淺析住宅建筑防水工程管理

費(fèi)曉寧

【摘要】防水工程是工程建設(shè)中應(yīng)重點(diǎn)抓好的一個(gè)重要分部，是直接關(guān)系到建筑物的使用壽命、使用環(huán)境及衛(wèi)生條件，影響到生活質(zhì)量的重要內(nèi)容。防水工程在建筑施工中屬關(guān)鍵項(xiàng)目和隱蔽工程，其質(zhì)量?jī)?yōu)劣對(duì)于保證工程質(zhì)量具有重要作用。本文從分析產(chǎn)生防水質(zhì)量問(wèn)題的原因出發(fā)，提出通過(guò)從設(shè)計(jì)、施工及工程驗(yàn)收等方面采取管理和技術(shù)措施入手，解決住宅頻發(fā)的各種滲漏問(wèn)題，對(duì)住宅建筑防水工程管理進(jìn)行了較詳細(xì)的概述。

【關(guān)鍵詞】住宅；防滲漏；管理

住宅房屋常見(jiàn)的漏水問(wèn)題又多集中在衛(wèi)生間、屋面、外窗、外墻、地下室等高發(fā)區(qū)域。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告，2017年全國(guó)商品房銷售面積接近17億平方米，在這么大的建設(shè)規(guī)模下，住宅房屋的滲漏問(wèn)題絕不是一個(gè)小問(wèn)題。在這個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題的背后，反映了住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位等建設(shè)市場(chǎng)主體在住宅市場(chǎng)快速發(fā)展下，對(duì)工程項(xiàng)目管理的缺位。然而，房屋滲漏問(wèn)題的解決最終還是要靠市場(chǎng)主體的協(xié)作配合，通過(guò)提升強(qiáng)化工程項(xiàng)目的管控能力，積極探索運(yùn)用新工藝新技術(shù)，來(lái)解決建筑質(zhì)量的頑疾。

下面，首先具體分析產(chǎn)生住宅房屋滲漏的原因，在分析原因的基礎(chǔ)上提出解決問(wèn)題的措施，包括技術(shù)措施和管理措施。

1、住宅建筑滲漏多發(fā)的原因分析

1.1在項(xiàng)目前期階段和實(shí)施階段管理失控，設(shè)計(jì)、采招等環(huán)節(jié)把控不嚴(yán)，留下隱患。

1.1.1防水設(shè)計(jì)不專業(yè)，導(dǎo)致設(shè)防措施先天不足

設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員對(duì)防水設(shè)計(jì)不重視，對(duì)需設(shè)防部位未采用有針對(duì)性的措施，導(dǎo)致防水設(shè)計(jì)存在先天缺陷。有些設(shè)計(jì)人員缺乏相關(guān)知識(shí)和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)防水材料的性能、適用范圍、使用條件等不甚了解 ，不能根據(jù)不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)、使用功能、氣候條件等采取不同的防水措施和選擇不同的防水材料，最終引起滲漏。

如在我國(guó)沿海地區(qū)，夏秋季節(jié)，臺(tái)風(fēng)期間風(fēng)大雨急持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，需對(duì)房屋外墻采取抗裂和防滲漏的措施。通常的做法是在外墻墻體不同材料交接處掛設(shè)鋼絲網(wǎng)，對(duì)采用加氣混凝土砌塊的墻體滿掛鋼絲網(wǎng)，抹灰砂漿要采用聚合物水泥砂漿和防水砂漿。若不采用這些針對(duì)性的措施，臺(tái)風(fēng)期間外墻滲漏是肯定的。再如，房屋結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜，薄弱環(huán)節(jié)多，滲漏的隱患也多。

1.1.2項(xiàng)目防水工程招采管理工作不規(guī)范，混亂

當(dāng)下很多項(xiàng)目在防水工程這塊的招投標(biāo)管理上很是混亂，內(nèi)部指定、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象嚴(yán)重。一些無(wú)資質(zhì)、缺乏專業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)伍承擔(dān)了這項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，最后的結(jié)果，項(xiàng)目出現(xiàn)滲漏問(wèn)題也就不足為怪了。

