關(guān)于商品住宅工程質(zhì)量保修模式的探討

【摘要】現(xiàn)行商品住宅交付使用后，在合理壽命范圍內(nèi)的保修，按建設(shè)單位和承包單位合同約定期限執(zhí)行，期限內(nèi)的缺陷問題保修由建設(shè)單位組織，承包單位負(fù)責(zé)保修，保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)，但工程預(yù)留的質(zhì)量保證金由承包單位負(fù)責(zé)；合同約定期滿以后的保修，由行政主管房產(chǎn)部門或物業(yè)部門組織維修，費(fèi)用來源于購房時(shí)業(yè)主繳納的維修資金或者物業(yè)費(fèi)。由于維修實(shí)施過程涉及部門及程序復(fù)雜，導(dǎo)致商品住宅質(zhì)量維修非常困難，建議實(shí)行商品住宅合理壽命內(nèi)質(zhì)量保險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】商品住宅；質(zhì)量責(zé)任；保修

商品住宅保修指工程竣工驗(yàn)收合格后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)，按《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定實(shí)行保修制度。以往建設(shè)工程竣工后，一旦出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由于質(zhì)量責(zé)任不明確，建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、以及材料供應(yīng)等單位扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重，建設(shè)單位無法協(xié)調(diào)；更為突出的是保修期滿后至房屋合理使用壽命前這段時(shí)間，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)要求，需業(yè)主委員會向政府維修資金管理部門申請，按程序要求使用維修資金，由于商品住宅涉及眾多用戶，對維修資金使用環(huán)節(jié)存在諸多意見，住宅是民生工程的重要保證，所以對住宅工程保修及維護(hù)模式的確定更顯得尤為重要。

1、現(xiàn)行的房屋建筑工程保修規(guī)定

1.1保修依據(jù)：《建筑法》第六十二條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條及依據(jù)《建筑法》和《條例》制定的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》均規(guī)定房屋建筑工程實(shí)施保修，明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

1.2保修范圍：按《建筑法》第六十二條保修范圍：包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用?！豆こ藤|(zhì)量條例》第四十條對此做出了具體規(guī)定。

1.3保修期限界定：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條和《保修辦法》第七條均規(guī)定：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位和承包單位可以合同約定保修期限，在正常使用條件下，最低保修期限為2-5年；《工程質(zhì)量保證金管理辦法》第二條明確缺陷責(zé)任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。

保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保維修和更新、改造的資金按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》實(shí)行。

1.4保修責(zé)任：《質(zhì)量條例釋義》第39、41條和《保修辦法》第十三、十四條：建設(shè)工程在保修期限內(nèi)和保修范圍發(fā)生的，因勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷（缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定）。應(yīng)當(dāng)由施工承包單位負(fù)責(zé)維修、返工或更換，保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

保修期滿后按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行，住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

1.5保證金管理規(guī)定：《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》第二條：建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用于保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。

保證金預(yù)留按《質(zhì)量保證金管理辦法》第四條：社會投資項(xiàng)目，發(fā)、承包雙方可以約定將保證金交由第三方金融機(jī)構(gòu)托管。缺陷責(zé)任期內(nèi)，如發(fā)包方被撤銷，保證金隨交付使用資產(chǎn)一并移交使用單位管理，由使用單位代行發(fā)包人職責(zé)；按國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》要求；建筑企業(yè)可以銀行保函方式代替預(yù)留保證金。

保證金返還按合同約定缺陷責(zé)任到期后，承包人向發(fā)包人申請返還保證金?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》第二十九條房屋滅失后應(yīng)返還給業(yè)主維修資金。

2、在執(zhí)行上述保修規(guī)定過程中發(fā)現(xiàn)存在的問題

2.1保修受理時(shí)間段、單位不明確，責(zé)任界定誰牽頭負(fù)責(zé)

按《條例》及《質(zhì)量保證金管理辦法》規(guī)定的最低保修時(shí)間段不統(tǒng)一，分別是不少于5年或者是1-2年間，這兩個(gè)時(shí)間的分界點(diǎn)大多數(shù)業(yè)主不了解，前者是施工單位的資金繳存在主管部門的質(zhì)量監(jiān)督站管理，后者是業(yè)主的資金購房時(shí)繳存在房產(chǎn)部門管理。出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主不知道去找那個(gè)部門。實(shí)例：2015年冬天某住宅小區(qū)，由于集中供熱單位鍋爐發(fā)生爆炸，小區(qū)停暖，生活飲用水水表都安裝在樓梯間管道井內(nèi)，造成飲用水水表面玻璃被大量凍裂，業(yè)主代表們找開發(fā)公司，物業(yè)公司，自來水公司，供暖公司，這幾家單位都不予維修，找到政府主管部門，對凍裂的三千多塊水表，政府也沒錢購買新的水表，最后入住的業(yè)主們自己買了新水表安裝上，否則家里就斷水了，空置和庫存房水表無人及時(shí)更換，順著水表流出的水將整個(gè)樓梯間地面都灌滿了，又結(jié)成了冰，行人很不方便，最后庫存房水表由開發(fā)單位予以更換。類似這樣的問題，由于主要責(zé)任單位應(yīng)為供暖單位，可是業(yè)主又怎樣依據(jù)法律條文去追討賠償，政府應(yīng)該設(shè)立專有部門，負(fù)責(zé)界定并協(xié)調(diào)責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修，同時(shí)也需要規(guī)定明確的法律依據(jù)。在協(xié)調(diào)無果的情況下，應(yīng)依照法律規(guī)定進(jìn)行訴訟。

