淺談不動產(chǎn)測量中房屋面積的測算

王大龍

(新疆國地測繪工程有限責任公司 烏魯木齊 830063)

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的推進，城鎮(zhèn)范圍在不斷擴大，大量的集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，引發(fā)了土地價值巨變，許多炒房者擾亂了正常的房地產(chǎn)市場，違背了“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，使得房地產(chǎn)業(yè)價值居高不下，為了維護廣大人民群眾的合法權(quán)益，推進房地一體化，實現(xiàn)資源優(yōu)化利用，確保一戶一宅、戶有所居，國家實行不動產(chǎn)登記，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，為今后土地的流轉(zhuǎn)、抵押、買賣、征收和征稅等提供法定依據(jù)。不動產(chǎn)測量包含土地測量和房屋測量，本文主要介紹在農(nóng)村不動產(chǎn)測量中房屋測量采用的手段及成果質(zhì)量控制辦法。

1 房產(chǎn)測量的目的及意義

房產(chǎn)測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。同時房產(chǎn)測量也是為了維護廣大權(quán)利人的合法權(quán)益，對今后產(chǎn)權(quán)的維護、轉(zhuǎn)移、登記、糾紛提供法理依據(jù)。

2 當前房產(chǎn)測量的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)新興于上世紀90年代，這是我國飛速發(fā)展的時代，也就是在這個時代房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過泡沫，至20世紀初發(fā)展已經(jīng)勢不可擋，房屋的交易量呈大幅上升趨勢，為了維護合法使用者的權(quán)益，我國修訂了新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，房產(chǎn)測量有了新技術(shù)標準和依據(jù)，但是限于當時的需求、當時儀器設(shè)備和部門管理等原因，很多地方直接采用任意坐標系進行房屋量算，測量的手段也僅限于手持測距儀或鋼尺，并將成果直接用于交易、征稅和存檔等，甚至有些房屋從未進行過量算發(fā)證；近年來，測繪技術(shù)得到了質(zhì)的發(fā)展，很多新技術(shù)的發(fā)明及運用，替代了很多過去陳舊的手段，可以滿足任意區(qū)域的房產(chǎn)測量需求，技術(shù)員可以用GPS、全站儀、手持測距儀、激光雷達等設(shè)備配合使用進行房產(chǎn)測量，準確度也得到了大幅提升；隨著社會的進步，國家的政策也在發(fā)生變化，簡政放權(quán)、推行不動產(chǎn)登記就是為了更好的維護廣大權(quán)利人的合法權(quán)益，然而不動產(chǎn)登記之初，各地進行數(shù)據(jù)整合，最令人頭疼的事情就是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的融合，很多房產(chǎn)數(shù)據(jù)只有圖紙、沒有坐標、沒有電子版數(shù)據(jù)，無法快速的將數(shù)據(jù)融入到新的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，不能及時的為權(quán)利人提供數(shù)據(jù)，很多地方甚至直接中斷了業(yè)務(wù)，引發(fā)了廣大人民群眾的不滿，為了解決這個問題專門成立了“落宗”小組為不動產(chǎn)業(yè)務(wù)提供服務(wù)，究其原因主要是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開管理，土地管理關(guān)注的是土地面積及坐標位置，房產(chǎn)關(guān)注的是房產(chǎn)面積及產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)在國家或地方各項測繪基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，各項技術(shù)標準也在不斷的適應(yīng)新形勢下的測量技術(shù)，1980西安坐標系、2000國家大地坐標系、區(qū)域CORS站和地方獨立坐標系等可供選擇，新生產(chǎn)的合格數(shù)據(jù)可以直接融入不動產(chǎn)登記平臺，滿足規(guī)范要求，為房產(chǎn)測量注入了新的契機。

3 房產(chǎn)測量的主要技術(shù)指標

⑴利用已有地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時，地物點相對于臨近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm。

⑵對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房地要素點和地物點，相對于臨近控制點的點位中誤差不超過±0.05m。

