新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢下房地產(chǎn)開發(fā)成本管控

【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大進(jìn)展，在民生領(lǐng)域房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重逐年提升，成本控制問題作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型局勢下的重要問題必須受到重視。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，因此對于成本的控制必須深入到每一個具體的環(huán)節(jié)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的長足發(fā)展，更好地完善企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃。本文旨在研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制，希望能夠為當(dāng)前局勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；問題；對策

房地產(chǎn)是近年來比較熱的話題之一，房地產(chǎn)項目開發(fā)也因此成為了人們關(guān)注的問題之一。但是不得不說的是在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中，最重要的就是進(jìn)行成本管控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要意義，接下來我們首先從宏觀和微觀兩個方面，說明房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管控的重要意義。

1、成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身大額性、動態(tài)性、層次性等特點，使得企業(yè)自身對于利潤和成本的把控要求十分高。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的成本控制對于企業(yè)的發(fā)展有著重要而積極的意義。首先良好的成本管理是企業(yè)經(jīng)營安全的最底線。企業(yè)只有通過有力的成本管控才能保證企業(yè)發(fā)展的根本——利潤得到保障并進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的生存與后續(xù)發(fā)展。其二，成本控制對于房地產(chǎn)這種需要多方協(xié)調(diào)合作的企業(yè)來說是一種企業(yè)自身能力和形象的體現(xiàn)。合作伙伴通過觀察房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的細(xì)節(jié)與效果能夠推斷出企業(yè)自身的口碑、信譽、能力、潛力等諸多影響合作的重要因素。其三，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于重大調(diào)整中，具有資金實力、品牌效應(yīng)、運作規(guī)范的大中型開發(fā)企業(yè)突占優(yōu)勢地位，占據(jù)房地產(chǎn)市場的大份額，而較弱的房地產(chǎn)企業(yè)則頻臨著退出市場的可能。房地產(chǎn)業(yè)因其利潤豐富而備受資本的青睞，房地產(chǎn)企業(yè)要想在在市場的競爭中占有越來越多的份額，排除市場價格的影響因素，完善健全有力的成本管控就成為了企業(yè)在競爭中取勝的重中之重。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理發(fā)展現(xiàn)狀

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展將更加規(guī)范，應(yīng)當(dāng)積極做好房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目的定位與功能性設(shè)計將會對房地產(chǎn)開發(fā)項目后期是否能夠成功產(chǎn)生極為重要的影響。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控中的重點也是難點，在以往的房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中受房地產(chǎn)行業(yè)熱銷的影響，只要做好房地產(chǎn)項目的開發(fā)就能夠取得良好的收益因此并未引起人們的重視，在今后房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功定位將越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管控體系中的重要一環(huán)，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力有著極為重要的影響。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中需要積極做好營銷方面的成本管控，現(xiàn)今的房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中由于營銷方法并不完善加之房地產(chǎn)項目的建設(shè)和營銷策劃在融合度方面存在著一定的不足從而使得房地產(chǎn)項目的成本管控受到一定程度的影響。

3、如何在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控

3.1投資決策階段

對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)而言，投資決策階段是最為重要的一個環(huán)節(jié)，在這一過程當(dāng)中，企業(yè)會將投資的眼光瞄向市場利潤較大的土地，針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場供求狀況，目標(biāo)市場，進(jìn)而決定項目的角色定位，有利于房地產(chǎn)項目可行性報告的評估。在這一階段過程當(dāng)中，能夠通過論證去發(fā)現(xiàn)項目是否能夠立即開始實施，這樣可縮短施工的工期，對工程的投資進(jìn)行合理的預(yù)算。鑒于二三線城市房地產(chǎn)市場當(dāng)中，購房者更加關(guān)注房屋工程建設(shè)的實用性，因此投資決策階段在最初構(gòu)思的時候，所提出的幾種不同設(shè)計方案，通常會根據(jù)綜合評價的方式，選擇最優(yōu)的方案。隨著房地產(chǎn)市場運作、政府調(diào)控方式的規(guī)范推進(jìn)，在此階段還需綜合分析財稅、投資、風(fēng)險等三方面的因素，進(jìn)而才確定最優(yōu)的投資開發(fā)方案。

3.2規(guī)劃設(shè)計過程成本控制

隨著人們生活水平的日益提高，人們對于居住環(huán)境的要求也隨之提高，因此，項目的規(guī)劃設(shè)計逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)中非常重要的一個部分。因為規(guī)劃設(shè)計不僅與購房者的需求有關(guān)，而且決定著開發(fā)項目的成本的。有很多設(shè)計師在規(guī)劃設(shè)計時過多的考慮結(jié)構(gòu)的美觀性、環(huán)境的適宜性，這雖然是從消費者的角度出發(fā)，可以滿足消費者的需求，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可能會面臨成本壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)在滿足消費者需求的基礎(chǔ)上盡可能的兼顧設(shè)計及建筑成本，實現(xiàn)利潤最大化。因此，在聘請設(shè)計師時就應(yīng)當(dāng)對設(shè)計師的風(fēng)格有充分的了解，與企業(yè)的成本控制目標(biāo)一致；最好是擁有自己的設(shè)計團(tuán)隊，比如，恒大地產(chǎn)，這樣不僅可以節(jié)約設(shè)計費用，而且設(shè)計師對于企業(yè)的要求有更加深入的認(rèn)識，可以相對高效的完成規(guī)劃設(shè)計。

3.3施工實施階段

在這一階段過程當(dāng)中，要對設(shè)計圖紙作認(rèn)真的審核，結(jié)合項目開發(fā)的特點等，制定出開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)成本，并在招投標(biāo)過程中、合同談判過程中，嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本制定的標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)，以達(dá)到成本控制的最終目的。在項目開發(fā)過程當(dāng)中，所涉及到的資金流動是實實在在的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在這一階段要加大對資金流動情況的監(jiān)控。具體措施可以分為以下幾步，首先可以制定出詳細(xì)的資金使用計劃，進(jìn)而達(dá)到成本控制的目的。第二要有預(yù)見性，針對施工過程當(dāng)中所出現(xiàn)的各類變更，做認(rèn)真仔細(xì)的分析，盡量減少工程中的變更。第三，應(yīng)該及時督促施工單位進(jìn)行施工方案的擇優(yōu)選擇，減少因操作失誤或者技術(shù)原因造成的成本增加情況。第四，對開發(fā)過程中的可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險（如停工、各專業(yè)配合不到位等）進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，避免不必要的索賠。

3.4項目完成后的成本控制

項目完成并不代表成本控制的結(jié)束，由于項目完工后還涉及到工程收尾、工作總結(jié)等，成本管控已經(jīng)不像前幾個階段那樣，而是整理整個項目過程中的成本管控資料，分析其中的優(yōu)勢和不足，為接下來其他項目的成本管控做準(zhǔn)備，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。

結(jié)語：

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更加復(fù)雜的市場環(huán)境，尤其是新的房地產(chǎn)政策的出臺使得房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展思路，積極采取措施不斷做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的管控，通過創(chuàng)新性的措施來有效增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]尤佳.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[J].財會通訊，2010（2）：141-142.

[2]閆晶，尹立新.基于標(biāo)桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制研究[J].商業(yè)會計，2010（21）：23-24.

[3]中國注冊會計師協(xié)會.財務(wù)成本管理[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2018.

作者簡介：

劉惠，云南錫業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，云南昆明。