房地產進入后開發(fā)時代

馮侖

減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經營風險尤為重要

今年兩會政府工作報告對房地產仍然有一段專門的表述，在一些地方還有很多具體的表述，對房地產行業(yè)給予了足夠的重視，這些值得大家關注。

大的角度，從政策周期上來看，政府工作報告中提出，2018年國內生產總值增速目標為6.5%左右，增速比往年略有下降?？梢钥闯?，在保增長的過程中，經濟增長對房地產的依賴性會慢慢降低。

政府明確強調，只要經濟運行在合理區(qū)間，就業(yè)增加、收入增加、環(huán)境改善，就集中精力促改革、調結構、添動力。政府現在寧可把政策預期調得稍微悲觀點，也不對賭政策放松。很顯然，對各房地產公司而言，自力更生，加快銷售回款，提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經營風險尤為重要。

從金融監(jiān)管上來看，政府工作報告中透露出的政策非常清楚，就是對金融監(jiān)管要從嚴，進一步鼓勵金融服務于實體經濟。

有這么幾點非常清楚：第一、強化金融監(jiān)管，鼓勵資金流向實體經濟，嚴控房地產資金流向。這會是今年和未來的一個基本政策方向。第二、房地產開發(fā)商應該積極跑量去化，以自我造血為主，提前做好融資安排。第三、融資業(yè)務一定要按照金融監(jiān)管要求做好合規(guī)性的風險排查，避免踩雷。也就是說，房地產企業(yè)的融資將會更加困難。

報告也提到怎么融資。其中特別強調要提高直接融資，特別是股權融資的比重，這是以往沒有提過的。從這個角度我們可以發(fā)現，政策對自持物業(yè)證券化將保持開放態(tài)度，這可能會成為2018年房企創(chuàng)新融資模式的重頭戲。

另一方面，為響應政策號召，各地銀行、企業(yè)應該都會積極組建資產池，爭取發(fā)行住房租賃專項債券，或者 CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券）、 RIETS（房地產信托投資基金）。也就是說，下一步，不動產證券化、不動產金融創(chuàng)新將會是整個房地產融資中的重頭。

未來幾年是房地產稅立法和制度建設的關鍵年

房地產進入后開發(fā)時代，也就意味著進入全產品線、全價值鏈、全商業(yè)模式的全面競爭。在這個過程中，不動產金融的創(chuàng)新空間會加大。今年的政府工作報告明確提到了直接融資要加強，這是一個非常好的信號。

政府工作報告還講到一件關系到我們每個人的事情，那就是健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產稅立法。從官方表態(tài)來看，房地產稅立法工作正在穩(wěn)步推進，可以預見，未來幾年將是房地產稅立法和制度建設的關鍵年。

這只“鞋子”已經“提”起來好幾年了，一直沒掉下來。什么時候落地？看樣子是越來越快了。有人說大概在兩三年之內一定會搞定這個事。從立法程序和流程來看，按照形成草案、提請常委會、提交人大審議的流程看，目前距離最終的立法出臺還有一些距離，預計最終立法可能要到2020年。而根據政府工作報告中提到穩(wěn)妥推進房地產稅立法的表述，短期房地產稅還不會出臺，也不要做過分解讀。

房地產行業(yè)進入后開發(fā)時代

從政府工作報告中，我們還可以看到一些行業(yè)的新機會，有以下六個方面。

首先，城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有10年紅利。堅持房地產不放松不動搖，一定還有發(fā)展。政府歷年的文件，對房地產政策的表述都是兩方面：一方面要嚴控調控，化解風險；另一方面要保證房地產持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以今年的政府工作報告仍然強調了要保證房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而不是說要把它徹底打壓捅破，讓它一瀉千里。

其實，過去20年房地產發(fā)展的最大動力就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化過程中的地產紅利主要來自三個方面：第一是城鎮(zhèn)化所產生的新的居住、辦公和商業(yè)需求；第二是改善需求的逐步興起；第三是城鎮(zhèn)化基礎設施投入產生的土地紅利。