1.1.3工序交接、驗(yàn)收等管理環(huán)節(jié)缺失

施工時(shí)工人不按照工序要求進(jìn)行施工作業(yè)，圖方便、省事，偷工減料，施工單位又缺乏管控，建設(shè)和監(jiān)理單位也缺乏監(jiān)督，整個(gè)施工及驗(yàn)收環(huán)節(jié)缺失。如在防水要求的墻板上隨意開洞、埋管，但又不精心進(jìn)行防水修補(bǔ)處理導(dǎo)致滲漏。

1.2技術(shù)規(guī)范缺失，在質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的多發(fā)部位沒(méi)有針對(duì)性的解決措施。

一些建筑材料因其自身的物理力學(xué)性質(zhì)相差較大，其交接部位防滲漏措施不當(dāng)也極易出現(xiàn)滲漏問(wèn)題。如鋁合金窗與墻體交接處。兩種材料的性質(zhì)相差較大，如設(shè)防措施不當(dāng)，由于溫度變化使交接界面之間產(chǎn)生縫隙，導(dǎo)致滲漏。

1.3合同管理上的缺失

施工承包合同不嚴(yán)謹(jǐn)、不全面，對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后的責(zé)任承擔(dān)約定模糊或未約定，導(dǎo)致責(zé)任不明，合同效力減弱，推諉扯皮現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，質(zhì)量問(wèn)題難以杜絕。如在有些項(xiàng)目中，門窗工程是由建設(shè)單位單獨(dú)發(fā)包給專業(yè)門窗承包商的，若在雙方的合同中對(duì)外窗與外墻交接界面的防滲漏責(zé)任約定不清晰，極易出現(xiàn)滲漏問(wèn)題，且事后還會(huì)相互推卸責(zé)任。對(duì)管理者來(lái)說(shuō)，不易判定責(zé)任歸屬，無(wú)形之中也增大了管理的難度。

2、解決問(wèn)題的技術(shù)和管理措施

2.1強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理，確保施工工藝和材料遴選的合理性

2.1.1提高設(shè)計(jì)水平和設(shè)計(jì)者責(zé)任心，強(qiáng)化設(shè)計(jì)選材能力

設(shè)計(jì)人員必須掌握防水技術(shù)、材料性能及規(guī)范要求 ，依據(jù)工程性質(zhì) 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，確定防水等級(jí)，同時(shí)應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn) 、地區(qū)、自然條件等要求進(jìn)行設(shè)防。

2.1.2落實(shí)圖紙會(huì)審制度，確保防水設(shè)計(jì)的合理性

確保施工圖防滲漏設(shè)計(jì)合理、無(wú)缺陷。設(shè)計(jì)人員要對(duì)施工人員提出的不明確、不合理的設(shè)計(jì)方案，要及時(shí)給予解決。同時(shí)，承接項(xiàng)目防水業(yè)務(wù)的施工單位，要按設(shè)計(jì)要求對(duì)細(xì)部及構(gòu)造進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，并編制防水工程專項(xiàng)施工方案，報(bào)施工總承包單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位審核。施工方案不得擅自改變?cè)O(shè)計(jì)。

2.2嚴(yán)格執(zhí)行工程招采管理制度，杜絕權(quán)力尋租

2.2.1采用公開招標(biāo)，禁止轉(zhuǎn)包

通過(guò)公開化招標(biāo)和禁止轉(zhuǎn)包等制度，就能大大限制一些項(xiàng)目管理人員利用權(quán)力尋租，進(jìn)而降低因此引發(fā)的房屋滲漏問(wèn)題。項(xiàng)目的防水工程必須由有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)施工單位施工，且在施工合同應(yīng)明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保防水工程的質(zhì)量。

