基于 GIS 的廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)

溫 磊 陳玉慧

引言

改革開放之后，伴隨著城市化進(jìn)程和計(jì)劃生育政策的實(shí)施，我國出現(xiàn)大量“421”的家庭結(jié)構(gòu)。由于“少子化”的特征，我國提前進(jìn)入老齡化社會(huì)，且出現(xiàn)“未富先老”的局面，因此在我國發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)迫在眉睫[1]。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)在老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展中主要作為提供服務(wù)的平臺(tái)和最主要載體出現(xiàn)，區(qū)別于所謂養(yǎng)老院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等等傳統(tǒng)福利事業(yè)，將成為未來地產(chǎn)行業(yè)以及老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。目前，我國的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三大類形式：老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)養(yǎng)老院，其中養(yǎng)老社區(qū)的形式多樣，有度假型養(yǎng)老社區(qū)、綜合型養(yǎng)老社區(qū)等等[2]。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)作為最重要的養(yǎng)老實(shí)體之一，如何與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，避免空置浪費(fèi)現(xiàn)象出現(xiàn)，將會(huì)成為未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)以及老齡產(chǎn)業(yè)的研究重點(diǎn)。

就目前而言，國內(nèi)針對(duì)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)選址適宜性研究較少，主要集中在以下幾個(gè)方面：（1）大區(qū)域范圍內(nèi)，城市與城市之間的比較分析，例如，袁楓朝 （2013）針對(duì)華北地區(qū)16個(gè)城市為研究對(duì)象，從人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度以及居民消費(fèi)能力4個(gè)方面入手研究中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異的評(píng)價(jià)方法[3][4]。（2）將養(yǎng)老地產(chǎn)研究集中在了政府保障性等其他養(yǎng)老地產(chǎn)選址，例如，何茸（2014）以重慶沙坪壩區(qū)為例研究，以點(diǎn)線面為標(biāo)準(zhǔn)劃分影響老年人日常的交通、醫(yī)院、景區(qū)等指標(biāo)因子，最終得出適合保障性養(yǎng)老地產(chǎn)的選址空間分布[5]。此外，還有一些研究則聚焦在了研究方法手段改進(jìn)[4]以及養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展[6]。而國外相關(guān)研究早期階段關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)特征研究，例如 Karen M.Gibler，George P.Moschis和 Euehun Lee（1998）研究了養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)特性和消費(fèi)原因，提出了高學(xué)歷老人與其他老年群體相比較，傾向性上更愿意選擇可提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的大型老年社區(qū)[7],John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins（1999）則對(duì)影響老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的因素進(jìn)行了研究[8]。由于我國的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，因此本文將研究重點(diǎn)放在了早期發(fā)展過程中商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)在城市中的適宜性發(fā)展評(píng)價(jià)，旨在對(duì)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)與老年人衣食住行以及精神需求層面結(jié)合，在對(duì)廈門市自然環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境、旅游環(huán)境三個(gè)方面詳細(xì)分析后得出在廈門市各區(qū)域內(nèi)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性程度，為政府及企業(yè)布局中高端商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)提供依據(jù)。

研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)來源

1.廈門市概況

從地理位置看廈門市位于臺(tái)灣海峽西岸中部、閩南金三角的中心，這意味著廈門有潛力承接來自閩南地區(qū)，甚至福建全省甚至海西地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)需求人群。根據(jù)環(huán)保部2017年發(fā)布的《2016全國空氣質(zhì)量狀況》中廈門市2016年全年空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)到98.9%，位居全國第四。溫和且優(yōu)良的氣候條件將使廈門市成為最理想的養(yǎng)老城市之一，尤其是在冬天，北方嚴(yán)寒的氣候條件以及霧霾的威脅將會(huì)使更多有經(jīng)濟(jì)能力的老年人選擇到廈門過冬。