2.2建筑物處在合理使用年限內(nèi)，責(zé)任主體消失誰來保修

《質(zhì)量條例釋義》第四十一條，在保修期后的建筑物合理使用壽命內(nèi)，因建設(shè)工程使用功能的質(zhì)量缺陷造成的工程使用損害，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)責(zé)任方的賠償責(zé)任。

合同約定的缺陷責(zé)任期滿后，承包人預(yù)留的保修金已全部退回，此時(shí)發(fā)生質(zhì)量問題應(yīng)該誰來保修，或者是責(zé)任單位破產(chǎn)了，因?yàn)殚_發(fā)單位相對于建筑物的壽命較短，也就是說找不到責(zé)任主體時(shí)，怎樣維修。

實(shí)例：2007年開發(fā)建設(shè)一棟七個(gè)單元的六層商品住宅樓，框架結(jié)構(gòu)，混凝土復(fù)合樁基礎(chǔ)，竣工后正常使用，到2017年6月21日，夏季夜間暴雨使樓房西側(cè)道路排水不暢，造成大量積水涌入小區(qū)內(nèi)，由于小區(qū)管道井蓋嚴(yán)重破損，雨水順井口管道溝流入樓房基礎(chǔ)內(nèi)，導(dǎo)致樓房基礎(chǔ)回填土不均勻下沉，從而使一樓室內(nèi)地面及部分填充墻下沉開裂，造成分戶門開啟困難，部分填充墻體也隨之產(chǎn)生斜裂縫。在查找參建單位時(shí)發(fā)現(xiàn)，承包單位通過法律程序已破產(chǎn)，開發(fā)單位當(dāng)事人去外地經(jīng)商無法聯(lián)系到。業(yè)主成群結(jié)隊(duì)到政府上訪，建設(shè)行政主管部門委托鑒定單位對該建筑物墻體裂縫和地面沉降對結(jié)構(gòu)安全性的影響進(jìn)行鑒定評級，并要求對裂縫部位及時(shí)進(jìn)行處理。同時(shí)根據(jù)鑒定評級和破損程度的情況，委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，以戶為單位做了維修造價(jià)報(bào)告，目前處于實(shí)施中。

按國家相關(guān)法律規(guī)定，對配套工程的產(chǎn)權(quán)界定及所有權(quán)物的維修保護(hù)應(yīng)明確，俗話說誰家的孩子誰來管，這個(gè)案例是在工程保修期滿以后，采暖配套維護(hù)保修、市政排洪工程改擴(kuò)建滯后及自然災(zāi)害所造成的住宅質(zhì)量問題，涉及的責(zé)任單位較多，沒有具體部門來確定責(zé)任劃分，社區(qū)也沒有及時(shí)組織成立業(yè)主委員會，導(dǎo)致大量群體投訴上訪，政府為此負(fù)擔(dān)了鑒定費(fèi)、造價(jià)咨詢報(bào)告費(fèi)和維修施工費(fèi)，給政府增加很多人力和資金等額外的支出。

2.3銀行保函制度運(yùn)用中的困難

銀行保函是指承包單位的銀行賬戶，在一定期限內(nèi)始終存有一定額度（指大于或等于保修金數(shù)額）的資金，銀行對此額度予以控制的保證性材料。俗話說就是銀行擔(dān)保某個(gè)賬戶上的錢始終不能少于一定數(shù)額，要出具此函件銀行實(shí)行收費(fèi)，并且多數(shù)銀行由于種種原因，不予出具此函件，所以在實(shí)際應(yīng)用上保函的可操作性很小。

2.4住宅專項(xiàng)資金管理使用方面的規(guī)定

規(guī)定第二十六條：在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債，國債收益部分需要讓業(yè)主有知情權(quán)。使用時(shí)由物業(yè)和業(yè)主組織實(shí)施使用方案，共同向資金管理部門申請，審核同意后向?qū)翥y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知，轉(zhuǎn)入維修單位賬戶，首存資金不足還應(yīng)續(xù)交。在申請使用時(shí)需要有占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意并簽字才可使用維修資金，管理部門需要招標(biāo)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位，然后出具設(shè)計(jì)圖紙、財(cái)政預(yù)算審核、招標(biāo)確定施工單位。