2.2.2采用甲供或甲指乙供的方式保證材料質(zhì)量

為確保防水材料的質(zhì)量，開發(fā)商也可以自行采購(gòu)防水材料，然后施工外包。如龍湖等房企的一些項(xiàng)目就是采用的此種模式。其好處有二，一是開發(fā)商能掌控材料的質(zhì)量，杜絕了因材料質(zhì)量導(dǎo)致滲漏水問(wèn)題；二是施工單位由總包進(jìn)行招標(biāo)并負(fù)責(zé)管理而不是開發(fā)商，這樣做能降低因管理對(duì)接不暢導(dǎo)致的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3建立材料樣板庫(kù)，嚴(yán)把標(biāo)準(zhǔn)關(guān)

把好材料入口關(guān)。為保證防水工程質(zhì)量，根據(jù)招投標(biāo)文件明確的材料品牌和規(guī)格，在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立材料樣板庫(kù)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料逐批驗(yàn)收，必要時(shí)取樣送檢。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真地履行職責(zé)，將不合格材料拒之于門外。

2.3建立樣板引路制度，讓技術(shù)交底和培訓(xùn)更加通俗易懂

因地產(chǎn)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，很多缺乏工作經(jīng)驗(yàn)的人進(jìn)入了施工現(xiàn)場(chǎng)，而開發(fā)商管理人員的素質(zhì)和水平也參差不齊。這些原因也構(gòu)成了房屋滲漏的一大根源。這些施工人員年齡偏大，文化水平較低，一般的以口頭、文字等方式對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)交底，很難達(dá)到理想效果。所以，以樣板這種直觀的形式進(jìn)行技術(shù)交底和施工培訓(xùn)，反而起到意想不到效果。

2.4恪守工序管理及驗(yàn)收制度，通過(guò)對(duì)質(zhì)量控制點(diǎn)的嚴(yán)格控制，消滅質(zhì)量隱患

住宅建造施工過(guò)程中容易出現(xiàn)質(zhì)量隱患并給后期業(yè)主收樓投訴較多問(wèn)題需重點(diǎn)關(guān)注的地方需要嚴(yán)格控制，在相關(guān)工序完工以后，必須做全數(shù)檢查驗(yàn)收后方能進(jìn)行下一道工序，業(yè)內(nèi)稱之為質(zhì)量停止點(diǎn)的檢查驗(yàn)收。涉及到與防滲漏有關(guān)的分項(xiàng)工程有：（1）地下室，包括外側(cè)壁防水、后澆帶留設(shè)及處理、地下室頂板防水細(xì)部處理等；（2）主體，包括外墻砌筑灌縫、頂磚的砌筑、外墻螺桿和拉桿洞的處理等；（3）外窗邊洞口，包括窗洞塞縫、臨時(shí)支撐的清理、防水細(xì)部處理等；（4）衛(wèi)生間沉箱和屋面，包括防水基層、防水層、保護(hù)層及細(xì)部處理等；（5）飄板，包括根部砼反坎、結(jié)構(gòu)坡度等內(nèi)容；（6）外墻淋水（下轉(zhuǎn)91頁(yè)）（上接89頁(yè)）試驗(yàn)。這些重要的分項(xiàng)工程除了嚴(yán)格履行“三檢制”外，某些企業(yè)規(guī)定需另行向更高級(jí)職能管理部門申報(bào)，接受不定期抽檢。事實(shí)證明，對(duì)于關(guān)鍵部位采取更嚴(yán)格的管理措施，十分必要。

3、積極嘗試新的工藝、技術(shù)、材料，彌補(bǔ)管理不足的缺憾

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，除了完善管理制度，降低因人為因素導(dǎo)致的房屋漏水外。還應(yīng)積極嘗試新工藝、新技術(shù)、新材料。

