公租房對周邊商品住房租金的影響研究
——以昆明市為例

袁凡茗，張 洪

（云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，昆明 650221）

根據(jù)前人對特征價(jià)格模型的研究成果，選取186個(gè)公租房小區(qū)，通過安居客、百度地圖等獲得相關(guān)數(shù)據(jù)并整理量化，研究公租房對周邊商品住房租金的影響，旨在為政府制定相關(guān)政策、為開發(fā)商制定開發(fā)戰(zhàn)略以及為消費(fèi)者租房提供更為準(zhǔn)確的參照。

一、選題的意義

我國屬于發(fā)展中國家，有著人口眾多、居民整體收入水平較低的特點(diǎn)。針對這種情況，公共租賃住房制度不失為一個(gè)有效緩解民眾住房困難的途徑。當(dāng)國家出臺了一系列公租房的政策后，各個(gè)地方就不斷地開始公租房的建設(shè)。然而公租房影響到的主要是中低端商品房，它究竟是否能有效調(diào)節(jié)市場上過高的商品住房租金？之間的相互影響程度是什么樣的呢？這在國內(nèi)這方面的理論基礎(chǔ)和文獻(xiàn)記載的方面資料上十分稀缺。由于缺乏充分的理論基礎(chǔ)作為指導(dǎo)且數(shù)據(jù)的獲取難度較大，相關(guān)的實(shí)證研究也較少，且結(jié)論并不統(tǒng)一。

本文基于這樣的目的和意義，對昆明市公租房和商品房的租金之間影響關(guān)系展開實(shí)證分析，最終得出結(jié)果，看清了昆明市公租房的構(gòu)建及其相關(guān)因素對商品住房的租金產(chǎn)生了什么樣的影響，找出兩者共存的更好狀態(tài)，為政府今后做好公共租賃房政策制定提供有益的啟示。

二、研究內(nèi)容

通過文獻(xiàn)梳理等工作，并結(jié)合昆明實(shí)際情況，本研究的主要內(nèi)容包括以昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)為研究對象，選取因變量和自變量，取得相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)后進(jìn)行整理，并對特征因素進(jìn)行量化。運(yùn)用GIS進(jìn)行緩沖區(qū)分析，并建立特征價(jià)格模型，對商品住房租金影響因素進(jìn)行回歸分析。通過模型結(jié)果分析可能存在的問題并提出政策建議。

三、公租房對周邊商品住房租金的影響機(jī)理

（一）鄰里居民之間的影響機(jī)理

根據(jù)“居民及家庭收入與財(cái)富角度”的經(jīng)濟(jì)地位分類法則，把城市居民根據(jù)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收入水平進(jìn)行規(guī)范的等級層次劃分。本文的論述對象為公租房和市場上商品住房的主要面向群體會存在差異性。在中國社會文化中，也一直有強(qiáng)調(diào)對于居住地周邊鄰里居住的選擇。歷史上的“孟母三遷”、“擇鄰而居”都反映出了對于鄰里居住選擇的意義。

（二）公租房對商品房租金的上升下調(diào)影響機(jī)理

首先，參考租金效應(yīng)影響預(yù)期。房地產(chǎn)的租金受到租金預(yù)期的影響較大，大量公租房的投放，會讓人們對租金的判斷發(fā)生一些變化，一般人們會有下行的租金預(yù)期，中低收入人群會更多加入到觀望的行列，并且使用這種預(yù)期來進(jìn)行未來的租房決定，所以會間接改變當(dāng)前的房地產(chǎn)租賃市場的供需關(guān)系，讓商品住房的租金不在持續(xù)高昂，回歸理性。

其次，量抑價(jià)揚(yáng)。供給變少、租金上升就是所謂的量抑價(jià)揚(yáng)。就商品租賃住房和公租房的關(guān)系上，可以從以下幾個(gè)方面解釋。第一，公租房的建設(shè)，必然會導(dǎo)致商品房的資源如土地和資金等減少，這就可能導(dǎo)致商品房租賃市場上會出現(xiàn)更加嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，所以必然會使得房租上漲。第二，很多條件限制了每年的住房建設(shè)用地，所以為了完成公租房任務(wù)，政府需要給予公租房足夠多的土地，商品房的土地就會被削減，假如需求不變，那么商品房的租金必然會增加。

此外，根據(jù)級差地租理論，土地質(zhì)量和位置的差別以及對同一塊土地追加投資都會產(chǎn)生級差地租。對于地方政府而言，地租不僅作為土地利用的調(diào)節(jié)杠桿，促進(jìn)土地資源的合理配置，同時(shí)也是地方政府的主要受益來源。為此，地方政府可以通過提高土地的價(jià)格，保障公租房建設(shè)的資金，讓其收入得到充足的保障。土地價(jià)格上漲也會使得商品房的租金上漲。上述的情況好像和商品住房租金預(yù)期受到公租房住區(qū)影響推動(dòng)房租下降恰恰相反，但是這種說法確實(shí)有可信度。降低的房租指的是市場上商品住房的平均租金。低收入群體需要公租房，低檔的商品房會受到打擊，導(dǎo)致商品房的銷售傾向于中高檔、傾向于中高收入者。商品住房中最低層次的被消除，平均房租就會上漲。

