房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和質(zhì)量控制

吳園園

【摘要】房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)公眾的切身利益產(chǎn)生著直接性的影響。同時(shí)，在房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施比較復(fù)雜的前提下，測(cè)繪人員需要加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中質(zhì)量控制的力度，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r合理分析，制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施嚴(yán)格的測(cè)繪程序，這對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的影響。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪內(nèi)容；質(zhì)量控制

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到顯著提高。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出巨大貢獻(xiàn)，推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的全面進(jìn)步。社會(huì)大眾提高了對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬意識(shí)，更加地關(guān)注房地產(chǎn)面積測(cè)繪的準(zhǔn)確性，其中，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)廣泛地應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中。因此，深入地研究房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的內(nèi)容及質(zhì)量控制方式顯得尤為重要。

1、房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

從房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際操作出發(fā)，基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪是房產(chǎn)測(cè)繪中的兩種基本形式。其中，房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是在一個(gè)城市和區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的，是對(duì)整體房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)基礎(chǔ)圖紙的測(cè)繪。基礎(chǔ)測(cè)繪中，其對(duì)測(cè)繪人員的素質(zhì)、測(cè)繪單位的資質(zhì)、儀器裝備等很多方面的要求都比較高。而房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪所指的是房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理等一系列管理過(guò)程中，對(duì)需要測(cè)繪房地產(chǎn)相關(guān)圖、表、數(shù)據(jù)等所展開的一種測(cè)繪活動(dòng)。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪和房產(chǎn)權(quán)屬中的管理、開發(fā)等活動(dòng)緊密相連，測(cè)繪的對(duì)象主要為房屋和土地權(quán)屬證件附圖。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中存在的問(wèn)題

2.1對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的認(rèn)識(shí)不足，重視度不夠

在房產(chǎn)市場(chǎng)化的今天，測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確性關(guān)系房產(chǎn)權(quán)屬管理的公平性，也影響著房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性發(fā)展。但是，目前我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪部門對(duì)測(cè)繪工作沒有一個(gè)科學(xué)的定位，將其視為普通的地質(zhì)測(cè)量，甚至忽視測(cè)繪工作的技術(shù)性、連續(xù)性 、統(tǒng)一性等特點(diǎn)。目前房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題引起的糾紛越來(lái)越多，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪工作，提高測(cè)繪工作者的專業(yè)素質(zhì)，確保產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范化。

2.2房產(chǎn)測(cè)繪工作勞動(dòng)量大，科技含量高

房地產(chǎn)測(cè)繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)以及房產(chǎn)拆交易的基礎(chǔ)工作，另外 ，測(cè)繪工作也為房產(chǎn)評(píng)估、征稅、收費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)額 。房產(chǎn)測(cè)繪工作任務(wù)量大，勞動(dòng)強(qiáng)度較大，測(cè)繪工作者除了進(jìn)行野外測(cè)量工作之外 ，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、繪制測(cè)繪結(jié)果等一系列的活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迅速發(fā)展 ，使房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也得到了不斷的提高，新的測(cè)量?jī)x器與技術(shù)不斷應(yīng)用與房產(chǎn)測(cè)繪工作，使房產(chǎn)測(cè)繪工作效率與精確度不斷提高，房產(chǎn)測(cè)繪工作也逐漸技術(shù)化，科技不斷提高。

2.3測(cè)繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)剛剛開放，有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪工作由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門獨(dú)家壟斷經(jīng)營(yíng)，這樣違背了房產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。獨(dú)家壟斷經(jīng)營(yíng)難以滿足房產(chǎn)多元化和復(fù)雜化的趨勢(shì)、另外，獨(dú)家壟斷使一些有資質(zhì)的測(cè)繪企業(yè)難以得到公平的競(jìng)爭(zhēng)，也剝奪了房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測(cè)量單位的權(quán)利，破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。由于房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的壟斷，是房產(chǎn)面積爭(zhēng)議成為房產(chǎn)交易的投訴焦點(diǎn)。