對開發(fā)商來說，要堅持地產主業(yè)發(fā)展不動搖，轉型思想要積極，行動要謹慎，緊緊抓住接下來這10年的黃金戰(zhàn)略機遇期，為轉型打好堅實的基礎。

現在，我們的城鎮(zhèn)化比例是52.6%，政府工作報告提出，未來5年要漲到58.5%，還會有8000萬農業(yè)人口進入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，其中今年要增加1300萬人。這個趨勢給房地產未來的發(fā)展提供了機遇。

其次，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計劃將要出臺，也給房地產發(fā)展提供了機會。具體說來有兩方面：其一，2016-2017年增長最快的房企都是一二線城市，周邊三四線城市有大量土地儲備的房企?；浉郯拇鬄硡^(qū)是天賜紅利。但“羅馬不是一天建成的”，需要長遠布局，以時間換空間換取長線收益。其二，開發(fā)商一定要提前布局，找到產城融合協(xié)同發(fā)展的具體模式。

第三個機會是棚改。報告里有一個專門的表述，啟動新的3年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。根據這個表述可以看出，棚改工作的力度不會降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產的重要機會。所以應當積極研究棚改核心受益城市，對于基本面好、有合作機會、獲地比高的三四線城市，棚改是一個可以積極進入的領域。

第四，城中村改造也還有機會。報告提到，“有序推進城中村改造，老舊小區(qū)改造，完善配套設施，鼓勵有條件加裝電梯。加強排澇管網、地下綜合管廊的建設?！背顺侵写濉⒗吓f小區(qū)改造外，政策還鼓勵有條件的地方加裝電梯，這對舊村舊樓改造有導向意義。除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務外，還需要加快形成盤活存量資產，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，形成投資舊樓改造證券化資管發(fā)展的閉環(huán)。

第五個機會是租賃市場的發(fā)展。報告是這么提的：“要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產權住房，加快建立多主體供給，多渠道保障租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居?！弊赓U市場已經嚷嚷了一段時間，這次報告中有這么明確的規(guī)定，實際上給出了一個很好的信號。隨著今年政府工作報告進一步強調，我相信未來一段時間里租賃市場機會更多，發(fā)展也會更快。

第六，報告里特別提到養(yǎng)老地產的發(fā)展。報告中是這么講的：“人均預期壽命將達到76.7歲。積極應對人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進醫(yī)養(yǎng)結合，提高養(yǎng)老院服務質量?！边@實際上就是要推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，其中一個就是養(yǎng)老地產的發(fā)展?？梢耘袛啵磥?到10年將是養(yǎng)老地產發(fā)展的黃金機遇期。

我國的人口老齡化速度非常快，到2025年，中國超過60歲的老人將會超過3億。到2050年將會超過5億，所以老齡產業(yè)將會是經濟發(fā)展的一個重要熱點。

與老齡化事業(yè)相關的一個重要方面就是養(yǎng)老地產，長期來看養(yǎng)老地產大有前途。養(yǎng)老地產的紅利主要來自三個方面：一是人均壽命延長，養(yǎng)老時間延長。人均壽命的延長，對房子的需要量，一個是大，一個是時間長。二是60后的子女幾乎都是獨生子女，獨特的家庭結構讓60后很少會選擇依賴子女解決養(yǎng)老問題。也就是說不依賴子女了，只能花錢去做社區(qū)養(yǎng)老或者商業(yè)化養(yǎng)老。第三，從社會發(fā)展方面看，3到5年之后是養(yǎng)老產業(yè)的風口，其他跟養(yǎng)老地產相關的一些養(yǎng)老產業(yè)也會慢慢發(fā)展起來。

當然，政府工作報告中提到的跟房地產相關的政策重點是一個方面，更重要的是給我們指明了這六個新的發(fā)展機會。這預示著房地產行業(yè)進入后開發(fā)時代，將會在更廣泛的全產品線、全價值鏈和全商業(yè)模式，進入一個持續(xù)、健康、大規(guī)模、全面發(fā)展的階段。也就是說，房地產行業(yè)青春期結束之后，迎來了一個成熟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的好時候。

好日子來了，大家千萬不要錯過。