淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金管理對該行業(yè)的發(fā)展有著極其重要的影響。當(dāng)前，隨著償債期的即將到來以及融資政策的緊縮，資金杠桿高、償債償還壓力大且高價地集中等資金占壓大，資金需求量高的房地產(chǎn)上市公司可能會面臨資金短缺風(fēng)險。同時，一些中小房地產(chǎn)上市公司由于城市布局單一且高度集中在一些銷售不景氣的熱點城市或三四線城市，也將面臨較大的資金風(fēng)險。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金形勢出發(fā)，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性，進而從資金融資、資金投資、資金營運等方面闡明了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題，最后結(jié)合實際情況，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強改善資金管理的主要措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金；管理

1、緒論

1.1研究背景及意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟能否健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著我國國家經(jīng)濟的發(fā)展，國家政策的傾斜，市場的不斷開放以及大量資本的涌入，房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個勢不可擋的發(fā)展擴張時期。但與此同時，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的是一系列問題和挑戰(zhàn)，譬如企業(yè)資金鏈告急，土地供給不足，地價上漲過快，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不健全等。在這種背景下，我們不難看出，房地產(chǎn)資金管理合理與否對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的重要性不言而喻，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是十分有必要的。

1.2國內(nèi)外研究綜述

從二十世紀六十年代開始，為達到促進資本市場健康發(fā)展的目的，發(fā)達國 家開始了金融工具創(chuàng)新之路，尤其是美日等比較發(fā)達的國家最為明顯。在此過程中，投融資環(huán)境實現(xiàn)了單一的銀行貸款向多層次的投融資體制的轉(zhuǎn)變，以前主要為以銀行信貸為主的間接融資模式，這種模式逐漸被以證券為主的直接融資模式所取代。

發(fā)達國家金融工具的頻繁創(chuàng)新促進了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的不斷擴寬和創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的融資已不再局限于銀行信貸，房地產(chǎn)信托和投資基金等這些新型的金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的選擇。新型金融工具不但為公司的融資帶來了新的途徑，同樣也給投資帶來了新的途徑。這種新的金融工具帶來了企業(yè)和普通民眾的雙贏，這是一種多元化的投資方式，能夠?qū)⑾到y(tǒng)性的風(fēng)險有效分散，盡可能提高投資收益。

由于社會經(jīng)濟形勢的發(fā)展和房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺的雙重作用，我國房地產(chǎn) 企業(yè)正在面臨著日益嚴重的資金危機，不僅會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還會影響其他地區(qū)市場經(jīng)濟或行業(yè)有影響。因此，一些房地產(chǎn)人士和學(xué)者開始注重房地產(chǎn)資金管理的研究，他們對資金來源和循環(huán)過程、資金管理的特點、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和解決措施等方面做了探討。

銀行貸款、自有資金、預(yù)售款和建筑企業(yè)墊資為我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要來源。買家通過銀行獲得住房貸款形成大部分的預(yù)售，可見我國房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行而獲得資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分為內(nèi)部融資渠道和外部融資渠道，自有資金和預(yù)收的購房款是典型的內(nèi)部融資渠道，而外部融資渠道則主要有銀行貸款、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托、合作開發(fā)和利用外資等。房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)過程涉及資金來源環(huán)節(jié)、資金使用環(huán)節(jié)和資金回流環(huán)節(jié)。其中的資金來源環(huán)節(jié)的參與方主要包括銀行、投資企業(yè)等，資金使用環(huán)節(jié)的參與方主要包括開發(fā)商、建筑商以及管理運營商等，資金回流環(huán)節(jié)的主要實現(xiàn)形式為銷售與租賃方式，而其終端客戶為消費者?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)的過程，則可把資金的循環(huán)分為內(nèi)部循環(huán)和外部循環(huán)。從資金管理整個過程的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金使用這幾個重點內(nèi)容組成了其資金管理進程，其中資金籌集是整個資金管理進程中的重點。

綜上所述，在房地產(chǎn)資金管理方面，國外學(xué)者較為系統(tǒng)的研究了資金來源方面，國內(nèi)學(xué)者則在資金的循環(huán)、資金管理的特點、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和應(yīng)對措施等方面進行了較為全面的研究。我們?nèi)孕柽\用不同的研究方法，逐步完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的構(gòu)建和實施打下堅實的理論基礎(chǔ)。

