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    臨沂市老舊居住小區(qū)改造探索

    2018-05-14 14:58:29張好
    關(guān)鍵詞:臨沂市改造

    【摘要】本文將結(jié)合臨沂市老舊居住小區(qū)改造調(diào)查情況,了解臨沂市老舊居住小區(qū)改造工作狀況,結(jié)合臨沂市老舊居住區(qū)生態(tài)改造中面臨的實(shí)際問(wèn)題,因地制宜,提出改造策略,滿足舊居住小區(qū)居民對(duì)于高品質(zhì)居住生活的需求。

    【關(guān)鍵詞】老舊居住小區(qū);改造;臨沂市

    老舊小區(qū)規(guī)劃建設(shè)年代早,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低,不同程度地存在著管線老化、設(shè)備年久失修、道路破損、樓體飾面脫落等諸多問(wèn)題,已無(wú)法滿足居住環(huán)境和市容美觀要求。最近十多年,臨沂城市面積不斷增大,城市人口不斷增加,城市居住環(huán)境的改造對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著越來(lái)越重要的作用。老舊居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高是現(xiàn)代城市建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,對(duì)于曾獲“生態(tài)宜居典范城市”的臨沂更是如此。

    1、老舊居住小區(qū)概念

    老舊居住小區(qū)是指建設(shè)年代久遠(yuǎn)至今仍在居住使用建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、使用功能不全、配套設(shè)施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務(wù)不能滿足人們正?;蜉^高生活需求的居住小區(qū)(含單棟住宅樓)[1]。

    2、臨沂市老舊居住小區(qū)改造總體概況

    2.1臨沂市老舊居住小區(qū)改造范圍

    《臨沂市老舊住宅小區(qū)綜合整治改造實(shí)施方案》中明確:1995年以前建成投入使用的老舊住宅小區(qū),位于城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上,住宅由樓房組成,主體建筑基本完好,并且未納入棚戶區(qū)、城中村改造及重大項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃[1]。

    2.2 臨沂市老舊居住小區(qū)改造內(nèi)容

    老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的要求是干凈整潔、設(shè)施完備、秩序良好,讓居民住得安心、舒心。主要內(nèi)容包括:完善治安防控設(shè)施,健全環(huán)衛(wèi)消防設(shè)施,改善小區(qū)環(huán)境設(shè)施,改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及其居民反映比較強(qiáng)烈、確需整治改造的其他設(shè)施。

    2016年,蘭山區(qū)整治了143個(gè)老舊小區(qū),到2017.1.20為止,這143個(gè)老舊小區(qū)整治已全部完成,徹底改善了部分居民的人居環(huán)境。2017年,蘭山區(qū)整治78個(gè)老舊小區(qū),改造居民樓385棟,整治建筑總面積122.19萬(wàn)平方米[2]。

    3、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造中存在問(wèn)題

    在臨沂市老舊居住小區(qū)改造工作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合改造面臨的一些共性問(wèn)題。

    3.1 相關(guān)改造政策不完善,工程標(biāo)準(zhǔn)和后期維護(hù)缺乏

    在老舊小區(qū)改造工作中,是通過(guò)市政府干預(yù)的方式推進(jìn)的。雖制定了有關(guān)改造的政策,但在實(shí)際中其可操作性還是存在差距的。例如對(duì)改造規(guī)模過(guò)大致使改造過(guò)程簡(jiǎn)單化,實(shí)際工作執(zhí)法不嚴(yán)、有法不依,規(guī)劃控制不嚴(yán)等問(wèn)題。舊區(qū)改造工作出現(xiàn)嚴(yán)重的片段化現(xiàn)象。相關(guān)改造內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序、資金管理等方面的規(guī)范均未出臺(tái)。對(duì)改造后的成果缺乏有效管理,比如有的小區(qū)改造后缺乏支持和推進(jìn)物業(yè)管理的手段,致使改造效果降低。

    3.2融資模式單一,改造資金有限

    臨沂市當(dāng)前老舊小區(qū)改造工作的大部分資金來(lái)自地方財(cái)政,沒(méi)有國(guó)家政策支持,與其他民生工程相比推進(jìn)難度大;由于工作面廣且較分散,監(jiān)管不力,存在改造重復(fù)施工的情況,造成資金浪費(fèi)。同時(shí),房屋維修基金(包括房屋公用設(shè)施專(zhuān)用和房屋本體維護(hù)基金)屬于物業(yè)部門(mén),由于規(guī)定屬于物業(yè)用部分,雖然改造內(nèi)容符合,但不能用來(lái)進(jìn)行老舊小區(qū)改造;可持續(xù)的市場(chǎng)化推進(jìn)改造模式和融資方式尚未建立。

    3.3改造過(guò)程中忽視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,缺乏公眾參與性

    目前的改造工作中,由政府和專(zhuān)家制定、實(shí)施舊區(qū)改造設(shè)計(jì)。在舊區(qū)改造專(zhuān)業(yè)決策方面,社會(huì)公眾并沒(méi)有充分參與其中。住區(qū)的改造建設(shè)中由于一般民眾對(duì)建筑設(shè)計(jì)知識(shí)了解甚少,因此只能依法執(zhí)行。決策者往往只理論上做出公眾參與的承諾而實(shí)際中公眾真正參與工作很少。居民在很多情況下只是事后參與或間接參與,在老舊小區(qū)改造工作中,改造前征詢(xún)居民意見(jiàn)不普及。政府應(yīng)該加強(qiáng)宣傳培訓(xùn),發(fā)揮群眾力量,讓百姓真正意識(shí)到老舊小區(qū)改造既是是民生工程,又是投資機(jī)會(huì),自發(fā)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