（三）公租房與商品住房互補(bǔ)的影響機(jī)理

根據(jù)外國的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)租賃市場要是很成熟，一定是既有公租房也有商品房。換而言之，公租房和商品房不是對立的關(guān)系而是互補(bǔ)的關(guān)系。另外，公租房在調(diào)節(jié)過高房租的同時(shí)，可以促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)中高檔樓盤，使我國的房地產(chǎn)租賃市場更加的完善，并且這樣做才符合房地產(chǎn)的“雙軌制”，房地產(chǎn)業(yè)才能健康持續(xù)發(fā)展。

四、實(shí)證研究

（一）研究區(qū)域的選擇與數(shù)據(jù)收集

在不同區(qū)域，住宅模型也有著較大的不同，因此，在使用租賃住宅特征價(jià)格模型進(jìn)行研究時(shí)，應(yīng)注重進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以提升結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。筆者在研究公租房對周邊商品住房租金影響時(shí)，只對城中心的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)這四個(gè)主城區(qū)的住宅小區(qū)展開研究。

文中所用的樣本數(shù)據(jù)主要是通過中介資料和昆明市電子地圖數(shù)據(jù)兩個(gè)來源獲取。同時(shí)，樣本數(shù)據(jù)均在2017年5月1日—5月31日之間，由于時(shí)間較短故不考慮時(shí)間變化對于租金產(chǎn)生的影響，亦不考慮利率變化、通貨膨脹、供求關(guān)系等因素對于商品房租金的影響。本文收集包含詳細(xì)的較全的內(nèi)部屬性數(shù)據(jù)的樣本共378個(gè)，最終有效樣本378個(gè)。

（二）GIS空間分布分析

本文對2017年5月昆明市的商品住房租賃交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，建立四個(gè)主城區(qū)范圍內(nèi)空間GIS數(shù)據(jù)庫?；诰彌_區(qū)和空間連接工具，算出距離公租房1km，1—3km，5km商品房的平均租金（見表1）。

表1 商品住房平均租金

因此，我們可以看出，距離公租房越近的圈層，商品房的租金越低，表明該區(qū)域的租金受公租房的影響較大；相反，距離公租房越遠(yuǎn)的圈層，商品房的租金越高，這表明其受到的影響越小。

（三）特征價(jià)格模型的比較與選擇

分別對4種函數(shù)形式建模，得到各模型的擬合情況（見表2）。通過觀察，選擇建立擬合情況最佳的模型形式。從下表中可知，對數(shù)函數(shù)的R2最大，在一定程度上更有可能完成模型的擬合，所以在本論文中將使用對數(shù)模型。對數(shù)的函數(shù)表達(dá)式為：

表2 4種函數(shù)形式R2匯總表

（四）城市綜合體特征變量的符合分析與價(jià)格彈分析

最終進(jìn)入模型的特征變量為6個(gè)。在10%的顯著水平下的變量有：最近公租房租金、中小學(xué)距離、地鐵站距離、建筑面積、房齡、所在樓層。因此模型公式可表達(dá)為：

根據(jù)特征變量非標(biāo)準(zhǔn)化的系數(shù)B，可以定性地判斷出這些變量對商品住宅租金的影響。最近公租房租金與商品住房租金的關(guān)系是正相關(guān)關(guān)系，即公租房的租金越低，周邊商品住房租金也越低（見表3）。

表3 特征變量的非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)和顯著性值

本文研究的變量是連續(xù)變量，實(shí)證分析采用的是對數(shù)模型的方式，表格中的非標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)對應(yīng)的就是方程模型中的彈性系數(shù)。最近公租房租金的彈性系數(shù)絕對值的排名排在第一。公租房租金每提升1%，周邊商品住房租金則提升0.594%（見表4）。

表4 特征變量的彈性系數(shù)

五、結(jié)論

通過對昆明市公租房對周邊商品住房租金的影響分析，可以看到公租房是能夠有效調(diào)節(jié)市場上過高的房租的。但是，相比于其他的租賃住宅特征變量，公租房租金對周邊商品住房租金的影響程度比較明顯。因?yàn)楣夥亢蜕唐纷》康南M(fèi)群體之間是存在差異性的，所以在一定程度上反映出公租房政策可能存在亟待解決的問題，如何協(xié)調(diào)好公租房與商品房之間的關(guān)系仍然是當(dāng)今解決城市住房中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

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