老舊居民樓裝電梯為何這么難？

徐炯權(quán)

上世紀(jì)八九十年代至本世紀(jì)初，8層以下的樓房是單位職工住房以及早期商品房的“主力軍”。限于當(dāng)時(shí)的條件，這些樓房絕大多數(shù)未安裝電梯。如今，原先的購(gòu)房人已從壯年步入老年，特別是對(duì)于那些住在三樓以上的人來(lái)說(shuō)，每天“上樓難如登天，下樓又怕摔倒”，不少人因此被“宅”在家中，早日給舊樓裝電梯成了他們夢(mèng)寐以求的大事。然而，由于成本較高以及各樓層住戶對(duì)分?jǐn)傎Y金的意見(jiàn)不統(tǒng)一等原因，使得老樓加裝電梯成了一件可望而不可即的難事。

年老體弱， “上不來(lái)下不去”

今年79歲的蔡娛毑，家住長(zhǎng)沙市蔣家垅小區(qū)原湖南綢廠宿舍29棟6樓。 “每次上下樓都要20多分鐘，累得氣喘吁吁、滿頭大汗。”蔡娛母也說(shuō)，為了減少上下樓次數(shù)，她基本上出去一次就會(huì)采購(gòu)一星期的食材， “空手上樓都感到很吃力，更何況手里提著一堆菜”。

“我視力不好，曾在樓梯上滾下去兩回，把腿摔壞了，半年都沒(méi)下樓，呆在家里又悶得慌。”同住該小區(qū)29棟5樓的76歲王老爹說(shuō)。

蔣家垅小區(qū)50多棟老舊樓房，一部分是建于上世紀(jì)90年代的單位職工福利房，一部分是近10來(lái)年建的商品房，樓層7層左右，有的還有架空層，都沒(méi)有安裝電梯。住在這里的老人有上百人，年紀(jì)都上了六七十歲，每天爬起樓十分吃力，迫切希望能加裝電梯。

在長(zhǎng)沙市，像蔣家垅小區(qū)這樣沒(méi)有安裝電梯的老舊居民樓還不少。80歲的黃平治，家住湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校教職工宿舍區(qū)——雨花區(qū)紅葉小區(qū)5樓，由于孩子都在外地，老伴兒又去幫忙帶孫子了，他常常獨(dú)居在此。他患有高血壓、高血脂、高血糖，還有痛風(fēng)引起的手腳腫痛，上下樓成了最大的考驗(yàn)： “只能一步步移，中間要休息兩三趟?！?/p>

“剛退休時(shí)我是個(gè)活躍分子，喜歡和老伙計(jì)們一起散步、打籃球、跳交誼舞?！秉S平治說(shuō)，隨著年齡的增長(zhǎng)，每上下樓一趟總是累得他難以承受。為此，他不得不減少出門(mén)次數(shù)。這兩年來(lái)，他常常整天窩在家里，感覺(jué)自己過(guò)得很孤寂。兒女希望他能一起去外地住電梯房，但他說(shuō)自己在這里住了20多年， “習(xí)慣了，不想挪了”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙市居住在沒(méi)有電梯的老舊住宅樓的居民約有40萬(wàn)左右，出行十分不便。2017年1月3日，政協(xié)長(zhǎng)沙市十二屆一次會(huì)議開(kāi)幕前夕，政協(xié)委員王強(qiáng)壯提交了《關(guān)于小高層和老舊小區(qū)加裝電梯的建議》，建議政府出臺(tái)相關(guān)政策，支持老舊小區(qū)加裝電梯。

老舊居民樓，加裝電梯難在哪兒？

筆者了解到，給老舊居民樓加裝電梯固然是一件好事，但實(shí)施起來(lái)并不容易。從已經(jīng)加裝或正籌備加裝的實(shí)例看，主要有三個(gè)障礙。

