投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用策略

夏朝輝

【摘要】我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)了投資性發(fā)展，借助《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》探討出了兩種計量模式，即成本模式與公允價值模式。在這兩個計量模式中，公允價值模式引入了資產(chǎn)評估，并將資產(chǎn)評估定為了我國投資性房地產(chǎn)計量的主要依據(jù)與方法，切實確保了投資性房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】投資性；房地產(chǎn)；資產(chǎn)評估；應(yīng)用策略

資產(chǎn)評估現(xiàn)已成為投資性房地產(chǎn)計量的主要途徑，在對房地產(chǎn)出租、出售等經(jīng)營活動都有著一定程度上的影響?；谕顿Y性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的重要性，本文對資產(chǎn)評估方法與注意問題做了詳細論述，強調(diào)了資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)中的作用，希望歸納總結(jié)出的這一系列結(jié)論對同行工作有所幫助。由于人們生活需求的提升，近些年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展。所以，國家一直在出臺和房地產(chǎn)相關(guān)的政策，主要調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。就現(xiàn)在狀況來看，中國的房地產(chǎn)逐漸向投資方向發(fā)展，而資產(chǎn)評估對房地產(chǎn)的發(fā)展起到一定的推動作用。

1、投資性房地產(chǎn)的計量模式分析

所謂投資性房地產(chǎn)，實際指具有單獨計量、單獨出售能力，并且可賺取一定租金，可在原有資本上產(chǎn)生增值效益的房地產(chǎn)。國內(nèi)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)主要采用兩種模式加以計量，一是成本模式，二是公允價值模式。兩種計量模式中，成本計量模式并沒有條件限制，投資性房地產(chǎn)均可才成本模式加以計量，而公允價值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件：一，投資性房地產(chǎn)所處的交易市場相對活躍，二，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在房產(chǎn)交易市場中獲取與投資性房地產(chǎn)相似，或者同類的房價信息。不過要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行計量時，只能在兩種計量模式中選擇其中一種，不可二者同用。

2、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用策略

2.1投資性房地產(chǎn)評估的目標(biāo)

為了確保投資性房地產(chǎn)評估的正確性和完善性，對投資性房地產(chǎn)的評估目標(biāo)，會計準(zhǔn)則給出嚴格要求，即投資性房地產(chǎn)的評估目標(biāo)一定要滿足會計準(zhǔn)則提出的所有要求。這樣一來，房東出租或者出售自己的房子可以作為投資性房地產(chǎn)的評估目標(biāo)，而土地資源就不屬于投資性房地產(chǎn)評估的目標(biāo)。

2.2投資性房地產(chǎn)評估的方式

就目前來看，我國在房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的過程中可以利用很多種方式，如成本法、市場法等。從每種方法的實施效果來看，它們都具有可實施性，然而它們在使用過程中會有局限性，也就是每種評估方式都有它們的使用范圍，能夠廣泛應(yīng)用的評估方式還有待研究。結(jié)合投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的特點，評估機構(gòu)提出了正確的評估程序，必須先要深入了解投資性房地產(chǎn)的評估目標(biāo)，進而根據(jù)這些搜集相關(guān)信息，保證投資性房地產(chǎn)評估的順利進行。當(dāng)前，可利用的評估方式有以下幾種。

2.2.1直接資本化的方式

它在收益法中非常常見，它會把投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益在以后的某一段時間看成一個基本不變的值，根據(jù)年金體現(xiàn)收益，并期待以后的收益。由于該方式必須要有假設(shè)前提，可以預(yù)計房地產(chǎn)未來一年的收益，然后將預(yù)計收益化作資本比率，就是投資性房地產(chǎn)的評估價值。但若把一年的收益轉(zhuǎn)化成價值，然后可以運用直接資本化的方式計算投資性房地產(chǎn)的評估價值。值得注意的是，一定要選擇預(yù)期收益。

2.2.2市場比較的方式

這種方法必須找出替代品作為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的依據(jù)，使用這種方法的時候，一定要找到一個和待估房子相似的房子，而且該房子近期可以在市場上找到。因此，可以搜集和該房子相關(guān)的資料，根據(jù)這些資料評估該房子的價值，然后將待估計房子和這個房子比較，找出兩者之間相同的地方和不同的地方，然后再仔細分析，綜合各方面因素得出待估房子的價值。想要運用這種方法，關(guān)鍵就是要正確選擇待估房子的替代品，然后對比兩者，認真分析各種因素，即可得出投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估價值。

2.2.3收益乘數(shù)的方式

這種方式要預(yù)計出投資性房地產(chǎn)在某年的收益，然后將其與收益乘數(shù)相乘，就可以求出該房子的評估價值。實際上，直接資本化的方式包含收益乘數(shù)的方式。通常在求收益乘數(shù)的時候，可以以待估房子的替代品為依據(jù)，用它和年收益做商，就可以估計收益乘數(shù)。由于各種因素的影響，年收益會有一定的誤差，所以由年收益計算出的收益乘數(shù)也難免會出現(xiàn)一些誤差。

2.3投資性房地產(chǎn)進行資產(chǎn)評估應(yīng)注意的環(huán)節(jié)

2.3.1使用市場方式一定要嚴謹

在運用市場方式評估房子的時候，一方面，應(yīng)結(jié)合之前完成的評估的案例，搜集相關(guān)資料，然后根據(jù)之前交易的經(jīng)驗和這些資料的分析準(zhǔn)確地評估房子。在選擇之前案例的時候，一定要結(jié)合待估房子的特點，考慮各個方面的因素，盡可能多的使兩者相似，這樣參照該房子評估出待估房子的價值才會更加準(zhǔn)確；另一方面，要根據(jù)房子的價格，再結(jié)合其他因素，如房子的大小、房子所處的地理位置、房子使用的年限等，深入了解房子之后再評估。

2.3.2使用收益方式需謹慎

收益方式評估房子價值的時候，每一個環(huán)節(jié)和步驟都有可能會對房子最后的評估造成偏差。因此，使用該方法的時候一定要謹慎。第一，以待估房子出售的費用或出租的費用為出發(fā)點，綜合考慮房子各方面的條件和因素，比較價格和條件是否相符，用這種方法計算出的凈收益比較接近準(zhǔn)確值。第二，深入研究待估房子每月租金、最短租期、長期租房是否優(yōu)惠等問題，分析雙方簽訂的租房合同會不會限制公允價值。在這個步驟的時候，評估人員首先要看合同是否在有效期，然后再看其他事項是否符合合同要求。確定合同有效以后，可以以這個房子所要求的租金作參考，由此推理待估房子的租金，這樣會大大提高房子租金評估的準(zhǔn)確性。

結(jié)論：

在投資性房地產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估占有很重要的地位，它是衡量房地產(chǎn)的主要方法。它不僅影響房子的出售，還會影響房子的出租，這就要求評估人員結(jié)合待估房子的條件，運用適合的方式，注重每一個環(huán)節(jié)的嚴謹性，最終保證投資性房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性，促進房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻：

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