(qū)域的古民居建筑中的石地板、石墻等粗加工石料等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑結(jié)構(gòu)的同一處，由于用料不同，其造價有著天壤之別。再者是工藝上的差別，中國歷史建筑雕梁畫棟、亭臺水榭，于細(xì)微處見真功夫：比如同樣一扇窗，有無雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都會對價值產(chǎn)生較大影響。

5、評估方法及注意事項

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法有收益法、比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。收益法適用于具有明確收益的歷史建筑對象。市場法適用于有充分有效數(shù)據(jù)的開放性市場，是一些非收益性房地產(chǎn)市場價值評估的首選方法。成本法比較適合那些市場發(fā)育不成熟、收益性較差的項目。作為歷史建筑物，對于不同類型的歷史建筑物適宜采用不同的評估方法。

5.1收益法

⑴收益：歷史建筑的收益有直接經(jīng)濟收益（如租金收益、經(jīng)營收入等）、衍生的間接經(jīng)濟收益兩種。直接經(jīng)濟收益容易收集，但對于衍生的間接經(jīng)濟收益則較難收集，主要包含有歷史建筑給所在區(qū)域帶來整體經(jīng)濟效益的提升，拉動旅游、住宿、餐飲、商業(yè)和其他相關(guān)行業(yè)的綜合性發(fā)展等，特別是在旅游業(yè)中，文化遺產(chǎn)項目的品牌效應(yīng)及其特殊資源都能實現(xiàn)良好的經(jīng)濟回報。在對待間接收益方面，按貢獻(xiàn)大小，對貢獻(xiàn)度較大，應(yīng)予以考慮，而影響顯著性弱（如歷史建筑的存在對周邊生態(tài)景觀有一定的促進作用，但針對知名度小、規(guī)模有限、享受到其環(huán)境外部性的受益群體有限的歷史性建筑），其產(chǎn)生的間接收益微乎其微的可以適當(dāng)忽略。

⑵綜合資本化率：有累加法和市場提取法兩種方法計算。由于歷史建筑物的固有特征，其綜合資本化率比普通的房地產(chǎn)一般要低。

①累加法：歷史建筑市場穩(wěn)定性強，投資對象固定、投資環(huán)境平穩(wěn)，不易為政策調(diào)控、利率調(diào)整和供求變化等市場行為影響，其市場價格呈現(xiàn)直線波動的趨勢，不易出現(xiàn)暴漲暴跌，投資回報率較低，體現(xiàn)了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的結(jié)果。歷史建筑有時還會享受到政府的優(yōu)惠政策，降低了歷史建筑的投資風(fēng)險。所以采用累加法計算的資本化率比較適宜于那些零星存在、對周邊建筑環(huán)境影響不大、以直接收益為主的歷史建筑項目，或者是周邊街區(qū)的收益資料收集方便、能夠較易計算間接收益的歷史建筑項目。

②市場提取法：可直接通過計算類似項目的凈直接收益與市場價格的資本化率或收益乘數(shù)得出。主要適宜于那些較易獲取直接收益、無法精確估算間接收益的歷史建筑項目（計算該資本化率時沒有考慮間接收益部分的影響）。

⑶預(yù)期收益年限：對歷史建筑從國家到地方都出臺了若干管理規(guī)定，加強保護歷史建筑。所以歷史建筑的預(yù)期收益年限可以設(shè)定為無限年。對于瀕臨倒塌的歷史建筑是否有長期保留的價值，需要進行個案處理。

5.2市場比較法

⑨ 建筑保存情況：包括修復(fù)和維護情況以及修復(fù)時間兩方面。近幾年，搶修維護歷史建筑的現(xiàn)象變得普遍起來，估價人員需了解以下幾方面：歷史建筑是否已經(jīng)被修復(fù)或維護；修復(fù)時期距離價值時點已經(jīng)過去多久，是否還能保持良好狀況。

⑩ 社會知名度：歷史建筑的獨特和稀缺性影響著人們的社會認(rèn)知和文化偏好。歷史建筑極負(fù)盛名與默默無聞形成明顯的對比。

⑷比較因素調(diào)整：估價人員經(jīng)常對尋找歷史建筑的可比實例覺得困難，但合理判斷各種比較因素的調(diào)整值更具有挑戰(zhàn)性。對于這些特殊復(fù)雜的比較因素一味采用量化手段去調(diào)整顯然是不適當(dāng)?shù)?。可以量化的因素采用定量調(diào)整，無法量化的因素應(yīng)考慮定性分析的方式處理，兩種方式相互補充、聯(lián)合使用。本人認(rèn)為“交易時點、交易情況、區(qū)位、歷史文化特征、環(huán)境規(guī)劃、建筑保存狀況，以及建筑規(guī)模、建筑布局”可以采用定量調(diào)整的分析技術(shù)；而“產(chǎn)權(quán)限制狀況、用途、建筑風(fēng)格、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)、社會知名度”運用定性分析更為合理。

一般來說，總是先進行定量調(diào)整，然后再根據(jù)邏輯分析的定性判斷來得出最終價值結(jié)果。估價人員必須將整個估價過程處于統(tǒng)一邏輯，避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)資料的沖突。