障礙一：鄰里意見(jiàn)不一，少部分人不愿簽字

紅葉小區(qū)業(yè)委會(huì)主任沈冰說(shuō)，在眾多老年居民的建議之下，小區(qū)從2014年就著手準(zhǔn)備給6棟老樓房加裝電梯。因?yàn)闋可娴矫恳粦魳I(yè)主的利益，他們?cè)谡髑笠庖?jiàn)時(shí)就“卡”了一年多。

“很多一二層的業(yè)主不同意，高樓層的年紀(jì)稍微小點(diǎn)的業(yè)主有的也不同意?！鄙虮浀?，雖然高樓層的老人們極其期盼裝電梯，但因?yàn)樾枰謹(jǐn)傎M(fèi)用，還可能影響旁邊房間的采光，建沒(méi)時(shí)還要“吵鬧”一陣，剛開(kāi)始不同意的業(yè)主不少。為此，業(yè)委會(huì)專門(mén)組織召開(kāi)了一次動(dòng)員會(huì)，希望高低層住戶之間互相理解和謙讓。后來(lái)，經(jīng)過(guò)他們的努力，終于有了70%左右的支持率。

家住該小區(qū)3棟1樓的曹女士剛開(kāi)始并不愿意加裝電梯，她道出了低層住戶的苦衷——受樓間距和行道樹(shù)遮擋的影響，低層采光本來(lái)就比高層差，由于加裝電梯時(shí)，電梯井必須凸出于原樓梯間外面位置，低層住戶客廳的采光將進(jìn)一步受到遮擋。 “我怕到時(shí)白天都要開(kāi)燈，自己就像住在黑屋子里。”除此之外，還有一些身體素質(zhì)較好的業(yè)主認(rèn)為，自己并不需要電梯，不愿分?jǐn)傎M(fèi)用加裝電梯。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)另一位負(fù)責(zé)人金平稱，要想加裝電梯，即使一個(gè)單元只有一戶不同意都不行，因?yàn)檎嬲┕r(shí)，工地就在家門(mén)口，不同意的業(yè)主每天來(lái)阻工，事隋就麻煩了。

“幾乎把所有的辦法都想盡了?！鄙虮f(shuō)，有一戶不同意的鄰居，他先后六次上門(mén)做工作才同意。一年多后，4棟的業(yè)主終于全部同意加裝電梯，另外兩棟樓仍有部分業(yè)主不同意。 “單位宿舍小區(qū)大多是同事或前同事，做起工作來(lái)都這么難，普通商品房小區(qū)就更難了?！?/p>

相比紅葉小區(qū)，長(zhǎng)沙有色冶金沒(méi)計(jì)院窯嶺小區(qū)加裝電梯一事更為艱難。居民代表孫松光說(shuō)，他們的樓房建于1996年，2014年年初開(kāi)始，業(yè)委會(huì)和業(yè)主代表便組織簽字，希望大家同意加裝電梯，雖然只有54戶，但一直有少部分人不愿簽字。該小區(qū)原是單位宿舍，孫松光等人也一直希望此事得到單位領(lǐng)導(dǎo)支持，但兩年多過(guò)去了，事情仍沒(méi)什么進(jìn)展。

障礙二：安裝和維護(hù)費(fèi)用不菲，費(fèi)用分?jǐn)傠y以協(xié)調(diào)

在加裝電梯之前，除業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一外，費(fèi)用分?jǐn)傄彩且淮髥?wèn)題。7層左右的樓房，除購(gòu)買電梯本身所需的費(fèi)用以外，電梯井的建沒(méi)、地基原有水電氣線路的改造均需要一筆不小的費(fèi)用，按照電梯和電梯井的品牌和材料的不同，一個(gè)單元加裝一座電梯所需費(fèi)用在25萬(wàn)元至40萬(wàn)元不等，對(duì)于大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，這是一筆不菲的開(kāi)支。