從地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力看，廈門市是中國經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4351.18億元人民幣，增長7.6%，居福建省第三位。而2016全年廈門市人均地區(qū)生產(chǎn)總值97,282元人民幣，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46254元人民幣，均居福建省第一位，生產(chǎn)總值密度（單位面積生產(chǎn)總值）2.67億元人民幣/平方公里，居福建省第一位，中國大陸第五位。財(cái)政總收入1083.34億元，地方級(jí)財(cái)政收入647.94億元，兩項(xiàng)指標(biāo)均是總量全省居首，增速全省第二；固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速全省第二；外商投資項(xiàng)目與實(shí)際利用外資的數(shù)量均位列全省首位[9]。同時(shí)，廈門片區(qū)是納入中國最早的四個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)之一，且面積最大，為兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)、東南國際航運(yùn)中心、兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心和兩岸貿(mào)易中心。同時(shí)，廈門作為國際知名的旅游城市被美國總統(tǒng)尼克松稱贊為“東方威尼斯”，因此在吸引中高端養(yǎng)老群體方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。

2.數(shù)據(jù)來源

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性評(píng)價(jià)是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)過程，評(píng)價(jià)因子的多樣性導(dǎo)致了數(shù)據(jù)的來源多樣性，既包括了代表自然環(huán)境的地形地貌、氣候、水文等方面的數(shù)據(jù)又包括了影響?zhàn)B老環(huán)境的醫(yī)院、購物商場(chǎng)、交通等方面的數(shù)據(jù)，除此之外，由于商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)包含的種類較為豐富，同時(shí)在廈門這樣一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的城市，相關(guān)旅游因素也需要考慮。因此，本文的數(shù)據(jù)來源：（1）福建省矢量數(shù)據(jù)圖，從其中裁剪出廈門市矢量數(shù)據(jù)圖。（2）氣候數(shù)據(jù)，從“中國國家氣象網(wǎng)”廈門市氣象站中提取出的數(shù)據(jù)得出。（3）遙感數(shù)據(jù)，從“地理空間云數(shù)據(jù)”下載到的2006年的廈門地區(qū)的landsat8遙感影像圖。 （4）廈門市數(shù)字高程模型（DEM）。 （5）網(wǎng)頁數(shù)據(jù)，本文中的醫(yī)院以及休閑度假景區(qū)等數(shù)據(jù)是通過goole earth里面的添加地標(biāo)工具，根據(jù)所需數(shù)據(jù)，提取其具體位置屬性。

研究方法與步驟

1.廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性評(píng)價(jià)

通過總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)、分析目標(biāo)人群的養(yǎng)老方式偏好及空間行為相關(guān)規(guī)律，在廣泛研究相關(guān)文獻(xiàn)以及對(duì)比大量相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)上，通過文獻(xiàn)分析法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)，最后得出城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文采用層次分析法，將指標(biāo)分為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層和要素層[10-15]，如表 1。

表1 廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.指標(biāo)因子的處理及評(píng)價(jià)

在ArcGIS10.0中對(duì)所使用的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和計(jì)算，數(shù)據(jù)投影坐標(biāo)為WGS-1984-UTM-zone-50N，采用GIS和遙感技術(shù)搜集和處理各因子數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)處理為統(tǒng)一的100m×100m的柵格數(shù)據(jù)，之后分別針對(duì)每個(gè)評(píng)價(jià)因子進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，得出各個(gè)柵格數(shù)據(jù)圖，根據(jù)單因子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，得到單因子適宜性評(píng)價(jià)專題圖[16-17]。

由于各個(gè)指標(biāo)因子的數(shù)據(jù)性質(zhì)不同，指標(biāo)之間并不具備可比性，更不可以相互疊加，也就是說指標(biāo)因子之間存在量綱差異。因此必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行歸一化處理，使參與的多因子能夠進(jìn)行綜合的分析計(jì)算。在標(biāo)準(zhǔn)化過程中，不同指標(biāo)采取的標(biāo)準(zhǔn)化方法不同，逆向指標(biāo)如潛在污染條件等采用最小效果標(biāo)準(zhǔn)化方法處理，正向指標(biāo)如綠化指數(shù)和景區(qū)因素等采取最大效果標(biāo)準(zhǔn)化方法處理，中心化指標(biāo)如溫濕指數(shù)等采用中心化效果標(biāo)準(zhǔn)化方法處理[9-10]。

