淺析中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的測度及其成因

【摘要】改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格問題一直是社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)問題。2018年，7月31日中共中央政治局會(huì)議明確提出“遏制房價(jià)上漲”的要求。目前對于房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的測度指標(biāo)主要包括房價(jià)收入比和房屋租售比。本文對房價(jià)收入比和房屋租售比兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，中國主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格大都存在一定程度的價(jià)格泡沫。本文認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫的主要原因在于中國國內(nèi)存在數(shù)量龐大的剛性需求、土地的壟斷供給以及房地產(chǎn)市場的不斷虛擬化，因而為了化解房地產(chǎn)價(jià)格泡沫應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房供給，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大城市土地供給，應(yīng)當(dāng)完善國內(nèi)資本市場，增加投資渠道。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價(jià)格；泡沫；成因

1、引言

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)值占GDP的比例不斷上升，2017年達(dá)到6.5%，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)能夠帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，并抑制居民消費(fèi)，從長遠(yuǎn)來看不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[1]。

2018年7月31日，中共中央政治局會(huì)議分析研究了中國上半年的經(jīng)濟(jì)形勢。會(huì)議明確提出“遏制房價(jià)上漲”要求。相比于以往“遏制房價(jià)過快上漲”的要求，本次會(huì)議的對于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的表述更加明確和嚴(yán)格，房地產(chǎn)價(jià)格再次成為了人們關(guān)心的焦點(diǎn)問題。那么中國房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫的原因是什么？本文將重點(diǎn)分析以上幾個(gè)問題。

2、泡沫的定義及中國房地產(chǎn)泡沫的測度

2.1 泡沫的定義

“泡沫”往往是指資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離其基本價(jià)值，帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典將將泡沫狀態(tài)描述為：一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主，這些買主往往是以投機(jī)獲利為動(dòng)機(jī)，并不關(guān)注資產(chǎn)本身的盈利能力[3]。因此，當(dāng)人們對房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其本身價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就產(chǎn)生了。那么中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫的程度又如何呢？

2.2 中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的測度

目前較為常見的對于房地產(chǎn)泡沫的測度指標(biāo)包括房價(jià)收入比、房屋租售比、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與實(shí)際GDP增長率之比、房價(jià)增長率與GDP增長率之比、商品房價(jià)格增長率與CPI增長率之比等[3， 4]。其中，房價(jià)收入比最能夠反應(yīng)消費(fèi)者對房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力，房屋租售比則主要反映房屋以出租方式取得收益率情況，因而可以認(rèn)為是度量房地產(chǎn)泡沫最主要的兩個(gè)指標(biāo)。

一般認(rèn)為，房價(jià)收入比在3～6之間屬于合理范圍，表一給出了2017年中國35座重點(diǎn)城市的房價(jià)收入比，可以看出35座重點(diǎn)城市的房價(jià)收入比僅有長沙在合理范圍區(qū)間，第一名深圳更是高達(dá)39.64遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理區(qū)間。不僅如此，在這35個(gè)城市中，僅有9座城市的房價(jià)收入比的增長速度為負(fù)，其余均出現(xiàn)了不同程度的上升。

房屋租售比等于房屋月租金與售價(jià)之比，一般認(rèn)為合理區(qū)間為1：200～1：300。表二給出了中國23座主要城市的房價(jià)租金比。可以看出所有23座城市的房屋租售比都在合理區(qū)間以上，排名第一的廈門更是高達(dá)1：1100。

根據(jù)以上兩個(gè)指標(biāo)可以看出，中國大部分城市都存在房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，但是并不是所有的城市都存在泡沫，而且每個(gè)城市的泡沫程度存在很大的差異。

3、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的原因

由前文分析可以看出，目前中國各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格存在一定程度的泡沫，那么房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成原因是什么呢？本文認(rèn)為主要原因在于以下幾點(diǎn)。