長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東二環(huán)附近一個(gè)單位宿舍小區(qū)也正準(zhǔn)備加裝電梯，該單位后勤負(fù)責(zé)人經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙目前大量7層左右的無(wú)電梯樓房大多是由單位宿舍轉(zhuǎn)化為職工購(gòu)買住房的“房改房”。與新建小區(qū)相比，這批小區(qū)大多沒(méi)有充足的維修資金，有的小區(qū)甚至完全沒(méi)有維修資金。因此，如果沒(méi)有單位資助，加裝電梯的費(fèi)用均需業(yè)主自行承擔(dān)。而且，電梯后期養(yǎng)護(hù)和維修費(fèi)用也需要提前考慮。

按照一般情況，樓層越高的業(yè)主對(duì)電梯需要程度和使用率越高，樓層越低的業(yè)主需要程度則越低。因此，分?jǐn)傎M(fèi)用的比例往往隨樓層高度遞增，但具體如何遞增才公平？

2016年8月，廣州市政府辦公廳曾印發(fā)《廣州市既有住宅增沒(méi)電梯辦法》，其中提出了參考性的分?jǐn)偙壤阂缘谌龑訛閰?shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開(kāi)始每增加一個(gè)樓層提高0.1個(gè)系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

紅葉小區(qū)曾嘗試借鑒廣州的參數(shù)模式分?jǐn)傎M(fèi)用，但業(yè)主們最終沒(méi)有達(dá)成一致。 “對(duì)于分?jǐn)偙壤?，每個(gè)人都有自己的想法，所以這也是個(gè)麻煩事?！睒I(yè)主委員會(huì)主任沈冰說(shuō)，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論協(xié)商，他們小區(qū)決定按每一戶的樓梯級(jí)數(shù)來(lái)分?jǐn)偅瑔尉碗娞葙M(fèi)用而言，如一樓住戶需要走架空層0.5層樓梯，分?jǐn)傎M(fèi)用為0.5萬(wàn)元左右；六樓住戶需要走5.5層樓梯，分?jǐn)傎M(fèi)用為5.5萬(wàn)元左右。

孫松光曾和他們小區(qū)少數(shù)不愿意加裝電梯的業(yè)主聊過(guò)天，有些家里不是特別富裕，雖然自己也為爬樓所累，但要他們花數(shù)萬(wàn)元加裝電梯，他們還是覺(jué)得太貴。而極其盼望裝電梯的業(yè)主則認(rèn)為，他們寧愿自己多出一部分錢用來(lái)補(bǔ)缺， “再花多一點(diǎn)，也總比再買一套電梯房要少很多吧。以后電梯裝上了，可以刷卡開(kāi)電梯門(mén)，沒(méi)出錢就沒(méi)卡，不準(zhǔn)坐電梯?！?/p>

障礙三：辦理的手續(xù)繁多，與開(kāi)發(fā)商新建樓房差不多

除上述兩大難題以外，到政府部門(mén)辦理加建電梯的手續(xù)也有不少困難。

曾向長(zhǎng)沙市規(guī)劃局等部門(mén)咨洵過(guò)手續(xù)問(wèn)題的孫松光說(shuō)，老舊小區(qū)加裝電梯所需要提供的資料和辦理的手續(xù)，與開(kāi)發(fā)商新建一棟樓房差不多， “涉及規(guī)劃、住建、國(guó)土、消防、質(zhì)監(jiān)等很多個(gè)部門(mén)?！?/p>

2016年9月，家住長(zhǎng)沙有色冶金沒(méi)計(jì)院窯嶺小區(qū)9樓的張先生不甘心“失敗”，再次向規(guī)劃部門(mén)咨洵手續(xù)問(wèn)題，試圖把小區(qū)加裝電梯一事提上日程，但他聽(tīng)完對(duì)方工作人員一長(zhǎng)串的介紹后便心灰意冷了： “完全聽(tīng)蒙了，很多很專業(yè)的東西，而且手續(xù)多得讓我們這種不熟悉業(yè)務(wù)的人不知如何下手了?！?/p>