為了確定商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，針對(duì)目標(biāo)用戶群體以及專家學(xué)者發(fā)放了相關(guān)調(diào)查問卷。本次調(diào)查發(fā)放30份問卷，收回30份，其中普通目標(biāo)用戶群體20份，專家學(xué)者10份，符合研究要求。

對(duì)30份調(diào)查問卷進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，并得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。然后將30位填卷人的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行平均，合成上述一級(jí)指標(biāo)和各自二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，得出廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的綜合權(quán)重，如表2所示。

表2 廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合權(quán)重

將標(biāo)準(zhǔn)化后的單因子?xùn)鸥駭?shù)據(jù)層依據(jù)其權(quán)重，采用多因子加權(quán)疊加分析的方法，獲得廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的空間分布圖。多因子加權(quán)疊加分析適宜性評(píng)價(jià)模型如下：

其中，i為柵格編號(hào)；k為被評(píng)價(jià)的指標(biāo)因子編號(hào)；n為被評(píng)價(jià)的指標(biāo)因子總數(shù)；Si為第i個(gè)柵格的綜合評(píng)價(jià)值；wk為第k個(gè)指標(biāo)因子的權(quán)重；Ci（k）為第i個(gè)柵格的第k個(gè)指標(biāo)因子適宜度評(píng)價(jià)值[16]。

3.評(píng)價(jià)技術(shù)路線及評(píng)價(jià)因子說明

（1）技術(shù)路線

圖1 技術(shù)路線圖

（2）評(píng)價(jià)因子說明

D1消費(fèi)水平：是指老年人在養(yǎng)老中日常生活花費(fèi)的高低，城市消費(fèi)水平影響到老年人的生活水平和生活質(zhì)量。本文消費(fèi)水平數(shù)據(jù)采用2015年廈門市統(tǒng)計(jì)年鑒中各區(qū)城鎮(zhèn)日常生活消費(fèi)支出，以區(qū)為單位將其柵格化。

D2交通條件：表現(xiàn)一個(gè)地區(qū)的便利程度和通達(dá)度，關(guān)系到老年人日常出行的便捷。本文交通數(shù)據(jù)采用線狀和點(diǎn)狀交通，線狀交通條件主要包括廈門市內(nèi)的國道、省道和鐵路，點(diǎn)狀交通主要包括廈門市的汽車站、火車站（高鐵站）及機(jī)場(chǎng)。結(jié)合這兩類條件運(yùn)用歐氏距離方法得出廈門市交通條件的適宜性分布圖。

D3醫(yī)療條件：是老年人日常生活重要的必備條件之一。本文主要選取廈門市二級(jí)甲等以上的綜合性醫(yī)院，利用歐式距離進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終得出廈門市醫(yī)療條件的適宜性分布圖。

D4地區(qū)GDP：老年人旅游養(yǎng)老中能夠?qū)崿F(xiàn)再就業(yè)的幾率，與老年人的精神層面自我實(shí)現(xiàn)精神需求相關(guān)，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)，老年人更容易獲得自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。因此，本文采用地區(qū)GDP數(shù)據(jù)展現(xiàn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)。

D5溫濕指數(shù)：廈門市為南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。年平均氣溫20.9℃，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季劃分不明顯，一般以2月上旬至4月底為春季，5月初至10月下旬為夏季，10月底至2月初為秋季，屬于無明顯冬季地區(qū)。選擇氣候要素中的溫度和濕度，這兩種要素對(duì)人身體健康影響較大。本研究綜合考慮這兩種要素對(duì)老年人體舒適度的影響，利用溫濕指數(shù)（THI）表現(xiàn)廈門市的溫濕狀況，其物理意義是濕度訂正以后的溫度。