3.1防水施工工藝的革新，能大幅改善房屋的防滲漏能力

在現(xiàn)有的防水材料和技術(shù)水平下，施工工藝的革新是提升房屋防水能力見(jiàn)效最快的一種方式。如以下幾種，

3.1.1一次成型止水節(jié)工藝

有關(guān)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅衛(wèi)生間和廚房滲漏問(wèn)題很多其實(shí)是出現(xiàn)在立管根部。而新的一次成型止水節(jié)工藝，則是讓止水節(jié)直接安裝在建筑模板上，并與現(xiàn)澆板面一次澆搗成形。這樣，止水節(jié)周圍的混凝土為均勻的一體，不易出現(xiàn)開裂的現(xiàn)象。這種工藝改變了傳統(tǒng)穿樓板管道安裝中采用預(yù)留孔洞的方法，避免了因預(yù)留孔洞在安裝中由于修補(bǔ)洞口不密實(shí)、材料收縮等原因引起的滲漏。

3.1.2后澆帶新工藝

因傳統(tǒng)后澆帶施工工藝的弊端原因，使得地下室滲水成了住宅項(xiàng)目滲漏的重災(zāi)區(qū)。不過(guò)，通過(guò)工藝的革新就能大大有效改善這一通病，如設(shè)計(jì)一套新型后澆帶模板，并在后澆帶的兩側(cè)形成兩道凹槽，在凹槽內(nèi)放置遇水膨脹止水膠條。通過(guò)這種工藝，實(shí)際中后澆帶處滲漏的問(wèn)題基本得到根治。

3.2新技術(shù)的應(yīng)用，能夠?yàn)樽≌姆浪阅軒?lái)質(zhì)的提升

3.2.1混凝土自愈合技術(shù)

在混凝土中加入一種特殊材料，從而讓混凝土更加智能。這種材料能夠讓混凝土遇水時(shí)生長(zhǎng)出晶體，填充混凝土中的結(jié)構(gòu)縫隙，進(jìn)而使得混凝土更加密不透水。大大強(qiáng)化了混凝土固化后的強(qiáng)度和防水性。

3.2.2一次成型整體衛(wèi)浴技術(shù)

如碧桂園、綠地的一些精裝修項(xiàng)目已經(jīng)開始使用一體成型整體衛(wèi)浴。其最大的特點(diǎn)就是不需要做任何防水處理，其衛(wèi)生間（含浴室）在做地面時(shí)一次成型，避免傳統(tǒng)衛(wèi)生間因工序繁瑣操作不當(dāng)導(dǎo)致的地面滲漏和墻體滲透等問(wèn)題?？梢哉f(shuō)整體浴室基本上解決傳統(tǒng)衛(wèi)生間滲漏。

3.3通過(guò)材料的創(chuàng)新，提高住宅的整體的防水水平

防水材料是住宅防水工程的基礎(chǔ)和載體，那么一些防水材料的創(chuàng)新及應(yīng)用，也就意味著住宅整體防水水平的提高。

3.3.1泡沫混凝土

其是通過(guò)將發(fā)泡劑用機(jī)械方式充分發(fā)泡，并將其泡沫與水泥漿均勻混合，然后通過(guò)泵送系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)澆施工或模具成型，進(jìn)而形成的一種含有大量封閉氣孔的新型輕質(zhì)材料。其不僅可以很好的解決防水層的防水問(wèn)題，而且還有很好的保溫效果。

3.3.2三元乙丙橡膠防水卷材

其是由高分子聚合物、硫化劑、促進(jìn)劑等經(jīng)壓延或擠出工藝制成的一種高分子卷材。特點(diǎn)在于強(qiáng)度高、延伸率大，具有高彈性和極好的耐老化性能，而且正常使用壽命長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的異軍突起容易使人們忽略住宅建筑中工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，尤其是本文所敘述的房屋滲漏水的質(zhì)量通病。在本文中，筆者從住宅建筑滲漏產(chǎn)生的原因著手進(jìn)行分析，進(jìn)而提出解決這些問(wèn)題的措施，強(qiáng)調(diào)應(yīng)先從產(chǎn)生問(wèn)題的源頭開始加以控制，并加強(qiáng)在項(xiàng)目招投標(biāo)和施工階段的過(guò)程控制。只有這樣，才能醫(yī)治建筑工程質(zhì)量頑疾，房地產(chǎn)業(yè)也才能健康持續(xù)發(fā)展，為人們提供優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品。

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