1.3本文研究思路

本文從當(dāng)前國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策大背景及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金形勢出發(fā)，首先從國家宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營業(yè)績提升壓力、風(fēng)險管控等方面分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性，進而從資金融資、資金投資、資金營運等方面闡明了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題，最后結(jié)合實際情況，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強改善資金管理的主要措施。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性分析

2.1適應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變化的必然選擇

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，土地出讓收入也是政府的主要財政收入之一。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)是我國宏觀調(diào)控的重要著力點，其目的是促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)調(diào)控中，無論是消費者的購買力，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金能力，都是調(diào)控監(jiān)管的主要方向，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金占用量巨大，屬于資本密集型企業(yè)，資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要，其在資金管理中應(yīng)對宏觀調(diào)控政策有較強的敏銳性與良好的預(yù)判，這樣能夠在宏觀政策調(diào)控中，獲得競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)資金充足，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績提升的必然選擇

房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量之一，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，亦是房地產(chǎn)企業(yè)員工賴以生存的根本。在當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展的根本，只有現(xiàn)金流充足順暢穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)項目才能得以建設(shè)與出售，新的項目才能有資金補充進來，才能實現(xiàn)良性循環(huán)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績不斷提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)特別重視與加強資金管理，通過資本運作與資金運營，使得資金健康運轉(zhuǎn)，通過項目實現(xiàn)資金穩(wěn)定收入，實現(xiàn)更大的資金價值，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長。因此，加強資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)經(jīng)營業(yè)績提升的必然選擇。

2.3適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理控制的必然選擇

資本資金的運作是風(fēng)險極其豐富的業(yè)務(wù)，這些風(fēng)險主要來自資金本身風(fēng)險，房地產(chǎn)項目，市場的風(fēng)險，另外還包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境的風(fēng)險。這些風(fēng)險錯綜復(fù)雜，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理充斥著風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險集中體現(xiàn)的區(qū)域之一即是資金管理，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理過程中要加強資金管理，通過資金管理掌控房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定風(fēng)險管理政策，提前對風(fēng)險管理做好預(yù)警，制定行之有效的解決方案，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金風(fēng)險管理進行細分，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)情況，對資金風(fēng)險進行分解。因此，加強資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的必然選擇。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

3.1資金融資方面存在的主要問題

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)，幾乎不可能通過債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業(yè)貸款，然而當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策進一步加碼。在需求方面，全國各地紛紛出臺不同程度的限購政策，通過限制購買多套房和提高首付比例等方式，加大房產(chǎn)購買的難度。在供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道被進一步壓縮，銀行開發(fā)貸款、證券資管計劃、企業(yè)債、海外債等各方面的融資審批均加強了政策控制，審批難度加大，審批流程增多，審批資金額度降低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資能力下降。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理方面，企業(yè)對于宏觀政策層面的認識缺乏敏感性及良好的預(yù)判，在融資過程中，往往以當(dāng)前的環(huán)境為主要依據(jù)，而缺乏細致的研究分析及對未來的預(yù)判，在融資中對于期限的設(shè)計、金額的大小等方面考慮較少，一般以融資成本為融資的考量第一要素，使得資金在政策偏緊的情況下，融資困難，壓力加大，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.2資金投資方面存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時包括房地產(chǎn)物業(yè)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司等。無論何種房地產(chǎn)企業(yè)，都需要在資金投資方面加強管理，以防范投資風(fēng)險。然而，在實際的房地產(chǎn)企業(yè)的投資工作中，往往存在這樣那樣的問題。有的房地產(chǎn)企業(yè)在投資中僅關(guān)注土地價格是否在承受范圍之內(nèi)，而對房地產(chǎn)所處位置、客戶人群定位等信息缺乏關(guān)注與分析，也有的房地產(chǎn)企業(yè)將資金集中于某一城市的某一片區(qū)，風(fēng)險過于集中，一旦區(qū)域規(guī)劃或行政設(shè)施變動，將影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)。這些都是在房地產(chǎn)投資過程中，所實際出現(xiàn)的一系列問題。