⑶房產(chǎn)界址點的精度要求:各級界址點相對于臨近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表1規(guī)定：

表1 相鄰界址點的間距誤差表 m

間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差不應(yīng)超過以下公式計算結(jié)果：

△D=±(mj+0.02mjD)

⑷需要測定房角點的坐標時，房角點坐標的精度等級和限差與界址點坐標的標準相同。

⑸房產(chǎn)面積的精度要求見表2。

表2 房產(chǎn)面積的精度要求表

⑹房產(chǎn)測量基準采用統(tǒng)一的高斯投影、國家批準的坐標系，西安坐標系、2000國家大地坐標系或地方坐標系，采用地方坐標系時應(yīng)和國家坐標系聯(lián)測，建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。

⑺依據(jù)相同的技術(shù)指標，驗證兩種辦法的優(yōu)缺點、工作效率以及在新形式下房地一體化采集的優(yōu)勢、成果質(zhì)量。

4 房屋面積測算

新疆某地區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)測量項目測區(qū)面積600 km2，中央子午線81°，投影面 550m，宗地數(shù)35000宗，房屋測量部分房產(chǎn)界址點精度和房產(chǎn)面積精度等級均按照房產(chǎn)測量規(guī)范二級類執(zhí)行。

4.1 房產(chǎn)測量基準

測量基準采用1980西安坐標系建立的相對獨立坐標系，并與國家2000大地坐標系建立聯(lián)系，首級控制網(wǎng)布設(shè)E級GPS網(wǎng)，采用雙頻GPS進行觀測，標稱精度為8mm+1ppm，聯(lián)測國家等級控制點3點，利用對應(yīng)的商用軟件進行解算，經(jīng)過整體平差計算最弱邊相對誤差為1/834990，最弱點點位中誤差3.4mm，同步環(huán)最大分量閉合差為3.1mm，限差為±3.76mm，異步環(huán)最大分量閉合差為21.0mm，限差為±37.6 mm，異步環(huán)最大全長閉合差為30.6mm，限差為±97.6mm，符合規(guī)范要求，滿足房產(chǎn)測量需求。

4.2 房產(chǎn)面積測量方法

4.2.1 全站儀采集坐標法

項目采用全野外采集法進行數(shù)據(jù)采集，所有界址點及房角點要求相對于臨近控制點的點位中誤差不大于±5cm，間距未超過50m時界址點間的間距誤差限差不超過公式△D=±(mj+0.02mjD)計算結(jié)果；依據(jù)不動產(chǎn)測量要求，在進行土地測量時將房產(chǎn)測量一起進行，首先在地籍子區(qū)內(nèi)埋設(shè)足夠數(shù)量的圖根級控制點，利用GPS-RTK觀測每個圖根控制點，GPS-RTK標稱精度為8mm+1ppm，按照規(guī)范要求單基站采集2次，兩次值之差不超過±5cm即可計算平均數(shù)作為最終值，直接用于進行界址點測量及房屋要素測量；數(shù)據(jù)采集采用無棱鏡全站儀配合小棱鏡的做法，全站儀標稱精度為±（2+2ppm×D）,小棱鏡直徑3cm，棱鏡常數(shù)-30mm，全站儀對中誤差不大于3 mm，以較遠點定向，定向誤差不得大于±5cm，另一點檢核，檢核較差不得超過0.1m，方可進行采集，在通視條件較好的地方，啟用無棱鏡模式進行測繪，降低固定誤差，在通視條件較差有遮擋物的地方采用有棱鏡法進行測量，當棱鏡無法準確的放置到界址點或房角點時采用偏心觀測法進行，提高準確度；對于房產(chǎn)測量，原則上要求在一個測站上完成所有點的測量，但是實際作業(yè)時往往無法做到，需發(fā)展下一級控制點，發(fā)展下一級控制點時不超過2次，用下一級控制點設(shè)站定向時定向誤差控制在1～2cm以內(nèi)，確保同一房屋界址點及房角點的固定誤差保持一致，相對精度可靠，面積計算準確；完成一個地籍子區(qū)后應(yīng)該進行檢查，一般按照5%的比例進行點位精度和量邊檢查，100%的野外巡視檢查，如某地籍子區(qū)共100戶，界址點約400點，按比例檢查統(tǒng)計精度見表3。在點位精度統(tǒng)計中，中誤差最大的是0.06m，最小的是0.01m，中誤差小于等于0.05m的比例為96.7%；邊長精度統(tǒng)計中較差最大的為0.05m，最小的為0m，由于邊長均未超過50m，因此依據(jù)實際距離計算的限差△D均未超限。