D6水文指數(shù)：是一切生物賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類生產(chǎn)、生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的自然資源，也是保持生態(tài)平衡和優(yōu)美環(huán)境重要基礎(chǔ)。廈門市溫和多雨，年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多。本文采用地區(qū)降水量和水域面積表現(xiàn)地區(qū)的水平指數(shù)高低。

D7潛在污染指數(shù)：工業(yè)污染是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中，對(duì)包括人在內(nèi)的生物賴以生存和繁衍的自然環(huán)境的侵害。本文主要選擇廈門市內(nèi)的工業(yè)集中區(qū)。

D8地區(qū)人口數(shù)：本文主要采用地區(qū)人口數(shù)來表現(xiàn)廈門市各區(qū)的人口情況，人口數(shù)量過多的地方，養(yǎng)老資源設(shè)施供應(yīng)緊張并且還會(huì)產(chǎn)生各種環(huán)境、交通等方面的問題，同時(shí)人口集中的地方土地價(jià)格也會(huì)相對(duì)較高，因此在很多一線城市，城市的郊區(qū)地帶成為發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的理想位置。

D9綠化指數(shù)：綠化植被能夠保持空氣新鮮 ，吸附空氣中的塵埃和有害物質(zhì)，防風(fēng)固沙，涵養(yǎng)水源，調(diào)節(jié)氣候，保持土壤與空氣中的水循環(huán)，阻礙聲音的傳播，隔離噪聲，減少強(qiáng)太陽光線中有害成份的輻射等作用。本文采用地區(qū)植被覆蓋率表現(xiàn)地區(qū)綠化指數(shù)。

D10地形起伏度：地形起伏度指在某一確定面積內(nèi)的所有柵格中，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的海拔高度差值，高度差越大，地面的起伏度越大，從而不適宜建造房屋居住。因此本文選取地形起伏度反映地面起伏特征的地形因子包括坡度、相對(duì)高度、海拔等單指標(biāo)因子。

D11景區(qū)鄰近度：表明目的地環(huán)境的優(yōu)越，方便老年人日常游玩、鍛煉身體等，是商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)選址中最關(guān)鍵的考量因素之一。本文景區(qū)點(diǎn)的選擇主要包括廈門市內(nèi)的自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)和森林公園等自然條件較好的景區(qū)。

D12休閑設(shè)施鄰近度：方便老年人日常休閑、鍛煉身體，達(dá)到愉悅身心，結(jié)交好友的效果，使得老年人避免過于孤獨(dú)的生活環(huán)境，豐富其社交圈，提升老年生活質(zhì)量。本文文化休閑設(shè)施點(diǎn)的選擇主要包括廈門市內(nèi)博物館、紀(jì)念館、藝術(shù)館、圖書館及公園等等。

4.綜合評(píng)價(jià)結(jié)果及分析

根據(jù)上述方法，將已計(jì)算處理好的12個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)柵格數(shù)據(jù)圖進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，將標(biāo)準(zhǔn)化后的單因子?xùn)鸥駭?shù)據(jù)層利用柵格計(jì)算器將其加權(quán)疊加，最終獲得廈門市柵格適宜性指數(shù)圖，如圖1所示。

