商業(yè)地產設計管理要點分析

【摘要】隨著我國經濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，商業(yè)地產在近年來獲得更多投資和顯著發(fā)展。商業(yè)地產作為商業(yè)用途的地產，因其功能的豐富性，專業(yè)的多樣性，市場的復雜性，其設計標準遠高于住宅地產，故設計管理的復雜性也更高。本文以購物中心項目為重點，結合大型商業(yè)地產項目設計特點和設計目標要求，分析影響各專業(yè)設計階段管理的主要因素，提煉各專業(yè)設計管控過程中的重點與難點，梳理設計管理的經驗總結及建議。

【關鍵詞】商業(yè)地產；設計管理

1、商業(yè)地產各專業(yè)設計管理要點概述

1.1建筑設計

建筑設計必須基于項目定位凸顯項目品牌理念和內涵。建筑設計是給客戶樹立第一印象的形象工程，應能傳遞項目設計風格和美學品位，幫助項目形象宣傳，塑造良好的市場口碑，打造地標性建筑。

1.2室內設計

客戶在進入商業(yè)項目后在室內空間停留和活動的時間是最長的，故室內設計對于商業(yè)項目的重要性顯而易見。室內設計必須依據(jù)項目定位，圍繞鮮明而別具一格的設計主題來展開各部分的空間設計。在室內設計中可設置特色化的功能分區(qū)，加強與客戶的互動，展現(xiàn)設計創(chuàng)意，豐富項目功能性，提升物業(yè)品質。

在進行室內平面布局和動線設計時，應結合相關部門提供的租戶需求意見，充分討論項目空間模式和鋪位劃分，提高空間利用率和使用坪效。還需分析項目冷區(qū)和熱區(qū)的分布，并通過設計優(yōu)化盡量帶動冷區(qū)的人氣。

另外，項目室內還涉及軟裝設計和視覺陳列設計，有品質、有創(chuàng)意的設計能給客戶創(chuàng)造更多舒適感和愉悅感，營造良好的商業(yè)環(huán)境氛圍。

1.3標識設計

標識設計應根據(jù)項目建筑和室內設計理念確定室內、外標識設計風格，兼顧標識的美觀性和個性化的前提是充分發(fā)揮標識的功能價值，故標識數(shù)量寧愿偏多也不宜過少，標識位置和尺寸要合理，動線指示要清晰。

1.4景觀設計

商業(yè)項目室內、外景觀應配合項目建筑和室內設計主題來設計。景觀設計除了滿足項目綠化率的基本要求，應幫助完善室內、外設計效果，協(xié)助引導客流和車流，美化商業(yè)環(huán)境，烘托商業(yè)氛圍，增強項目休閑價值。項目局部若需要垂直綠化，需要專業(yè)公司設計、施工和養(yǎng)護。部分需要綠化效果但不利于綠植存活及養(yǎng)護的區(qū)域可適當選用仿真綠植來替代。

1.5燈光設計

燈光設計包括項目室外建筑幕墻泛光、園林燈光以及室內燈光設計。燈光設計應配合建筑和室內設計主題，并根據(jù)項目所需的設計效果和商業(yè)氛圍來決定。

1.6機電設計

機電設計包含給排水、暖通、強弱電等各專業(yè)，并將隨著建筑智能化的不斷發(fā)展可延展至更多相關技術領域。機電設計關乎項目運營后各方面功能的實現(xiàn)，且機電施工一般為隱蔽工程，故必須在項目設計前期全面地提出營運需求和設計標準，并結合招商規(guī)劃業(yè)態(tài)和品牌布局，預留公共區(qū)域和商鋪的機電條件。并且，機電設計與建筑、精裝在很多層面存在銜接，必須相互配合，優(yōu)化落實。

2、商業(yè)地產設計管理經驗總結及建議

2.1根據(jù)項目預算控制設計成本

各專業(yè)設計必須根據(jù)成本標準進行設計研發(fā)，使設計效果與項目定位吻合，設計成本與項目預算匹配。

各專業(yè)設計必須基于項目預算來分攤設計費，避免后期因不可控的設計變更及施工變更造成額外的成本超支。故設計管理人員與成本預算部門應充分溝通，在控制不必要的設計變更費的同時，還應兼顧材料造價和施工成本，如遇價格過于高昂的材料，可以尋找替代材料甚至微調設計。