3.1 數(shù)量龐大的剛性需求

剛性需求是支撐房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本動(dòng)力[1]。雖然剛性需求不會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，但是剛性需求是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫的基本誘因。剛性需求增加的原因在于以下兩點(diǎn)。第一，雖然中國在上個(gè)世界80年代起實(shí)施了計(jì)劃生育，但是由于之前的生育率暴漲，1987～1990年間中國迎來了第三次嬰兒潮，隨著此次嬰兒潮人口年齡增長到適合結(jié)婚生育的年齡，房子成為了生活必需品；第二，中國快速的城鎮(zhèn)化使得農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，2017年，中國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到58.52%，城市常住人口超過8億人，且每年都會(huì)增加大量城鎮(zhèn)常住人口。適齡人口和城鎮(zhèn)人口構(gòu)成了數(shù)量龐大的房產(chǎn)需求，需求數(shù)量增加直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此房地產(chǎn)也吸引了很多投機(jī)者，希望通過轉(zhuǎn)手買賣賺取差價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫。

3.2 土地的壟斷供給

土地是房地產(chǎn)最主要的成本，土地價(jià)格的上漲直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[1， 5， 6]。土地資源是一種稀缺的不可再生的資源。根據(jù)中國的產(chǎn)權(quán)制度，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬于國家。企業(yè)、居民等法人可以購買土地的使用權(quán)。一般而言，用于房地產(chǎn)的土地一次性可以轉(zhuǎn)讓70年的使用權(quán)，而使用者則需要向地方政府繳納一定的土地出讓金。由此可以看出，地方政府實(shí)質(zhì)上是土地的壟斷供給方。

對于地方政府，發(fā)展經(jīng)濟(jì)往往是其工作的重中之重，而發(fā)展經(jīng)濟(jì)則需要投入大量的財(cái)政，但是由于地方政府的稅收水平有限，只能通過其他方式提高其財(cái)政收入，而大部分地方政府都將土地出讓金作為提高財(cái)政收入的重要渠道[1]。由于土地的壟斷供給直接推高了土地成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的成本，所以助推了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

3.3 房地產(chǎn)市場的不斷虛擬化

由于有數(shù)量龐大的剛性需求做依托，房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和虛擬性大大提高[1， 7]。隨著房地產(chǎn)市場的虛擬化，房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越弱，房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)不再僅僅是一種消費(fèi)品，更成為了一種投資品。任何投資品的價(jià)格在升值預(yù)期下都會(huì)上升，在適婚人口增加和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的雙重預(yù)期下，房價(jià)逐漸攀升。穩(wěn)定的投資收益吸引了更多的投機(jī)者介入房地產(chǎn)市場。又由于國內(nèi)投資渠道的匱乏，從而使得“炒房”成為了謀求財(cái)富的重要工具，所以大量資金涌入房地產(chǎn)市場，進(jìn)而催生了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

4、化解房地產(chǎn)泡沫的政策建議

第一，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房供給。由于當(dāng)下中國國內(nèi)存在大量的剛性需求，因而房地產(chǎn)的投機(jī)者敢于對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，而緩解剛性需求最有效最直接的辦法就是增加供給。只要滿足了剛性需求者的住房需求，投機(jī)者希望其他人高價(jià)接手的預(yù)期就會(huì)減弱，投機(jī)資金就會(huì)主動(dòng)退出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫自然就會(huì)化解。

第二，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大城市土地供給。當(dāng)下土地供給是約束房地產(chǎn)供給的主要因素，土地成本也是房屋建設(shè)的主要成本，因而增加住房供給的前提是增加土地供給，只有土地供給增加了，住房供給才會(huì)增加。

第三，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大城市土地供給應(yīng)當(dāng)完善國內(nèi)資本市場，增加投資渠道。房地產(chǎn)泡沫形成的另一個(gè)原因在于大量資金的融入，緩解資金涌入的方法既可以是“堵”也可以“疏”。一味的禁止房地產(chǎn)炒作，但是不給予資本更好的投資渠道，只會(huì)使得投機(jī)者想盡辦法規(guī)避管制，效果并不理想。因而，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展投資渠道，引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場流向其他資本市場。

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作者簡介：

毛譽(yù)凱，山東省濟(jì)南第二中學(xué)，山東濟(jì)南。