圖2 廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性分布圖

其中適宜區(qū)是指目的地適宜性的各項(xiàng)因子指數(shù)都較高，不存在明顯劣勢(shì)指標(biāo)，綜合指數(shù)最高，是發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)最理想的區(qū)域。較適宜區(qū)是指整體條件僅次于適宜區(qū)，但其中有一兩項(xiàng)指標(biāo)的適宜指數(shù)略低，因此影響到整體的適宜性發(fā)展評(píng)價(jià)。不太適宜區(qū)是指在評(píng)價(jià)指標(biāo)中有多個(gè)（大于兩個(gè)）指標(biāo)因子偏低，致使總的適宜性評(píng)價(jià)指數(shù)較低。不適宜區(qū)則是大部分因子指數(shù)較低，導(dǎo)致這些區(qū)域在總體適宜性評(píng)價(jià)中指數(shù)最低，是城市中不適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的區(qū)域[18]。利用ARCGIS中的自然間斷點(diǎn)分級(jí)法進(jìn)一步將廈門市商業(yè)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性等級(jí)分布如圖2所示。

圖3 廈門市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)等級(jí)圖

由上圖可知，廈門市旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指數(shù)范圍為0.4-0.8，利用ArcGIS的自然斷點(diǎn)法將其分為四個(gè)等級(jí)：適宜（0.71-0.80）、較適宜 （0.66-0.71）、 較不適宜 （0.61-0.66）、 不適宜（0.40-0.61）。

適宜區(qū)：適宜性區(qū)域的面積一共達(dá)到424.93km2，占廈門市面積的27.65%。其中，同安區(qū)適宜面積最大，適宜性最高。此外，翔安區(qū)西北方向、集美區(qū)西北以及東南區(qū)域、海滄區(qū)西北區(qū)域以及東南區(qū)域適宜性程度較高。同安區(qū)適宜性較高的區(qū)域有蓮花鎮(zhèn)東部、汀溪鎮(zhèn)西南、五顯鎮(zhèn)東部、西柯鎮(zhèn)西南部分、洪塘鎮(zhèn)中部部分區(qū)域；翔安區(qū)則是新圩鎮(zhèn)西部、馬巷鎮(zhèn)大部分區(qū)域；集美區(qū)石兜水庫、坂頭水庫周圍區(qū)域、灌口鎮(zhèn)中部區(qū)域，集美街道、橋英街道和杏林街道三個(gè)區(qū)域的接壤區(qū)域；海滄區(qū)中東孚鎮(zhèn)西北、海滄街道東部地區(qū)等。這些區(qū)域由于有足夠豐富的旅游資源，因此整體適宜性偏高。例如同安區(qū)的溫泉資源豐富，在廈門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的12個(gè)優(yōu)質(zhì)溫泉中，同安區(qū)就占了7處，其中汀溪鎮(zhèn)地?zé)豳Y源最佳，且是少見的淡水溫泉，是商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)休閑療養(yǎng)的最理想選擇，還有遍布全區(qū)域的風(fēng)景旅游資源，交通便利，人口密度較低等等導(dǎo)致其在適宜性評(píng)價(jià)中位居前列。

較適宜區(qū)：主要分布在適宜區(qū)的外圍部分區(qū)域，總面積達(dá)606.92km2，占全市面積的39.49%，是適宜性評(píng)價(jià)等級(jí)中面積最大的區(qū)域。主要分布集美區(qū)灌口鎮(zhèn)中部地區(qū)、后溪鎮(zhèn)、橋英街道、杏濱街道、集美街道和杏林街道剩余區(qū)域；同安區(qū)蓮花鎮(zhèn)中部區(qū)域、汀溪鎮(zhèn)中部偏東北區(qū)、新民鎮(zhèn)中部區(qū)域、五顯鎮(zhèn)。洪塘鎮(zhèn)剩余區(qū)域；翔安區(qū)新圩鎮(zhèn)南北部、內(nèi)厝鎮(zhèn)西部區(qū)域、新店鎮(zhèn)東北和西南區(qū)域；海滄區(qū)東孚鎮(zhèn)東南區(qū)域、海滄街道，新陽街道部分區(qū)域；思明區(qū)少部分區(qū)域。這些區(qū)域大部分是適宜區(qū)的外圍部分區(qū)域，收到適宜區(qū)的輻射影響，但是相比適宜區(qū)仍有短板。不同于適宜區(qū)接近旅游資源，較適宜區(qū)的景區(qū)臨近度較低、潛在污染指數(shù)略高，例如集美區(qū)灌口鎮(zhèn)中由于灌南工業(yè)區(qū)是廈門市最大的工業(yè)基地，因此在評(píng)價(jià)中會(huì)對(duì)適宜性的評(píng)價(jià)結(jié)果有影響。