表3

4.2.2 鋼尺或手持測距儀量距法

經(jīng)歷了兩個階段，第一階段是房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展初期，測繪技術(shù)限制、測繪基礎(chǔ)不足和時下急需等因素，迫切需要房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)支撐決策，這期間的數(shù)據(jù)是分開管理的，房產(chǎn)和地產(chǎn)由兩部門管理，關(guān)注的焦點不一樣，房產(chǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)及面積，地產(chǎn)關(guān)注面積及位置，因此房產(chǎn)測繪采用自由坐標系，相對位置準確性不夠、相對規(guī)范性較差，后期可利用性較小，尤其是不規(guī)則的房屋經(jīng)常出現(xiàn)面積不準確的情況，不能滿足當下對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的需求；第二階段是利用已有的地籍圖進行房產(chǎn)測量，地籍測量對土地界址點的測量可以滿足地籍規(guī)程要求，對房屋的測繪無法滿足房產(chǎn)測量的要求，需要對房產(chǎn)邊長進行重新丈量，對面積重新進行測算，通常是采用鋼尺或手持測距儀進行量邊求取房產(chǎn)面積，這種辦法效率高、見效快、面積準確性高，相對第一階段來說，相對位置準確、規(guī)范性較好、后期可利用性較強，可以滿足房產(chǎn)面積測量的需求，其缺點是無法保證房產(chǎn)界址點和房角點的精度，對當下不動產(chǎn)登記工作帶來不便，需要專業(yè)的技術(shù)人員對這樣的數(shù)據(jù)進行“落宗”處理，對于精度不足的需要重新進行測量。

4.2.3 兩種測量方法測算面積對比

采用全站儀配合小棱鏡對房產(chǎn)進行測量，具有效率高、作圖快、位置準確等特點，采用鋼尺或手持測距儀進行房產(chǎn)測量具有易學習、易操作、流程簡便等特點，兩種常用的辦法測量同一幢房屋面積對比見表4，以某富民安居小區(qū)為例，該小區(qū)共920戶，全部為統(tǒng)一標準建造的單棟房屋，選擇其中一部分作為統(tǒng)計比較。通過表4可以看出較差最大的為0.66 m2，限差為0.68m2，經(jīng)檢查該房屋邊長差值均在5cm以內(nèi)，坐標在5cm以內(nèi)，將丈量繪制圖與全站儀測量圖疊加比較并實地實地檢查房屋未呈矩形，造成面積偏差較大，較差最小為0.02m2，限差為0.68m2；符合房產(chǎn)測量規(guī)范要求。

表4 兩種方法測算房屋面積對比

5 結(jié)論

⑴這兩種辦法是測繪技術(shù)發(fā)展的必然，無論是哪種方法均需滿足客戶需求，在未來一定會有更先進的測量手段代替現(xiàn)在的測量手段，更高效、更科學、成果質(zhì)量更好。

⑵采用全站儀配合小棱鏡實施農(nóng)村不動產(chǎn)測量，只要技術(shù)措施得當，可以滿足房產(chǎn)測量二級界址點及二級面積量算需求，可以和土地測量同時進行，節(jié)約了時間、提高了效率、滿足規(guī)范需求。

[1]房產(chǎn)測量規(guī)范.GD/T17986.1-2000.

[2]地籍調(diào)查規(guī)程.TD/T1001-2012.