2.2落實設計標準化，突出項目設計特點

商業(yè)地產設計管理涉及各專業(yè)在各階段的協(xié)調與配合，為避免設計缺項和功能條件預留遺漏的問題，必須制定標準化的商業(yè)項目設計規(guī)范，這不僅需要設計部門的研究，還需要綜合各營運部門、使用部門的意見并不斷完善設計標準，以便在所有同類項目中推行，以不斷提高設計管理的效率，壓縮項目投資回收期，提高項目投資回報率。

推行設計標準化，在市場高速發(fā)展的當今有利于提高效率，然而，為避免商業(yè)地產項目出現(xiàn)設計千篇一律的現(xiàn)象，雖然各品牌的設計靈魂和設計要求是一致的，但不同區(qū)位的商業(yè)項目應盡量挖掘當?shù)厣鐓^(qū)文化特色，彰顯各個項目自身的特色與個性，以避免商業(yè)項目同質化競爭，有利于吸引客戶，提升品牌價值。

2.3借助多種工具評估設計效果

因設計工作具有一定的主觀性，而商業(yè)地產投資巨大，若施工期間才發(fā)現(xiàn)設計效果不理想，則施工拆改成本等一系列流程的隱形成本較高，且影響工期。因此，為了實現(xiàn)理想的設計效果，可以借助多種工具幫助設計人員模擬以便審核、評估設計效果。包括設計顧問制作的二維效果圖，三維軟件效果模型、建筑智能化模型等其它利用高新技術制作的模型，還可制作室內裝飾樣板間、標識樣板、幕墻樣板等，可根據(jù)具體預算等情況確定采用實物樣板還是以其他低成本材料來制作，以便檢查各部分設計是否沖突，布局是否合理，設計尺寸是否科學，各空間之間配合所呈現(xiàn)的效果是否美觀，以便及時優(yōu)化設計。

2.4注意各專業(yè)設計的配合

商業(yè)地產項目在建筑、室內和機電等各專業(yè)設計中相互影響和制約，必須加強各專業(yè)在設計過程中的相互溝通，以充分考慮各專業(yè)設計效能的最大化實現(xiàn)。

2.5協(xié)調設計與施工

在商業(yè)項目各專業(yè)施工之前，應組織設計單位和施工單位進行圖紙會審，及時溝通圖紙疑問，減少圖紙與施工現(xiàn)場的差異。并且，設計管理人員和設計顧問必須在施工時適時監(jiān)察施工現(xiàn)場，及時提出有效建議，參與施工驗收，以保證設計效果的實現(xiàn)。

2.6考慮商業(yè)項目市場行情，及時收集、反饋客戶需求

根據(jù)商業(yè)地產用地性質，為了更好地發(fā)揮項目的商業(yè)價值，在設計階段必須根據(jù)招商行情和租戶需求來制定設計方案，也需根據(jù)市場發(fā)展趨勢及客戶的市場反應和偏好來確定營運需求。因客戶需求提資不及時對設計進度難免有一定影響，故設計管理期間需加強與相關部門的溝通，及時共同探討出具有前瞻性的決策和可行的執(zhí)行方案，從而提升設計價值，完善項目功能。

2.7設計時考慮后期使用、維護和節(jié)能

在設計人員追求項目設計效果的同時，必須考慮項目的后期營運和使用便利性。因此，在設計方案確認階段，需要相關部門提供意見，以便盡早發(fā)現(xiàn)問題和規(guī)避問題。并且，在設計時應考慮各部分的維保、檢修的便利性，必要時預留檢修口，或使設計便于拆卸，應考慮盡量采用造價不貴，且易于采購更換的材料，采用有利于項目營運期間節(jié)省能耗的設計和材料。

2.8商業(yè)地產設計人才建設

商業(yè)地產設計管理涉及面廣且較為復雜，設計管理人才不僅需要掌握本專業(yè)的技術知識和管理流程，還應了解相關專業(yè)的基本知識，甚至是商業(yè)市場行情以便更好地指導設計，并需具備全面考慮問題的前瞻性思維，高效解決問題的能力和人際協(xié)調能力，這樣才能更有效率和效果地推進設計管理工作。

結語：

隨著近年來商業(yè)地產的蓬勃發(fā)展，商業(yè)項目重復建設和同質化的現(xiàn)象日益嚴峻，如何順利推進設計進度，突出項目特色，幫助企業(yè)提升物業(yè)價值、品牌價值和市場競爭力，以及打造區(qū)域地標性建筑，實現(xiàn)商業(yè)地產的最大化價值是商業(yè)地產設計管理的思考方向。

作者簡介：

危娜，新世界發(fā)展（武漢）有限公司新食藝分公司。