長(zhǎng)沙市銀園公寓小區(qū)參與加裝電梯事務(wù)辦理的業(yè)主代表譚先生說(shuō)，為了辦理相關(guān)手續(xù)，他們還專門(mén)安排了一輛車用來(lái)東奔西跑，所有手續(xù)仍花了一年多的時(shí)間才辦下來(lái)。

長(zhǎng)沙市東二環(huán)附近宿舍小區(qū)所屬單位后勤負(fù)責(zé)人認(rèn)為，手續(xù)多還是一個(gè)部分問(wèn)題，另外一個(gè)麻煩的問(wèn)題就是，按照目前規(guī)劃部門(mén)的要求，不論是全小區(qū)的樓棟加裝電梯還是其中某一棟加裝電梯，都需要全小區(qū)業(yè)主的簽字認(rèn)可，手續(xù)才能辦得下去。 “也就是說(shuō)，我這一棟樓加裝一部電梯，還要小區(qū)其他樓棟的人都同意。”

在該負(fù)責(zé)人看來(lái)，取得本棟樓房所有業(yè)主的同意已屬不易，要求全小區(qū)業(yè)主同意更是難上加難。 “有的業(yè)主雖然他不在你這棟樓，但他覺(jué)得施工會(huì)吵到他，他就不愿意簽字?！?/p>

出臺(tái)相關(guān)政策，多方聯(lián)動(dòng)破解難題

如何破解老舊居民樓加裝電梯的難題？筆者了解到，目前，部分省市已出臺(tái)相關(guān)政策措施，對(duì)同意人數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主協(xié)商機(jī)制、簡(jiǎn)化審批程序等作出規(guī)定，有的還出臺(tái)了財(cái)政補(bǔ)貼政策，可供借鑒。

辦法一：明確本單元或本棟“三分之二”業(yè)主同意原則

一棟居民樓加裝電梯到底要多少人同意才行？從一些省市制定的專門(mén)性文件看，多是按“三分之二”原則規(guī)定，依據(jù)的是物權(quán)法第七十六條“改建、重建建筑物及其附屬?zèng)]施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的條款。

但在現(xiàn)實(shí)操作中，三分之一業(yè)主不同意又怎么辦？福州市規(guī)定，凡同梯號(hào)業(yè)主一致同意的，可直接將申請(qǐng)材料報(bào)送主管部門(mén)審查報(bào)備，不需公示。如果已取得三分之二以上業(yè)主但非所有業(yè)主同意，業(yè)主代表要把加裝電梯事項(xiàng)在小區(qū)公示10天。公示期間，存在異議的業(yè)主應(yīng)與業(yè)主代表聯(lián)系，自行協(xié)商處理異議；雙方要求在有關(guān)方面協(xié)調(diào)下處理異議的，可請(qǐng)所在地的社區(qū)、小區(qū)物業(yè)公司、基層人民調(diào)解組織、審批部門(mén)指派的人員進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。經(jīng)協(xié)商或協(xié)調(diào)仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可由主管部門(mén)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)并依據(jù)聽(tīng)汪會(huì)情況提出處理意見(jiàn)。若加裝電梯方案滿足規(guī)劃要求而召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)后少數(shù)業(yè)主或部分業(yè)主仍有異議無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)予通過(guò)審查。有異議的業(yè)主可通過(guò)法律途徑主張權(quán)利。雙方最終均應(yīng)服從司法裁定并承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

辦法二：行政部門(mén)簡(jiǎn)化程序，街道、居委會(huì)參與協(xié)調(diào)

筆者在長(zhǎng)沙多個(gè)老舊小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前加裝電梯除“業(yè)主意見(jiàn)難統(tǒng)一”外，手續(xù)難辦、費(fèi)用太高也是其中的主要困難。