3、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制

所有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、實(shí)施細(xì)則或者暫行規(guī)定，基本原則都是一致的，但在有些具體問(wèn)題上也存在不同程度的一些出入。這是因?yàn)榭紤]問(wèn)題的角度不同，因而計(jì)算的依據(jù)和計(jì)算的方法也就不同，最終導(dǎo)致計(jì)算出來(lái)的商品房建筑面積不同。要做到對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制，首先應(yīng)分析影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制點(diǎn)，然后采取相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)包括：人員培訓(xùn)、儀器設(shè)備管理及資源配置、外業(yè)測(cè)繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。

3.1 人員培訓(xùn)

房產(chǎn)測(cè)繪的人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員，所有這些人員均應(yīng)該經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致地培訓(xùn)。掌握一定的崗位技能，明確各自的職責(zé)和權(quán)限。

3.2對(duì)內(nèi)部質(zhì)量具體控制機(jī)制進(jìn)行完善

只有完善內(nèi)部質(zhì)量，才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪具體質(zhì)量控制機(jī)制，其中包含的內(nèi)容主要有：確定測(cè)繪質(zhì)量控制具體內(nèi)容、完善質(zhì)量控制中的制度體系。對(duì)于確定測(cè)繪質(zhì)量控制具體內(nèi)容，對(duì)數(shù)字測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行控制是利用控制數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度以及使操作程序更加規(guī)范實(shí)現(xiàn)的，操作時(shí)應(yīng)該選擇比較合適的硬件條件、具體測(cè)量方法以及軟件條件，并且結(jié)合實(shí)際情況展開核查工作，得到具體數(shù)據(jù)以及相關(guān)資料，保證數(shù)據(jù)能夠被科學(xué)存儲(chǔ)，同時(shí)非常精密準(zhǔn)確。對(duì)于完善質(zhì)量控制中的制度體系，制定具體測(cè)繪計(jì)劃的時(shí)候一定要對(duì)全局進(jìn)行考慮，嚴(yán)格進(jìn)行責(zé)任監(jiān)督，做到分工明確。所有工作人員應(yīng)該成為一個(gè)整體，合理有序地進(jìn)行測(cè)繪，提升整個(gè)工作團(tuán)隊(duì)的水平，從而高效完成測(cè)繪工作。

3.3 外業(yè)測(cè)繪

3.3.1 外業(yè)測(cè)繪工作準(zhǔn)備。

根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計(jì)算機(jī)中繪出草圖，并且標(biāo)注商品樓設(shè)計(jì)的軸線尺寸、陽(yáng)臺(tái)尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù)，將草圖按一定比例打印出來(lái)，供外業(yè)使用。

3.3.2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集。

單層商品房無(wú)論建筑高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，外業(yè)實(shí)測(cè)建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房?jī)?nèi)有部分樓層時(shí)也應(yīng)實(shí)測(cè)其外圍尺寸，一并計(jì)算建筑面積。多層或高層商品樓除實(shí)測(cè)外圍尺寸外，還應(yīng)測(cè)量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測(cè)出不夠 2.20m 層高應(yīng)縮進(jìn)的尺寸。商品樓內(nèi)部的房屋開間、進(jìn)深、內(nèi)外墻厚度及陽(yáng)臺(tái)寬度、房屋層高均應(yīng)實(shí)際測(cè)量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應(yīng)實(shí)測(cè)其外圍尺寸，如：雨篷（有柱的實(shí)測(cè)柱外圍尺寸，無(wú)柱的測(cè)頂蓋投影尺寸）、室外樓梯、走廊、檐廊等。外業(yè)還應(yīng)檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計(jì)是否相符，并實(shí)測(cè)其厚度，實(shí)測(cè)有困難時(shí)，可連同主體墻一起實(shí)測(cè)。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益房產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚，其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前。房產(chǎn)測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題較多。有些問(wèn)題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)。因此房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)亟待整頓，成果質(zhì)量亟待提高，在此，文章對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和質(zhì)量控制進(jìn)行探討分析。

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