關(guān)于房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動問題研究

【摘要】隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國的房價一路走高，以北京三環(huán)內(nèi)房價為例，從2008年到2016間，房價漲幅多達(dá)243%，創(chuàng)造了北方商品房單價最高記錄?？v觀我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的價格有時小幅回落，有時快速增長，造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)價格受到市場供給關(guān)系、政策、貨幣政策等因素影響出現(xiàn)隨機(jī)價格波動，這種經(jīng)濟(jì)波動影響著房地產(chǎn)的最后成交價。鑒于此，本文就房地產(chǎn)價格隨時波動問題展開分析，并提出具體的研究思路，以供廣大讀者借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價格；隨機(jī)波動；問題研究

1、房地產(chǎn)價格波動的內(nèi)涵和特征

房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動是一種正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是由房地產(chǎn)內(nèi)部因素和外部環(huán)境因素的共同作用下形成的價格波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)價格在保持平穩(wěn)增長狀態(tài)的時候，內(nèi)部、外部價格影響因素互相制約，維持著房價平穩(wěn)，不至于大幅上漲或大幅回落。當(dāng)受到政策因素、貨幣因素、市場供求關(guān)系影響時，房產(chǎn)價格或是大幅回落，或是大幅上漲。例如，當(dāng)房地產(chǎn)供給量大于整體市場需求，房價回呈現(xiàn)短副回落，當(dāng)房地產(chǎn)供給量小于市場整體需求時，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價會大幅上漲。而緊縮性的貨幣政策和政府調(diào)控政策都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)隨機(jī)波動。這種價格波動具有隨機(jī)性、不可預(yù)見性特征。

2、房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動的影響因素

2.1人為性因素影響

從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)雖屬于建筑產(chǎn)業(yè)的一部分，但人為性的哄抬房價和賣房、炒房是導(dǎo)致房價居高不下的主要原因。任何行業(yè)市場都不缺乏投機(jī)者，房地產(chǎn)市場也是如此，房地產(chǎn)投機(jī)者和地產(chǎn)炒作行為，把原本平穩(wěn)的房價快速抬升，導(dǎo)致很多本地居民和長住人口買不起房。以河北燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例，在2012年開發(fā)區(qū)初步落成時，房價為5600元一平米，由于后期大批企業(yè)入駐和交通網(wǎng)絡(luò)的覆蓋，大量房地產(chǎn)投機(jī)者將前期原價入手的房產(chǎn)進(jìn)行炒作，委托中介進(jìn)行脫手，其中最重要的影響因素是燕郊的地理位置優(yōu)越，距離北京市區(qū)僅半小時車程，在這些人為因素的影響下，燕郊開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)價格暴漲到每平方米9800元，翻了近乎一倍，房產(chǎn)項目由初步落成到后期搶購一空沒有出現(xiàn)隨機(jī)價格波動現(xiàn)象，呈現(xiàn)出直線上升態(tài)勢。

2.2政策性因素影響

貨幣政策和地產(chǎn)控制政策是導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)價格波動的主要因素。緊縮性的貨幣政策，導(dǎo)致銀行儲蓄利率上升，貸款利率上升，貨幣流通量減少，房地產(chǎn)價格受到貨幣流通速度的影響，也會有所降低。而寬松性的貨幣政策，銀行儲蓄利率降低，貸款利率降低，貨幣流通量加大，房地產(chǎn)價格受到貨幣流通效率的影響會有所上升。這種隨貨幣政策影響的房地產(chǎn)價格波動是金融政策帶來的隨機(jī)波動。此外，為了有效的抑制房價，政府會以行政命令的方式控制房價增長。包括控房令、限購領(lǐng)、二手房交易稅等，都是政府為控制房價增長采取的行政手段。在政府強(qiáng)制性行政命令下，房地產(chǎn)價格因政策因素會產(chǎn)生適度下滑，當(dāng)政策機(jī)制健全后，房產(chǎn)價格會小幅回升，維持在穩(wěn)定的增長區(qū)間，不會產(chǎn)生劇烈的隨機(jī)價格波動。