5.3成本法

一般認(rèn)為，應(yīng)用成本法計算歷史建筑經(jīng)濟價值最適宜，但在估價實踐中還有許多值得探究的地方?，F(xiàn)存歷史建筑年代越久遠(yuǎn)，重建成本的估算和折舊額合理性就越不準(zhǔn)確，反之，新修復(fù)的歷史建筑運用成本法就比較適宜。（下轉(zhuǎn)35頁）（上接33頁）

⑴建筑用地地價：歷史建筑用地作為房地產(chǎn)的組成部分，估價人員必然考慮地塊價值的貢獻(xiàn)度、地塊與建筑物的協(xié)調(diào)性，以及與周邊的建筑環(huán)境是否具有良好的相容性等。對歷史建筑用地評估時，考慮土地的額外價值主要反映在歷史、環(huán)境與社會價值三個方面，估價人員在實際工作中需要著重收集相關(guān)資料。

⑵建筑成本：成本法的建筑成本包含直接成本、間接成本和企業(yè)家利潤三部分。

①直接成本：是指建筑材料、人工成本及承包商利潤等。歷史建筑的重建購置成本應(yīng)采用重建成本而非普通重置成本。精確地估算重建成本，需要估價人員對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建造時期等能準(zhǔn)確描述，還要熟知歷史建筑的建筑形制構(gòu)造、詳部演變、建造流程和工程費用等。

②間接成本：是指建造所需的相關(guān)費用，通常包括設(shè)計、測繪、估價、咨詢、會計、法律等費用、投資利息、管理費用和政府規(guī)費等。

③企業(yè)家利潤：是代表投資者對項目的貢獻(xiàn)和承擔(dān)風(fēng)險所獲的補償額或希望所獲得的補償額。按國內(nèi)的說法，通常是指項目投資的社會平均利潤。企業(yè)家利潤通常是直接成本和間接成本的一定比率值。確定歷史建筑的企業(yè)家利潤是較為困難的，除非最好有類似的市場交易實例作為參考，平時一般情況可認(rèn)為是開發(fā)利潤和增值收益之和。

⑶折舊：物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊（外部退化）

①物理折舊：中國傳統(tǒng)建筑主要是木架結(jié)構(gòu)，按照古建筑修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，通常經(jīng)濟壽命為40年左右，但中國傳統(tǒng)建筑的維修保護較為易便，構(gòu)件損毀只要及時更換，一般不會妨礙建筑整體功能使用，因此數(shù)百年的木建筑還是隨處可見。

歷史建筑的建筑結(jié)構(gòu)與附屬設(shè)施的使用壽命有較大不同，應(yīng)分開考慮：附屬設(shè)施包括電力、給排水、空調(diào)、安全系統(tǒng)等，通常情況下使用壽命不超過15年，故稱為短壽命項目；不屬短壽命項目的 都是長壽命項目。估價人員應(yīng)認(rèn)定各分部分項的壽命期限，盡量準(zhǔn)確地估算歷史建筑的實體損耗。

②功能折舊：功能退化是改良物在結(jié)構(gòu)、材料或設(shè)計等方面的缺陷所引起的功能、效用和價值的減少。這種缺陷是相對于價值時點的最高最佳和效益-成本最優(yōu)化而言的。當(dāng)然針對歷史建筑，這種缺陷還要考慮市場的認(rèn)可度，例如有些不足（樓梯窄小或挑檐低矮等），在普通住宅可能就不能被接受，而對歷史建筑人們會認(rèn)為是理所當(dāng)然的，反而成為特征所在。當(dāng)然中國古代建筑的實用性比較缺乏，如傳統(tǒng)廳堂開闊高敞、木制門窗雕刻精美，這也是吸引公眾的亮點，但實用性在于空間與形式的相互合理搭配，有時廳堂過大，木制門窗密封性不夠，會造成空調(diào)設(shè)施功能不足，需要改造空調(diào)設(shè)施或是在木制門窗內(nèi)添加現(xiàn)代無縫玻璃門窗；無論哪種改良方式，都會帶來成本增加，這就是功能退化。歷史建筑的功能實用還體現(xiàn)在安全性、便利度、燈光、給排水等方面，如果在歷史建筑修復(fù)或重建的時候，設(shè)計、建造人員能夠?qū)I(yè)謹(jǐn)慎地考慮到這些可能的缺陷，就會很好地避免功能退化的過早出現(xiàn)。

③經(jīng)濟折舊（外部退化）：指房地產(chǎn)本身以外的各種消極因素所造成的價值減少。消極因素可能是經(jīng)濟因素、不良市場狀況或是區(qū)位環(huán)境惡化等。歷史建筑的外部主要體現(xiàn)在環(huán)境的外部性，如果歷史建筑與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一，將彼此帶來增值；反之，如果沖突，價值必然會受影響。這些外部退化因素往往不是產(chǎn)權(quán)人或使用人能夠消除的，例如歷史建筑被現(xiàn)代樓宇所包圍（永久性外部退化），又如幽雅肅穆的寺廟旁邊正在開山炸石（暫時性外部退化）。外部退化的估算需要市場資料去提取，通常會是通過市場銷售收入的減少或租金收益的損減去剝離和衡量。

綜上所述，歷史建筑作為一種特殊的估價對象，可以適用房地產(chǎn)評估的一般方法，但與一般房地產(chǎn)評估又有不同之處，有許多需要注意的事項，這樣才能確保歷史建筑評估的客觀合理。

作者簡介：

周元立，職稱：注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)濟師，工作單位：湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司。