較不適宜區(qū)域：較不適宜區(qū)面積達(dá)到356.24km2，占全市總面積的23.18%。這部分區(qū)域主要分布在思明區(qū)，以及較適宜區(qū)的外圍區(qū)域。在全市六個(gè)區(qū)都有分布。這些區(qū)域中有兩種類型，一種是思明區(qū)湖里區(qū)的較不適宜區(qū)域，兩區(qū)不管是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是消費(fèi)水平，以及其他各方面條件均處于前列，但是兩區(qū)人口密度較大，可利用土地少，土地成本昂貴、綠化指數(shù)較低都是制約其發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的重要因素。因此，中心城市區(qū)域一般不會(huì)考慮大面積發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)。還有一種是較適宜區(qū)的外圍區(qū)域，這種區(qū)域較不適宜的原因是由于離景區(qū)較遠(yuǎn)，交通便捷度較低等因素。

不適宜區(qū)：不適宜區(qū)是指研究區(qū)在整個(gè)評(píng)價(jià)過程中大部分指標(biāo)都偏低，不建議發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，面積達(dá)到148.83km2，占全市面積的9.68%。具體區(qū)域有一部分分布在遠(yuǎn)離城市中心的最外圍區(qū)域，還有面積最大的一部分分布在湖里區(qū)，由于各項(xiàng)指標(biāo)都較低，因此不建議布局商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)。

結(jié)論與展望

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)是我國近年來新出現(xiàn)的一種地產(chǎn)業(yè)分支，而關(guān)于其理論研究則落后于實(shí)際發(fā)展與需要。目前，關(guān)于商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在概念性質(zhì)的界定，商業(yè)模式的探討、以及建筑設(shè)計(jì)上的討論，而一個(gè)城市該如何布局商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究則很少。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性評(píng)價(jià)是多個(gè)學(xué)科的集合，不但包括自然環(huán)境，還涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及旅游環(huán)境，相對(duì)于單純的定性討論，本文可為商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性選擇提供依據(jù)。

目前，由泰康人壽投資建設(shè)的泰康養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)在廈門完成選址建設(shè)，未來將會(huì)有更多的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐廈門，但是廈門與商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的配套資源既缺乏前期規(guī)劃，又缺乏可實(shí)施的相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)政策，因此盡管廈門市多次被網(wǎng)友列為國內(nèi)十大適合養(yǎng)老城市之一，依然很難順利發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，尤其是相對(duì)于普通住宅項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大，投資回報(bào)周期長，這就為其發(fā)展設(shè)置了更高的門檻[19]。

放眼全國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也有著多方面的困境，首先是企業(yè)與行業(yè)發(fā)展定位不清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利點(diǎn)來源模糊，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該只服務(wù)于高收入老年人群還是全覆蓋有爭議，如何因地制宜落地養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目等等；其次，關(guān)于商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)概念的認(rèn)識(shí)誤區(qū)以及傳統(tǒng)觀念束縛，很多人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)還停留在早期我國福利收養(yǎng)制度時(shí)簡陋的養(yǎng)老環(huán)境和糟糕的養(yǎng)老體驗(yàn)，認(rèn)識(shí)的提升也非常重要；最后政策支持環(huán)境不確定性大，官方對(duì)于商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的定位和政策支持不明朗，在官方發(fā)布的文件中，并沒有看到養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，因此其發(fā)展受限[20]?？傊虡I(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要有不斷的研究和探討，如此一來，才能在我國切實(shí)解決養(yǎng)老問題，使得我國老年人有更多養(yǎng)老選擇。

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