3.3資金營運方面存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出主要集中在土地購買和房屋建設(shè)上。資金營運方面主要是指房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的管理，既包括資金流入涉及的應(yīng)收銷售房款、工程建設(shè)履約保證金及其他應(yīng)收款，也包括資金流出涉及的應(yīng)付工程建設(shè)款、工程材料價款及其他應(yīng)付款。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房款一般是現(xiàn)金流入，而在建設(shè)資金支出方面則有一定的賬期，這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是相對有利的。在房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理中，隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售政策可能會改變，或是將房地產(chǎn)企業(yè)金融引入購買端，這些都將對房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理帶來更多的挑戰(zhàn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對營運資金管理有較好的把控和市場預(yù)判，將在市場環(huán)境變化中，難以招架，引起資金危機。

4、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的主要措施

4.1持續(xù)提升資金融資管理

無論宏觀經(jīng)濟政策如何變化，資金密集型的企業(yè)屬性要求房地產(chǎn)公司有較強的資金融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資是永恒的話題。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面是相對領(lǐng)先的，銀行貸款、證券資管計劃、債券融資、海外融資等融資渠道都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、企業(yè)債券、海外融資等渠道被極大限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強金融領(lǐng)域研究，拓寬新的融資渠道，引入私募基金等新興融資方式，保證房地產(chǎn)項目資金需求。如恒大地產(chǎn)就與國內(nèi)大型私募基金合作，引入上百億元基金，有效補充其流動資金，滿足其房地產(chǎn)項目發(fā)展需求。

4.2持續(xù)提升資金投資管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資方面管理主要應(yīng)集中于投資風(fēng)險管控，建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略，對未來的投資定位與面臨的宏觀環(huán)境有較清晰的認知。在風(fēng)險管理方面，要對區(qū)域風(fēng)險進行評估，同時對區(qū)域進行分析，論證項目區(qū)域未來發(fā)展，根據(jù)區(qū)域風(fēng)險評估將資金分別放于不同的區(qū)域范圍內(nèi)。要對地產(chǎn)項目風(fēng)險進行評估，如開發(fā)住宅地產(chǎn)和開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，加強地產(chǎn)性質(zhì)的論證，結(jié)合開發(fā)周期和受眾人群等因素，做出對該項目的投資分析，從而做出相對合理的投資決策。

4.3持續(xù)提升資金營運管理

資金營運管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以持續(xù)化重視的管理范疇，前文已經(jīng)對地產(chǎn)銷售的資金管理提出了具體措施。同時，應(yīng)加強對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包的管理， 特別是銷售的業(yè)務(wù)外包，要不斷提高銷售的素質(zhì)與能力，將其作為銷售外包的評價條件，同時加強后期管理，確保銷售服務(wù)質(zhì)量，以提升房屋銷售的流動性。另外，還應(yīng)加強房地產(chǎn)企業(yè)的全周期管理，從初期預(yù)算到實際的費用明細，都要做好管控，分析其必要性，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的層次直接影響著企業(yè)的經(jīng)營效益的優(yōu)劣。良好的資金管理可以促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，長盛不衰。房地產(chǎn)市場本身存在的不可控因素就比較多，而且在建項目一般具有得投資大、風(fēng)險大、資金回籠慢等特點，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項目在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的過程中也存在著諸多的不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對所接項目的具體情況，具體分析，制定好相關(guān)的解決對策。房地產(chǎn)企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該提高對資金管理的重視程度，對房地產(chǎn)企業(yè)資金進行科學(xué)管理，強化企業(yè)全體員工的危機意識，樹立良好的企業(yè)形象，打造自身品牌優(yōu)勢，通過建立強有力的資金預(yù)算管理制度，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)籌資融資渠道，開展多元化融資方式，建立健全資金管理模式，同時建立與之相應(yīng)的監(jiān)督管理體系，進一步提高企業(yè)資金管理水平，以保證企業(yè)項目的順利開發(fā)，在激烈的房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中，提供良好的現(xiàn)金流支持。

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作者簡介：

何星爍（1994-12-），男，漢，河北省保定市清苑區(qū)，本科，房地產(chǎn)投資與管理。