房地產(chǎn)特色產(chǎn)品之養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析

張宇

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品

凡是能提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一種特殊產(chǎn)品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在位置固定性、產(chǎn)品的唯一性 、與土地不可分、生活必需品、消費(fèi)品與投資品的二重性、一次定型性、產(chǎn)品的時(shí)效性和產(chǎn)品交易價(jià)格的巨額性。

二、房地產(chǎn)特色產(chǎn)品

所謂房地產(chǎn)特色產(chǎn)品是指區(qū)別于住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公等傳統(tǒng)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，概括起來(lái)大約分為休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居所（第三居所）地產(chǎn)產(chǎn)品、度假酒店地產(chǎn)產(chǎn)品、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品、莊園地產(chǎn)產(chǎn)品、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型產(chǎn)品等八個(gè)產(chǎn)品。

1、休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

休閑商業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類，對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)作用日益凸顯。

現(xiàn)代的都市人，生活節(jié)奏快，工作壓力也大，都渴望能放松身心，遠(yuǎn)離城市的繁雜。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們根據(jù)都市人的這個(gè)普遍特點(diǎn)，策劃開(kāi)發(fā)了休閑商業(yè)地產(chǎn)。

2、休閑居住（第二居所）地產(chǎn)

休閑居住地產(chǎn)又稱第二居所，主要是"5+2"生活方式中"2"的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中，規(guī)模較大。

3、度假居所（第三居所）地產(chǎn)產(chǎn)品

這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，度假居住不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定時(shí)間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)度假地產(chǎn)及康療養(yǎng)生地產(chǎn)等。

4、度假酒店地產(chǎn)產(chǎn)品

度假酒店是指位于風(fēng)景區(qū)或觀光游憩景點(diǎn)的酒店產(chǎn)品，結(jié)合當(dāng)?shù)赜^光游憩資源，或是酒店內(nèi)部具備休閑設(shè)施，可提供游客使用以達(dá)休閑目的，且游客中以度假為目的占大多數(shù)。

5、度假型養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品

度假型養(yǎng)老模式就是"2+X+Y"：2指的是養(yǎng)老核心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品； X是度假配套如主題餐飲街區(qū)和主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等 ；Y是養(yǎng)老配套如健康服務(wù)中心和老年大學(xué)等。

6、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。綜合來(lái)看，文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是一種以知識(shí)為基礎(chǔ)的、有明顯文化表征和深刻的文化創(chuàng)意內(nèi)涵的地產(chǎn)形式。在這一復(fù)合概念中，地產(chǎn)是文化的載體，文化是地產(chǎn)的靈魂，其核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，是將狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置于更廣的空間尺度上進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，順應(yīng)人類活動(dòng)和消費(fèi)層次的日益高級(jí)化及多元化。

7、莊園地產(chǎn)產(chǎn)品

莊園一般為企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè)等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，以綠色的自然生態(tài)環(huán)境為背景，以莊園娛樂(lè)、休閑運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)產(chǎn)品為支撐，以某項(xiàng)農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣(mài)點(diǎn)，以配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)為保障的一種地產(chǎn)形式，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。

8、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型產(chǎn)品

休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動(dòng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力。休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，主要包括以農(nóng)家樂(lè)為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以古村落為依托的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式分析

對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式也在不斷地研究和探索。我們一方面實(shí)地考察了國(guó)內(nèi)外的大型養(yǎng)老項(xiàng)目，對(duì)其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，研究市場(chǎng)的狀況和趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)這些國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目的梳理和借鑒，我國(guó)目前有多種適應(yīng)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。

（1）普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

在中國(guó)多數(shù)六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅及配建養(yǎng)老公寓。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營(yíng)方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門(mén)的樓棟，其居住對(duì)象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。

（2）專門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過(guò)程中會(huì)不斷老化這一因素——老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人會(huì)逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。

（3）成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見(jiàn)城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過(guò)對(duì)既有建筑（如舊的診療所、賓館）的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開(kāi)發(fā)模式投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。

此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來(lái)講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門(mén)護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)。

（4）新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤(pán)時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT(mén)建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開(kāi)發(fā)時(shí)要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模。盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營(yíng)造社區(qū)的歸屬感。

（5）在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過(guò)長(zhǎng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問(wèn)題。

（6）與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開(kāi)辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。

（7）養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來(lái)看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

（8）與教育設(shè)施結(jié)合建設(shè)養(yǎng)老公寓

與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。

（9）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合開(kāi)發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

（10）建世界型連鎖老年設(shè)施

一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國(guó)家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對(duì)于中國(guó)而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。

（11）將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻。隨著中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來(lái)。

（12）與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式

引進(jìn)國(guó)外老年運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國(guó)卻不一定合適。中國(guó)老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國(guó)外老人有很大差別，直接照搬國(guó)外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

（13）與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

（14）與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門(mén)洗浴、上門(mén)護(hù)理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。

（15）利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾有過(guò)酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

四、結(jié)語(yǔ)

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還有很長(zhǎng)的一段路要走。在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中，有些企業(yè)、專家在嘗試探索新的發(fā)展方向。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是看得多，動(dòng)得少。投入大，回報(bào)少。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)走輕資產(chǎn)是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)。事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在整合有一定盈利能力的項(xiàng)目，計(jì)劃聯(lián)合上市。這樣上市的成功幾率會(huì)更大。

房企可以在自己開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)之上，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門(mén)服務(wù)。通過(guò)延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。 （本文作者系哈爾濱城信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理）