關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的幾個(gè)問(wèn)題

【摘要】土地是國(guó)家和社會(huì)最大的資源和財(cái)富，是生產(chǎn)要素中最寶貴的財(cái)富。這項(xiàng)工作在土地管理方面極為重要。土地市場(chǎng)招拍掛出讓制度加快了企業(yè)重組改制的步伐，為城市建設(shè)籌集資金，實(shí)現(xiàn)生態(tài)城市發(fā)展目標(biāo)起到的作用是巨大的。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營(yíng)性土地；招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)粏?wèn)題；完善對(duì)策

現(xiàn)階段，土地交易市場(chǎng)不斷完善，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛是市場(chǎng)公正、公平、公開(kāi)原則的體現(xiàn)，顯示出的生命力是強(qiáng)大的，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)揮土地資源優(yōu)化的配置，對(duì)從根源上預(yù)防土地批租的領(lǐng)域存在的腐敗行為和不正之風(fēng)均起到的作用是極其重要的。

1、現(xiàn)行的“招拍掛”出讓方式存在不足

1.1“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)規(guī)則過(guò)于單一

當(dāng)前“招拍掛”出讓倡導(dǎo)的是“價(jià)高者得”的公開(kāi)出讓模式，越來(lái)越多人認(rèn)為，把商品房土地供應(yīng)完全市場(chǎng)化，在土地供需矛盾、房地產(chǎn)需求旺盛以及各種資金推動(dòng)等因素的一系列的作用下，土地的成交價(jià)格大幅上漲，甚至非理性的上漲，作為商品房的成本組成，土地價(jià)格的大幅上漲也促使了商品房?jī)r(jià)格的飛漲。如房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和普通老百姓的收入增長(zhǎng)速度，必將會(huì)加重普通老百姓在購(gòu)房方面的負(fù)擔(dān)，減少其在其他方面的開(kāi)支，加大了形成“房地產(chǎn)泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

1.2“定向招拍掛”、“虛假招拍掛”衍生新的腐敗可能

《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》雖然規(guī)定了不能設(shè)置影響公平、公正的競(jìng)買(mǎi)條件，但并沒(méi)有作詳細(xì)具體的界定，在實(shí)際操作中，往往會(huì)根據(jù)地方政府招商引資的要求，按與政府簽訂投資協(xié)議的企業(yè)量身設(shè)定競(jìng)買(mǎi)資格條件，并在競(jìng)買(mǎi)前要進(jìn)行資格審核，從而出現(xiàn)“定向招拍掛”，甚至僅是履行程序形式的“虛假招拍掛”，導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)了新的不公平，也有可能衍生新的腐敗。

1.3巨額的土地使用權(quán)出讓收入給地方政府帶來(lái)了巨額的預(yù)算外財(cái)政收入，導(dǎo)致地方政府過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”的現(xiàn)象

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)土地出讓金的收入超過(guò)3.15萬(wàn)億元，此后三年的數(shù)據(jù)則分別是28886億元、41250億元和42940億元，2015年在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，全國(guó)出讓金雖有所下降，但還是達(dá)到了32547億元。許多地方的土地使用權(quán)出讓金收入已占到財(cái)政收入的50%以上。這就使許多地方的城市建設(shè)資金就是依靠土地使用權(quán)出讓收入，過(guò)度供地、提前供地、土地抵押融資現(xiàn)象較為嚴(yán)重，為土地市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展埋下了巨大隱患，也加大了地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

1.4“招拍掛”出讓制度還給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展造成了其他一些不利影響。

由于“招拍掛”制度放寬了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入條件，這就吸引了大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的其他領(lǐng)域流向房地產(chǎn)行業(yè)，造就了房地產(chǎn)行業(yè)的極度繁榮，很多企業(yè)不安心、也不甘心從事其他的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；工業(yè)用地也實(shí)行了“招拍掛”，很大程度地造成了工業(yè)用地價(jià)格的飆升，也加重了工業(yè)企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，造成許多中小企業(yè)拿不到地，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁；地價(jià)房?jī)r(jià)的快速上漲造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泛濫、炒房盛行，一方面出現(xiàn)大量住房閑置的現(xiàn)象，而另一個(gè)方面普通老百姓買(mǎi)不起住房，從而加大了引發(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、“招拍掛”出讓方式的完善

