淺析房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別與管理

王丙臣

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一個高收益的行業(yè)，具有擴大投資、促進消費的雙重功效。但是，在高收益的同時，房地產(chǎn)企業(yè)因資金投入較大、項目建設(shè)周期較長、不確定性因素較多等原因的影響，經(jīng)常會面臨著各種財務(wù)風(fēng)險。所以，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險，并制定相應(yīng)的防范措施是非常有必要的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理措施

1、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)的重要性

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是一個企業(yè)能不能立足發(fā)展的重要組成部分，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制也是十分重要的，房地產(chǎn)企業(yè)在進入房地產(chǎn)市場后，不可避免地要參加房地產(chǎn)相關(guān)的市場競爭，在房地產(chǎn)市場競爭過程中，遇到相當?shù)姆康禺a(chǎn)市場風(fēng)險這是不可避免的，在這時房地產(chǎn)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制就有非常重要的意義和作用。房地產(chǎn)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的重要性主要表現(xiàn)在兩大方面，第一：具有相當大的法律意義；房地產(chǎn)項目大多屬于政府機構(gòu)的相關(guān)工程項目，它的項目工程的運行過程需要遵守一系列相關(guān)的法律法規(guī)，不管是招標過程、投標過程以及項目審批的相關(guān)程序，它的運行和實施都密切關(guān)系著政府部門在經(jīng)濟建設(shè)過程中的公平、公正、公開，所以房地產(chǎn)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制在一定程度上有著非常重要的法律意義。第二：對房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況有著很重要的影響；房地產(chǎn)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制直接關(guān)系著相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進步的命門所在。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別

房地產(chǎn)是我國重要的經(jīng)濟組成，土地出讓收入亦是國家重要財政收入來源之一，同時房地產(chǎn)關(guān)系國家人民的居住，對于國民經(jīng)濟發(fā)展尤為重要，基于此，房地產(chǎn)也是國家宏觀調(diào)控的重點。

2.1投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指企業(yè)對一個項目投入資金之后，因為受市場需求，國家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目最為顯著的幾個特點就是投資規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個自身特點之外還會面臨國家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國家投資，財稅，市場需求變化的影響和制約。一般來說，企業(yè)所投資的項目規(guī)模越大，那么所面臨的管理風(fēng)險，銷售風(fēng)險，運營風(fēng)險就越大。較大的投資項目往往需要一年或者十幾年的時間來計劃和實施，投資數(shù)額巨大、時間跨度長導(dǎo)致未來報酬極大的不確定性，因此存在較大的風(fēng)險和不確定性。

2.2籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運營的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會對企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。公司在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險與成本之間相權(quán)衡。對收益和風(fēng)險權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

3.1健全房地產(chǎn)市場的相關(guān)的法律

法律保障是房地產(chǎn)市場運行的制度基礎(chǔ)，它是解決房地產(chǎn)市場運行過程中遇到的糾紛問題的解決基礎(chǔ)，是影響整個房地產(chǎn)市場能否順利進行運行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。健全相關(guān)的法律體系可以從兩個方面入手，第一：法律條文的完善，由于目前相關(guān)房地產(chǎn)市場運行的法律條文只有基礎(chǔ)性的規(guī)定，完全達不到整個房地產(chǎn)市場運行的實際操作，所以在細節(jié)上完善法律條文尤為迫切。第二：房地產(chǎn)市場的相關(guān)工作人員的法律意識的提高，運用法律途徑解決房地產(chǎn)市場運行的糾紛問題是一種切實可行的方法，它具有一定的強制性。

3.2加強整體經(jīng)營管理，有效控制投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)項目時不應(yīng)盲目跟風(fēng)，應(yīng)對現(xiàn)時的國家房地產(chǎn)政策及房地產(chǎn)項目所處地區(qū)的政策進行深入研究，審時度勢，對房地產(chǎn)項目進行充分的市場調(diào)研及可行性研究，為企業(yè)決策提供可靠的依據(jù)，確保投資決策正確，避免投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，需在前期、報建、設(shè)計、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強管理，精簡部門設(shè)置，節(jié)約成本開支，建立合適的監(jiān)督機制，這樣才能有效地控制各項成本，從而獲取預(yù)期利潤，有效控制投資風(fēng)險。

3.3確立資金控制方式，強化資金控制職能

為了促使企業(yè)集團內(nèi)部資金的合理流動，發(fā)揮資金的整體效益，企業(yè)集團應(yīng)根據(jù)實際需要設(shè)立內(nèi)部銀行或資金管理中心，調(diào)配資金余缺，把分布在各個銀行賬戶上的沉淀資金集中起來，利用總體財務(wù)預(yù)算杠桿，使企業(yè)分布在各個環(huán)節(jié)上的資金都發(fā)揮最大效能，通過內(nèi)部挖掘，解決資金供應(yīng)緊張的矛盾，同時也可把閑置資金降到最低限度。

3.4建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當建立適合自身發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。首先一個好的資本積累約束機制是對企業(yè)資本進行保障的重要步驟，以合理的速度充實資本。負債規(guī)模對于企業(yè)來說是一個比較敏感的詞，合理的負債規(guī)模能使企業(yè)的資金流動受到較少的阻礙，相應(yīng)的減少可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)一般需要較長的一個周期，企業(yè)借債要以中長期債為主，短期債務(wù)為輔，同時要加快銷售，提升回款速度以此來減輕企業(yè)籌資壓力。選擇合適的借款時機，，做好負債籌資的預(yù)期效果規(guī)劃書，權(quán)衡收益和成本，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。其次，一個好的融資決策是決定企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的重要因素，融資金額的大小直接決定了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正處于一個風(fēng)險上升的階段，公司應(yīng)采取穩(wěn)健的融資決策。從多種管道進行融資，最好采取直接融資方式，比如說發(fā)行普通股，可轉(zhuǎn)換債券，優(yōu)先股，引入戰(zhàn)略投資人等。盡量降低財務(wù)杠桿，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。最后，將不同的債務(wù)按期限進行劃分，以減少企業(yè)的債務(wù)壓力，保證資金運動流暢。

3.5建立系統(tǒng)評價機制，不斷完善系統(tǒng)功能。

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的實施過程中，需要建立評價與改進機制，以使其適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展外部環(huán)境。一是定期對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的所有功能進行評估評價，分析其對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性的借鑒意義，查找存在的漏洞與不足。二是結(jié)合財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)評價評估情況，針對所發(fā)現(xiàn)的問題，建立整改與改進措施，限定周期進行整改，以實現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)對企業(yè)發(fā)展發(fā)揮實際作用，幫助企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，涉及到企業(yè)運營、內(nèi)部管理等多個方面，想有效規(guī)避并降低風(fēng)險，就應(yīng)該以科學(xué)的態(tài)度去面對。作為企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)風(fēng)險管理能力，不僅要做到對財務(wù)風(fēng)險進行實時監(jiān)督、嚴格控制，還應(yīng)該采取各種措施降低風(fēng)險，以保證財務(wù)風(fēng)險管理工作的效率與質(zhì)量。

參考文獻：

[1]丁紅梅.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理問題研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報，2017，8（02）：59-66.

[2]崔文吉.房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)研究[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（05）：67-68.

[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（01）：64-67.

[4]李愷.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制[J].信陽師范學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2017，37（02）：63-65+132.