地產(chǎn)進入“金融化”下半場

盤和林

隨著拿地成本資金成本越來越高倒逼著地產(chǎn)巨頭從傳統(tǒng)『拿地—蓋房—賣房』的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)型

2月1日，萬科發(fā)布新總裁任命的第二天，萬科董事會主席郁亮和新任總裁祝九勝與媒體見面，郁亮調(diào)侃道：“據(jù)說大家沒有?？偟馁Y料照片，所以請大家見個面?！庇纱瞬浑y看出，對萬科這家明星房企而言，曝光度較低的祝九勝獲任，多少有些讓外界意外。

人稱“九哥”的祝九勝則稱：“我在萬科已經(jīng)有7年的時間，絕對不是新兵?！彼谌f科任職高級副總裁期間，主要負責資金中心，萬科經(jīng)營管理總指導方針之一“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”就是他貢獻的，可見雖然爆冷，但出任萬科新總裁實至名歸?！熬鸥纭鄙砩嫌幸粋€十分顯眼的標簽——金融，2012年加入萬科之前長期在建行工作，并一路從支行副行長做到分行副行長。

還有一個特別有意思的現(xiàn)象，一篇廣泛在朋友圈流傳的《萬科沒有太子》文章稱，沒有中南大，的確就沒了半個萬科。祝九勝畢業(yè)于著名的財經(jīng)學府——中南財經(jīng)大學（現(xiàn)中南財經(jīng)政法大學）。同樣畢業(yè)于中南財經(jīng)大學的師弟王文金是萬科首席風險官，王海武是萬科高級副總裁兼中西部區(qū)域CEO。筆者梳理了三大房企的“金融掌門人”發(fā)現(xiàn)，碧桂園總裁莫斌、負責財務(wù)及資本運作管理的伍碧君、恒大副總裁兼金融集團董事長邱火發(fā)，他們都曾是中南財經(jīng)政法大學的學生，其中邱火發(fā)與祝九勝一樣，還曾是一家銀行北京分行黨委書記、行長。

這顯然不是一個簡單的巧合。背后折射的是我國房企已經(jīng)告別“拿地—蓋房—賣房”的傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式，進入地產(chǎn)金融化的下半場。地產(chǎn)行業(yè)正在悄然從傳統(tǒng)的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)將與金融深度融合。因而，具有金融教育背景、金融從業(yè)經(jīng)驗的人進入地產(chǎn)巨頭的核心決策層，這也是祝九勝爆冷出任萬科新總裁的最主要原因之一。

市場化后的房地產(chǎn)是最接近金融的行業(yè)之一，因為土地及房產(chǎn)具有顯著的不可以移動性和排他性等特征，土地及房產(chǎn)具有抵押品的天然金融屬性，在土地出讓金、地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)銷售等諸多環(huán)節(jié)可以實現(xiàn)金融的高杠桿率。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的聯(lián)系越來越緊密，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度也越來越高。研究表明，房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的相關(guān)性越來越高，從2008年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售之間的關(guān)系開始弱化，而地產(chǎn)開發(fā)投資和資金的關(guān)系則不斷增強。

隨著拿地成本、資金成本越來越高，倒逼著地產(chǎn)巨頭從傳統(tǒng)“拿地—蓋房—賣房”的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)型。所以，我們可以看到，恒大等地產(chǎn)巨頭越來越熱衷收購金融牌照，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)金融集團，參股控股銀行、證券、保險、信托、基金，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金，實現(xiàn)負債多元化；與此同時，地產(chǎn)的證券化程度也越來越提高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動性。

單從地產(chǎn)巨頭本身的盈利能力來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)由高增長高回報的“黃金時代”進入到“白銀時代”，躺著都賺錢的時代一去不復返，地產(chǎn)商的巨頭難以再依賴不規(guī)范拿地等實現(xiàn)財富野蠻生長，轉(zhuǎn)而越來越依賴企業(yè)融資等金融能力。

據(jù)稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率下降至8.8%，作為一個資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，資金成本直接決定企業(yè)的利潤率。碧桂園2017年規(guī)模與利潤交出最好的一份成績單，很大程度上來源于其融資成本創(chuàng)新低、資本結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流穩(wěn)健、周轉(zhuǎn)速度領(lǐng)跑行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)商資金成本過高的話，賣再多房子都有可能是“楊白勞”。

資金的運作能力甚至關(guān)系到地產(chǎn)商的生死存亡。在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模的擴張往往意味著財務(wù)杠桿的增加和負債水平的提升，從而增加公司的運營風險。例如2008年國內(nèi)樓市全面調(diào)整局部區(qū)域房價下跌，曾讓不少此前過度擴張的地產(chǎn)企業(yè)陷入現(xiàn)金流的困境。顯然，地產(chǎn)商不再是“拿地為王”“銷售為王”的時代了，誰能有穩(wěn)健的財務(wù)、現(xiàn)金流等金融能力，誰才是真正的“王者”。

地產(chǎn)金融化從宏觀金融的角度并不是一個受歡迎的詞語，意味著金融風險隱患，因而地產(chǎn)商往往對“金融化”一詞諱莫如深。因此，萬科郁亮和祝九勝都否認萬科金融化，但卻無法否認金融在未來萬科中的重要地位。

祝九勝在見面會上稱：“郁總表示過萬科不會直接做金融，金融化的思維和邏輯對萬科是有借鑒意義的，我們會有限度地進行探討?！庇袅烈卜Q如今地產(chǎn)行業(yè)如果不和資金安排結(jié)合在一起是很難做的，顯然金融屬性越來越強，但不能說萬科要金融化，“只是借助金融手段而已”。

事實上，“金融化”的確是個不夠準確、不夠嚴謹?shù)目谡Z化表達，更為準確的應(yīng)該是地產(chǎn)的金融深化。這意味著房地產(chǎn)和金融的深度融合，地產(chǎn)行業(yè)金融深化變革是地產(chǎn)發(fā)展一個必然的趨勢與階段。而祝九勝則是這個趨勢和階段的寵兒。