淺析中小型房地產(chǎn)項目建設(shè)管理中存在的問題及應對策略

【摘要】通過對中小型房地產(chǎn)建設(shè)過程中存在的問題的剖析，著重分析了這些質(zhì)量問題、隱患對住宅實體的使用功能、耐久性等的影響，提出了采取的應對策略。

【關(guān)鍵詞】房屋工程質(zhì)量；功能；耐久性；各方責任

1、中小型房地產(chǎn)項目的建設(shè)現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得井噴式的發(fā)展，不僅解決了人們住房難的問題，更重要的是改善了人們住房質(zhì)量和居住條件，滿足了不同層次的人們對居住提出的不同需求。但是，在取得這一成就的同時，一些中小型房地產(chǎn)項目建設(shè)管理過程中存在的一些問題也不斷暴露出來，諸如項目設(shè)計的深度不準問題；監(jiān)理的專業(yè)性作用沒有發(fā)揮出來的問題；施工項目的全過程質(zhì)量管理、控制沒有得到有效和全面的執(zhí)行；政府監(jiān)督處置的力度不很給力等，從而給房屋的使用功能和耐久性留下嚴重隱患，房屋質(zhì)量得不到法律、法規(guī)規(guī)定的基本保證的現(xiàn)象頻發(fā)，因此，有必要積極予以面對和解決之。

2、項目建設(shè)中存在的問題

2.1設(shè)計深度不足，設(shè)計質(zhì)量體系不完善

由于中小型房地產(chǎn)項目的投資人多數(shù)為社會資本，組建房地產(chǎn)公司的目的就是為了賺錢，他們在選者設(shè)計人時多數(shù)都把價格壓得很低，基本上是看誰的價格低選誰，而不是看誰的設(shè)計方案好選誰；而設(shè)計人為了能夠保本經(jīng)營很難組織大量的技術(shù)團隊去對方案進行論證和分析，導致初步設(shè)計基本不做，套用或參考同類基礎(chǔ)、戶型等的圖紙直接進行施工圖設(shè)計。因此，設(shè)計的深度、嚴謹及設(shè)計質(zhì)量無法得到基本保證。

2.2監(jiān)理的作用得不到發(fā)揮

監(jiān)理人的定位一直是尷尬的問題，他接受業(yè)主委托依法監(jiān)理房屋項目，但是其行使職權(quán)又受到業(yè)主多方限制；他的收費又被業(yè)主壓得很低，卻又要求派出合規(guī)的管理人員；還要承擔巨大的監(jiān)理責任。因此，實際上監(jiān)理成了橡皮圖章，監(jiān)理工作很難依法開展、監(jiān)理形同虛設(shè)，依靠監(jiān)理進行工程監(jiān)理，工程質(zhì)量根本無法得到保證。

2.3施工質(zhì)量控制受到嚴重挑戰(zhàn)

中小型房地產(chǎn)項目的建造模式多為融投資商、開發(fā)商、承包商及物業(yè)運營商四位一體的經(jīng)營模式。承包商施工項目的管理人員基本為臨時雇傭的社會人員，而這些人對施工項目所要具備的管理能力、專業(yè)素養(yǎng)、技術(shù)能力、職業(yè)操守等幾乎無從談起，一切行為都是圍著老板轉(zhuǎn)。為了省投資和費用這些房地產(chǎn)項目的高管們采取的措施是：對設(shè)計圖紙隨意取舍，如地下室底板下該做兩道防水的，卻以項目地勢高沒有地下水為幌子不讓做；廢棄專家編制的砼大體積專項澆筑方案，在夏季氣溫高達35度以上、澆筑2米厚、3000多方的筏板基礎(chǔ)時，就做點保濕就施工了；施工工藝無理改變，如上萬平方米的地下室的基礎(chǔ)開挖后不去施工卻跑去建主樓，使得地下室的地基暴曬、雨水侵蝕數(shù)月，基坑土層受到擾動、承載力下降；樓板砼澆筑后不到10小時，施工班組卻在板面上大量堆放鋼筋、模板和鋼管架等材料，使得樓板的施工荷載過大樓板產(chǎn)生微裂縫等；施工班組工資久拖不結(jié)，班組人員不敢對老板公開討要卻對技術(shù)人員的質(zhì)量要求等正常管理活動進行敷衍、抗拒、甚至辱罵等，質(zhì)量整改要求難以落實等，施工質(zhì)量根本無法得到保證，隱患無窮。

2.4外部監(jiān)控力度較弱

現(xiàn)行建筑法規(guī)明確建筑工程質(zhì)量監(jiān)督的重點是監(jiān)督項目開工、重要的分部、竣工等程序性、合法性的監(jiān)督，對施工項目的全過程監(jiān)督?jīng)]有要求，實際上政府也做不到全過程監(jiān)督，這就給利益關(guān)聯(lián)方留下了留下投機的空擋。