2.3消費傾向因素影響

在房地產(chǎn)市場中，購房者的消費傾向也影響著房地產(chǎn)價格。隨著居民人均可支配收入的提高，居民的人均儲蓄也在大幅上漲，面對房地產(chǎn)市場的火熱，出于子女成家的需要，大多數(shù)家庭都會購置房產(chǎn)，在中國人消費意識中，固定的房產(chǎn)總是要比銀行儲蓄可靠的多。正是在這種消費意識影響下，很多中老年人傾其一生積蓄購買房產(chǎn)，希望老有所依、老有所養(yǎng)。這種傳統(tǒng)形態(tài)的消費傾向?qū)е掠械乩砦恢脙?yōu)勢的房產(chǎn)供不應(yīng)求，超過市場預(yù)期，導(dǎo)致房價一路走高。

3、避免房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動的主要策略

3.1加快惠民住房建設(shè)

為了避免因政策性因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生隨機(jī)價格波動，確保房價穩(wěn)定，政府就要加強(qiáng)公租房、廉租房和共享產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，政府要大力扶持和開發(fā)惠民住房工程，通過建設(shè)大量的公租房、廉租房、共享產(chǎn)權(quán)房來為居民提供穩(wěn)定的棲息之地，抑制房價。同時政府在出臺經(jīng)濟(jì)金融政策之前，要考慮到因政策因素可能產(chǎn)生的市場價格波動，既要充分考慮居民買房者的利益，也要考慮到購房者的利益，只有協(xié)調(diào)優(yōu)化二者之間的利益關(guān)系，采取適當(dāng)、適度的控制性經(jīng)濟(jì)政策才能穩(wěn)定房價，抑制房價上漲。

3.2出臺房產(chǎn)限購措施

從目前我國房地產(chǎn)市場的消費趨向來看，為了有效抑制房價上漲和房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動，就要以政府為主體，出臺相應(yīng)的限購措施，嚴(yán)格限制居民的房地產(chǎn)消費行為。缺乏政府有力監(jiān)管和執(zhí)行力度是房地產(chǎn)市場火爆的主要因素，要維穩(wěn)房價，首先就要從房源買賣和交易角度入手，對于有房的居民要嚴(yán)格限制其房產(chǎn)購買數(shù)量，通過出臺住房令和限購令控制二手房交易和房屋房產(chǎn)買賣。另外一方面，政府要健全房地產(chǎn)市場管理制度，加強(qiáng)執(zhí)行力度從市場監(jiān)督和管理兩方面入手，嚴(yán)格房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平等競爭，規(guī)范有序經(jīng)營。

3.3嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)投機(jī)和炒房行為

為了避免人為因素產(chǎn)生的房價波動，政府要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為和非法交易行為，既要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，只要從居民角度入手穩(wěn)定物價和銀行存貸款利率，從整體國民經(jīng)濟(jì)角度考慮，出臺相應(yīng)的金融管理和房地產(chǎn)管理政策，從金融政策和房地產(chǎn)管理兩方面入手加強(qiáng)金融市場和房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，避免各種投機(jī)行為和非法交易行為，才能切實維護(hù)好百姓的利益。

綜上所述，房地產(chǎn)隨機(jī)價格波動主要由政策因素、人為因素、消費傾向、市場供求關(guān)系所導(dǎo)致的，無論是房價過高增長，抑或是房價出現(xiàn)短期降幅回落都是由外部環(huán)境因素和市場內(nèi)部管理因素共同作用而形成的，政府為了穩(wěn)定房價，抑制房價波動又要出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)管理政策，嚴(yán)厲規(guī)范二手房交易流程，從市場監(jiān)督與管理角度和政策制定、國民經(jīng)濟(jì)角度入手盡量維穩(wěn)房價，避免房價的隨機(jī)價格波動，保障社會經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。

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作者簡介：

程達(dá)爾，性別：男，出生年月：1996.1.26，籍貫：安徽合肥，學(xué)校：池州學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)。