住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)單位售房時(shí)按工程造價(jià)的比例代收繳，我地根據(jù)設(shè)置電梯情況按平米造價(jià)收繳一定數(shù)額，且多年未調(diào)整，雖然有規(guī)定資金不足時(shí)可以續(xù)交，但業(yè)主沒有續(xù)交意識，續(xù)交難度很大，尤其是對高層樓房的電梯出現(xiàn)問題的情況下，老舊電梯更換費(fèi)用很多，維修一臺電梯需要1-2萬，更新一臺需要10-20萬，住在低層的業(yè)主不簽字，不同意使用維修資金，高層位置的住戶沒有電梯保障通行。

所以在專項(xiàng)資金管理使用上存在業(yè)主沒有知情權(quán)，分戶建賬不統(tǒng)籌使用，維修費(fèi)用低的申請程序繁瑣，維修費(fèi)用高的資金不足和二次收繳無法實(shí)施等問題。

3、建議實(shí)行的保修制度

明確保修期限的分界點(diǎn)，應(yīng)參考《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》2.1.1條的既有房屋確定為2年， 對工程竣工交付使用在保修期2年以內(nèi)的時(shí)間段中，由建設(shè)單位作為質(zhì)量保證的第一責(zé)任人對質(zhì)量負(fù)全責(zé)，取消由承包單位預(yù)留的保證金，發(fā)生維修事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主直接找建設(shè)單位，俗話說在哪買的房子，就去找誰家善后。

對竣工交付使用2年后的質(zhì)量缺陷或者地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)保修，出臺商品住宅質(zhì)量保險(xiǎn)法律規(guī)定，在建筑物壽命內(nèi)終身保修，保費(fèi)由開發(fā)單位負(fù)責(zé)繳納，原因之一商品住宅允許開發(fā)單位自主選擇所有的參建各方，住宅交付使用后應(yīng)該保證產(chǎn)品質(zhì)量及壽命范圍內(nèi)的安全使用，這樣迫使開發(fā)單位選擇質(zhì)量信譽(yù)好的承包單位，也避免為降低成本暗示設(shè)計(jì)單位降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；之二是開發(fā)單位生存壽命相較于房屋合理使用壽命短，避免責(zé)任單位消失導(dǎo)致無法保修；之三是開發(fā)單位在合理利潤范圍內(nèi)對商品住宅產(chǎn)品實(shí)行一次性質(zhì)量保險(xiǎn)，避免追求利潤最大化而粗制亂造建筑產(chǎn)品，也是商品屬性所在；之四不預(yù)留承包商的質(zhì)量保證金，減輕承包商的負(fù)擔(dān)，符合國家清理各類保證金的要求；之五是保險(xiǎn)公司對于固定資產(chǎn)類的保險(xiǎn)是經(jīng)營長項(xiàng)，保險(xiǎn)費(fèi)可以開發(fā)商為單位統(tǒng)籌使用，減輕政府部門的信訪壓力；之六是保修文書簽訂過程中，可將各參建單位的法定代表人、崗位負(fù)責(zé)人的職責(zé)標(biāo)注到建筑物壽命周期內(nèi)的法律責(zé)任，可避免技術(shù)人員掛靠不負(fù)責(zé)任現(xiàn)象。這種保修類似于保險(xiǎn)公司開發(fā)的人生壽命生存險(xiǎn)種一樣，壽命期內(nèi)終身受益，對于沒有出險(xiǎn)的住宅，在房屋拆遷時(shí)，可與保險(xiǎn)公司申辦保修費(fèi)清退，如果開發(fā)單位消失，可以退還給政府或者進(jìn)入國庫，由于保險(xiǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展存在，很容易將房屋保修延續(xù)到全壽命內(nèi)的保修。

結(jié)語：

對民生及其重要的住宅建筑工程質(zhì)量問題的處理，涉及社會的安全與穩(wěn)定，國家制定相應(yīng)的法律法規(guī)，地方政府依據(jù)國家規(guī)定出臺相應(yīng)的地方標(biāo)準(zhǔn)，讓各方的行為有法可依，同時(shí)具有極大的可行性，這樣減輕了政府的壓力，保護(hù)了弱勢群體，對大規(guī)模群眾訴求也就迎刃而解，對責(zé)任單位預(yù)存的不可預(yù)見問題的維修資金，將會帶來很好的社會效益。

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[11]《物權(quán)法》

作者簡介：

蔣立珍，1965年11月生， 1986年專業(yè)畢業(yè)參加工作，在朝陽縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站從事工程質(zhì)量監(jiān)督，現(xiàn)任站長職務(wù)；2009年晉升高級工程師，是遼寧省質(zhì)量監(jiān)督和招投標(biāo)專家?guī)斐蓡T；在30多年的工作當(dāng)中，曾管理過各種結(jié)構(gòu)類型的工程建筑，對工程施工及管理提出過多項(xiàng)建議，并處理過多次工程質(zhì)量事故。獲得省市縣級多項(xiàng)獎勵，《節(jié)能建筑外墻保溫工程的施工質(zhì)量控制》曾獲得過優(yōu)秀論文。