3、需要采取的應對策略

（1）務必從源頭抓起，嚴把設(shè)計質(zhì)量關(guān)。設(shè)計單位對項目的設(shè)計方案、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計要嚴格按照《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011的程序和深度進行設(shè)計和審定，既要保證結(jié)構(gòu)、建筑、節(jié)能等強條、強規(guī)的實施，也要保證房屋功能和耐久性的統(tǒng)一；在滿足安全和抗震等要求的前提下，優(yōu)化墻、柱、樁等的截面和用鋼量，做到綠色設(shè)計；杜絕和減少方案抄襲和設(shè)計雷同，使每一個項目都有設(shè)計特色和個性，設(shè)計出精品和佳作；通過行業(yè)協(xié)會和政府的引導等系列措施，統(tǒng)一收費標準和限制優(yōu)惠幅度等。

（2）堅持嚴格監(jiān)理，依法收費。盡管國家從法規(guī)層面對工程項目的監(jiān)理活動、監(jiān)理范圍、監(jiān)理人的權(quán)利和義務進行了規(guī)定。但是，由于市場扭曲，監(jiān)理人從投資人或開發(fā)商處承攬監(jiān)理任務、獲取監(jiān)理報酬的行為始終處于被動狀態(tài)。而為滿足一個監(jiān)理項目所派出的執(zhí)業(yè)資格人員的智力管理活動付出的成本都難以收回，在這種競爭機制下，只能派出低水平的監(jiān)理人員或兼職人員來。甚至一個10多萬平米的房地產(chǎn)項目只派一個監(jiān)理員來應付檢查和資料的蓋章、收發(fā)等工作，完全把監(jiān)理的責任、義務等全部讓渡給了開發(fā)商或承包商，監(jiān)理人淪落成為一個橡皮圖章。因此，培育和組建有實力和信義的項目管理公司參與到項目的建設(shè)中來，使之成為即使投資者、也是項目管理承擔責任的主體，確保專業(yè)人干專業(yè)事，壓實責任到每一個開發(fā)商等關(guān)聯(lián)人員的頭上。

（3）施工過程的所有參建人員必須遵規(guī)守法。法律的生命力在于執(zhí)行。建設(shè)工程領(lǐng)域頒布和實施了包括《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》等100多個法規(guī)和辦法等，這些法規(guī)涵蓋了建設(shè)項目的各個階段和施工過程的各個工序的檢查和驗收的內(nèi)容、要求及各方的責任，所有參與建設(shè)的人員都必須無條件的遵循，不得也不允許選著性守法、搞變通守法及違法違規(guī)的行為發(fā)生。打擊和嚴懲承包商沒有資質(zhì)而在市場上尋求資質(zhì)掛靠、臨時聘用無執(zhí)業(yè)資質(zhì)和職業(yè)資格的從業(yè)人員負責施工管理并導致質(zhì)量禍患、勞務班組不按圖施工、肆意取舍設(shè)計內(nèi)容偷工減料、私自更改設(shè)計要求和標準、改變工藝流程和施工工藝、不做隱蔽驗收等違法違規(guī)行為。因此，為了保證房屋這個人們最大的生活必需品的質(zhì)量安全，有必要延長房屋質(zhì)量保修的期限，如將衛(wèi)生間、廚房等涉水部位的保修期延長到15年以上；電氣安裝、設(shè)備及裝修、保溫節(jié)能等的保修期在現(xiàn)有保修期限的基礎(chǔ)上延長到10年以上；從而使房屋等的功能和耐久性得到基本保證。

（4）進一步加大政府的監(jiān)控和處罰力度

對從事房地產(chǎn)的所有關(guān)聯(lián)人員和單位，一旦發(fā)現(xiàn)和查實違法違規(guī)的質(zhì)量行為，嚴懲不貸；現(xiàn)有法律和規(guī)章的處罰力度是近二十年前制定的，處罰額度已經(jīng)遠遠不能和經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，理應提高，使違法違規(guī)的利益關(guān)聯(lián)方（含從業(yè)人員）付出的成本和風險遠大于收益和機率，直至破產(chǎn)、追刑。

4、房地產(chǎn)發(fā)展前景

房地產(chǎn)業(yè)是我國的基礎(chǔ)性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是永恒的事業(yè)。我們做好、管好房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量，特別是提高中小型房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量，對于提高人民群眾的居住生活水平、營造一個和諧安寧的社會環(huán)境具有極其重要的意義。

參考文獻：

[1]《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011

[2]《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》2014年版

[3]瞿義勇.《建筑工程質(zhì)量禁忌手冊》主編

作者簡介：

趙永高，男，1965年出生，高級項目管理師，一級建造師等。