2.1對(duì)地方政府目標(biāo)的不良行為進(jìn)行矯正

完善和改進(jìn)地方官員考核的體系，讓其創(chuàng)建正確的發(fā)展觀與政績(jī)觀。中央與政府間的關(guān)系要理順，加強(qiáng)中央對(duì)地方監(jiān)管的效應(yīng)。完善與改進(jìn)地方政府的財(cái)政制度，使地方稅的體系不斷健全。開(kāi)辟出地方稅的源頭，加強(qiáng)中央與省級(jí)的政府給較弱財(cái)力的地方政府予以財(cái)政補(bǔ)貼，建立起地方政府穩(wěn)定、持續(xù)收入的來(lái)源體系。增加對(duì)地方官員以人為本的科學(xué)發(fā)展思想進(jìn)行教育宣傳。促進(jìn)地方政府的官員樹(shù)立起可持續(xù)與科學(xué)的發(fā)展觀，樹(shù)立起為人民而發(fā)展的意識(shí)，盡快的以主導(dǎo)建設(shè)類(lèi)的政府往公共服務(wù)類(lèi)的政府轉(zhuǎn)變。

2.2加強(qiáng)廉政建設(shè)

權(quán)力尋租的問(wèn)題是土地出讓過(guò)程中監(jiān)督失效與權(quán)力膨脹的原因。提高土地出讓的過(guò)程中政府廉政的建設(shè)，需加強(qiáng)司法監(jiān)督、輿論監(jiān)督、內(nèi)部與外部的監(jiān)督等等。土地出讓需以規(guī)范的操當(dāng)作關(guān)鍵點(diǎn)，以加強(qiáng)監(jiān)督作保障，維持公平、公開(kāi)、公正的原則，從源頭開(kāi)始有效地制止開(kāi)發(fā)商行賄于政府的官員。集體會(huì)審的制度要堅(jiān)持，預(yù)防高層官員與開(kāi)發(fā)商在私底下洽商尋租。增強(qiáng)土地出讓中違法亂紀(jì)行為的查處力度。應(yīng)由紀(jì)檢監(jiān)察的部門(mén)做主體，充分的發(fā)揮出新聞媒體與群眾監(jiān)督工作的作用。

2.3完善地價(jià)管理的體系

2.3.1加強(qiáng)土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備制度對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)有著不可忽視的指導(dǎo)功效。地方政府在建設(shè)用地供應(yīng)上要實(shí)行從嚴(yán)從緊的政策，嚴(yán)格根據(jù)上一級(jí)制訂的規(guī)劃控制建設(shè)用地規(guī)模與布局。充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的控制與指導(dǎo)作用，嚴(yán)格保護(hù)耕地，合理確定城市土地的供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和進(jìn)度，保障土地市場(chǎng)的安全與平穩(wěn)。

2.3.2完善服務(wù)的體系

強(qiáng)化監(jiān)測(cè)城鎮(zhèn)各基準(zhǔn)地價(jià)的工作，創(chuàng)建土地管理的信息系統(tǒng)。增強(qiáng)土地估價(jià)業(yè)的建設(shè)，提升服務(wù)的質(zhì)量。

2.4土地出讓金要科學(xué)合理的分配管理

用現(xiàn)行的相關(guān)法規(guī)對(duì)土地出讓的收入所使用范圍進(jìn)行調(diào)整，對(duì)不同費(fèi)用的支出創(chuàng)建相應(yīng)管理的要求徹底的實(shí)行收支兩根線，全部收入上繳地方的國(guó)庫(kù)，全部經(jīng)地方的基金預(yù)算由土地出讓的收入來(lái)支出。在將土地出讓金與征地支出歸進(jìn)特別預(yù)算的管理前提下，對(duì)各級(jí)政府土地出讓的收益基金進(jìn)行分別的創(chuàng)建，規(guī)范支出的方向，對(duì)預(yù)防土地出讓的收入寅吃卯糧的現(xiàn)象有利。土地出讓金的收支管理的過(guò)程多且復(fù)雜，務(wù)必要將產(chǎn)權(quán)的關(guān)系理順，增強(qiáng)監(jiān)督管理工作。應(yīng)從組織出讓、土地征用、前期開(kāi)發(fā)、收購(gòu)儲(chǔ)備等地方開(kāi)始，增強(qiáng)監(jiān)管出讓金的收支活動(dòng)，預(yù)防出讓金被挪用與擠占。

結(jié)語(yǔ)：

土地“招拍掛”是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，作為一項(xiàng)創(chuàng)新的制度而建立，在以后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行趨勢(shì)中，土地的招拍掛制度必然會(huì)堅(jiān)信不疑的逐步實(shí)施，協(xié)議出讓將會(huì)被取代。任何一種制度都不會(huì)是完美的，不可能解決所有問(wèn)題?！罢信膾臁背鲎屇Ｊ浇鉀Q了土地資源配置中暗箱操作問(wèn)題，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的規(guī)范與公平，但自身的不足還需隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷完善。

參考文獻(xiàn)：

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[2]潘輝.國(guó)有土地使用權(quán)“招拍掛”的法律適用[J].中國(guó)土地，2013（06）：26～29.

作者簡(jiǎn)介：

王美丁，山東省煙臺(tái)市長(zhǎng)島縣國(guó)土資源局，山東長(zhǎng)島。