    4、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造的策略

    4.1完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,建立改造標(biāo)準(zhǔn)體系

    建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)體系,保證老舊住宅小區(qū)改造的順利實(shí)施,設(shè)立專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)規(guī)劃、組織和總體協(xié)調(diào)工作,區(qū)和街道應(yīng)該發(fā)揮好監(jiān)督作用。老舊住宅小區(qū)改造中須有長(zhǎng)遠(yuǎn)的總體目標(biāo)與全面規(guī)劃、分期實(shí)施的計(jì)劃和步驟。

    評(píng)定舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)銜接,使改造后的老舊住宅小區(qū)應(yīng)不低于同期新建小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。除了整體面貌煥然一新外,在建筑安全性、節(jié)能性等方面應(yīng)達(dá)到最新標(biāo)準(zhǔn),改造后住宅區(qū)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施完善,配套功能齊全,并能滿足一定年限的良好運(yùn)行狀況。同時(shí),具體項(xiàng)目具體分析,允許改造項(xiàng)目的多樣性。

    4.2創(chuàng)新融資模式,拓展資金來(lái)源

    可以采取PPP模式,PPP模式作為一種融資方式[3],能有效結(jié)合社會(huì)資金和政府財(cái)政投入,充分利用政府和私營(yíng)機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢(shì)。臨沂市政府可以通過(guò)PPP模式拓寬融資渠道,開(kāi)展多元化的投資主體,將政府的社會(huì)責(zé)任和民間私營(yíng)機(jī)構(gòu)的資金技術(shù)支持相結(jié)合,這樣也可以減輕市政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

    比如中央財(cái)政可以獎(jiǎng)勵(lì)的形式對(duì)已完成改造的工程給予獎(jiǎng)勵(lì),緩解地方財(cái)政壓力,實(shí)現(xiàn)以較少的投入吸引更多的市場(chǎng)融資,推進(jìn)改造工作可持續(xù)發(fā)展。整合中央、地方和相關(guān)受益主體資金,實(shí)現(xiàn)資金最大化利用。同時(shí),可出臺(tái)優(yōu)惠政策吸引企業(yè)參與惠民工程,力爭(zhēng)更多的資金來(lái)源于市場(chǎng)和居民,使老舊小區(qū)改造形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)[4]。

    政府要有優(yōu)惠的政策,鼓勵(lì)城市更新改造,通過(guò)減免地塊出讓金,地價(jià)評(píng)估費(fèi),市政設(shè)施配套等各項(xiàng)稅費(fèi),減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重的困擾,從而加快改造的步伐。

    4.3開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,加強(qiáng)公眾的參與性

    對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行整治、改造前,應(yīng)該先進(jìn)行老舊小區(qū)調(diào)查,掌握其建筑質(zhì)量、居住人口、基礎(chǔ)設(shè)施的完損等基本情況,同時(shí)考察居民在住房面積、改造意愿、配套設(shè)施等幾方面的實(shí)際愿望,制定各小區(qū)改造整治的規(guī)劃方案,并廣泛征求居民意見(jiàn)。

    公眾參與實(shí)際上是一個(gè)居民、建筑師、政府、投資者之間反復(fù)合作的過(guò)程。居民作為改造的主體是改造的實(shí)施者,甚至是投資者,參與改造的全過(guò)程。讓居民主動(dòng)參與小區(qū)的整治提升和管理。在整治提升中要讓居民參與建設(shè)和監(jiān)督,改造項(xiàng)目完成后可讓居民參與驗(yàn)收和評(píng)價(jià)。

    結(jié)語(yǔ):

    老舊居住小區(qū)改造不僅是一個(gè)研究課題,更是一個(gè)復(fù)雜的城市系統(tǒng)問(wèn)題。在我們提倡的尊重社區(qū)文化和重構(gòu)鄰里關(guān)系的同時(shí),還要尊重城市的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。住區(qū)中和諧融合的氛圍和多年來(lái)形成的宜人的住區(qū)環(huán)境,比新建住區(qū)更有優(yōu)勢(shì)。希望相關(guān)的改造可以真正保護(hù)居民的利益,建設(shè)城市的同時(shí),回歸住區(qū)的本質(zhì)。

    隨著城市居民的生活水平不斷提高,居民對(duì)于自身居住環(huán)境的要求不斷提高,臨沂市舊居住區(qū)改造更需要在從建筑的居住功能轉(zhuǎn)向建筑的健康、美觀、更人性化方面進(jìn)行嘗試。

    參考文獻(xiàn):

    [1]臨沂市政府文件,臨沂市老舊住宅小區(qū)綜合整治改造實(shí)施方案[N],2016.4.16

    [2]瑯琊新聞網(wǎng),2017年臨沂蘭山區(qū)78個(gè)老舊小區(qū)“破舊迎新”[OL/EB],2017.1.18

    [3]王巍.PPP模式在社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中的應(yīng)用探索——以上海市為例[J].改革與開(kāi)放,2016(1):85-86.

    [4]姜娜.淺談城市老舊小區(qū)改造[J],規(guī)劃設(shè)計(jì),2016,11:87-88.

    作者簡(jiǎn)介:

    張好,臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院,山東臨沂;

    袁忠香,臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院,山東臨沂。

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