筆者了解到，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，已有部分省市出臺(tái)了相關(guān)文件，提出了簡(jiǎn)化審批程序、方便群眾的要求。比如，四川省就明確提出，要建立起“業(yè)主為主、政府推動(dòng)”的老舊居民樓電梯增沒(méi)推進(jìn)模式。與此同時(shí)，城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建沒(méi)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、消防等行政主管部門(mén)都應(yīng)形成工作合力，對(duì)本地區(qū)既有建筑電梯增沒(méi)工程涉及的相關(guān)審批事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照簡(jiǎn)化、便民的原則，予以積極支持。上海市明確提出： “將把原本涉及的46個(gè)審批備案報(bào)送環(huán)節(jié)化簡(jiǎn)為15個(gè)。”福州市除了作出“應(yīng)當(dāng)按照簡(jiǎn)化、便民原則，依法支持做好既有住宅增沒(méi)電梯的有關(guān)審查審批工作”等規(guī)定外，還要求街道、居委會(huì)等，要充分發(fā)揮開(kāi)展社區(qū)工作的優(yōu)勢(shì)，積極做好政策宣傳和相關(guān)協(xié)調(diào)工作。

據(jù)筆者了解，除加裝電梯樓棟業(yè)主自行協(xié)商之外， “行政主管部門(mén)聯(lián)動(dòng)，簡(jiǎn)化審批程序，街道、居委會(huì)等基層政府或基層組織積極協(xié)調(diào)”等硬性要求，已成為目前多地政府行政部門(mén)選擇的支持措施。

辦法三：出臺(tái)相關(guān)政策，多渠道籌集資金

國(guó)務(wù)院辦公廳2016年印發(fā)的《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》指出： “要提高老年人生活便捷水平，要組織開(kāi)展多層老舊住宅電梯加裝。”近年來(lái)，多省市出臺(tái)了關(guān)于既有多層住宅增沒(méi)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)或?qū)嵤┮庖?jiàn)等文件。在資金支持上，廈門(mén)市明確規(guī)定財(cái)政部門(mén)給予補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是?？苛鶄€(gè)樓層的22萬(wàn)元，每增減一個(gè)?？繕菍酉鄳?yīng)增減補(bǔ)貼0.5萬(wàn)元。上海、南京、四川自貢市等地也規(guī)定了相關(guān)財(cái)政補(bǔ)貼事項(xiàng)。

家住長(zhǎng)沙市天心區(qū)刑警之家小區(qū)的75歲周國(guó)英關(guān)注加裝電梯一事多年，曾為小區(qū)加裝電梯多次奔波。他希望長(zhǎng)沙盡快出臺(tái)類似政策， “現(xiàn)在很多老舊社區(qū)在修路栽樹(shù)，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，這是一件錦上添花的事，如果把錢補(bǔ)貼到加裝電梯上面，則是一件雪中送炭的好事”。

長(zhǎng)沙市政協(xié)委員王強(qiáng)認(rèn)為，小高層和老舊小區(qū)加裝電梯需根據(jù)小區(qū)的具體情況，因地制宜選擇不同的投資模式?？砂凑展嫘皂?xiàng)目和小區(qū)、一般居民安置小區(qū)、單位承建的福利住房、房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)住宅等不同類別，根據(jù)小區(qū)具體情況與居民的實(shí)際需要，采取多種辦法進(jìn)行加裝電梯的資金籌集。

筆者了解到，長(zhǎng)沙市今年已公開(kāi)征求市民意見(jiàn)，擬出臺(tái)相關(guān)文件，為老舊居民樓加裝電梯提供可行性依據(jù)，并就資金的籌措、補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)、審批的程序、加裝的標(biāo)準(zhǔn)等作出具體安排。征求意見(jiàn)稿中有“增設(shè)電梯的出資人可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金和維修資金用于支付安裝費(fèi)用，同時(shí)擬拿出部分財(cái)政資金用于增設(shè)電梯的后續(xù)管理維護(hù)”。