淺談物業(yè)工程管理

萬(wàn)堯

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)建筑行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇和空間。我國(guó)物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展創(chuàng)新，已經(jīng)由最初的“萌芽”成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一棵“大樹(shù)”。

關(guān)鍵詞：物業(yè)工程;管理

引言

時(shí)代的進(jìn)步，科技的發(fā)展，使我國(guó)各行業(yè)發(fā)展迅速，在新時(shí)代背景下，物業(yè)管理在全面建成小康社會(huì)的歷史進(jìn)程中將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，物業(yè)管理模式的選擇與優(yōu)化將成為政府部門和小區(qū)業(yè)主關(guān)注的課題，亟需開(kāi)展系統(tǒng)性研究。

1和物業(yè)管理有關(guān)的發(fā)展歷史

（1）世界總體物業(yè)管理的發(fā)展歷史，在如今，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，其中便包括房地產(chǎn)行業(yè)的附屬物物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)人都會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理起源于中國(guó)。實(shí)際上，物業(yè)管理并不是起源于我國(guó)，它起源于1860年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)的英國(guó)正處于發(fā)展地全盛時(shí)期，英國(guó)正處于向外擴(kuò)張時(shí)期，這時(shí)的英國(guó)被稱為“日不落之國(guó)”，由此便可以看出當(dāng)時(shí)的英國(guó)有多強(qiáng)大。于是物業(yè)管理便在英國(guó)毫無(wú)疑問(wèn)地產(chǎn)生了。物業(yè)管理一開(kāi)始的目的便是為了維護(hù)相關(guān)人員的利益。從物業(yè)管理產(chǎn)生后，它便對(duì)世界的房地產(chǎn)行業(yè)有了極大的促進(jìn)作用，于是它便在短時(shí)間內(nèi)收到了全世界人民的歡迎。由此可以看出，物業(yè)管理在世界上的發(fā)展歷史也不算很短，它經(jīng)歷了發(fā)展的任何時(shí)期，直到現(xiàn)在，它已經(jīng)達(dá)到了成熟的階段，將會(huì)對(duì)人類更加有利。（2）和我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容，這幾十年年我們正努力地發(fā)展實(shí)現(xiàn)我國(guó)最近的一個(gè)一百年目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的全面小康當(dāng)然無(wú)法避免城市化的發(fā)展，并且無(wú)法避免城市中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，物業(yè)便在這個(gè)大背景下在我國(guó)產(chǎn)生了。和其他一個(gè)新興事物的發(fā)展一樣，物業(yè)管理便經(jīng)歷了起步階段、規(guī)范化大發(fā)展階段、法制化和市場(chǎng)化階段。這些階段對(duì)于一個(gè)新興事物的發(fā)展都是非常有利的。試想一下，我國(guó)的物業(yè)管理從沒(méi)有到十分完善，也就僅僅用了20年的時(shí)間，這得益于這三個(gè)階段。相信我國(guó)的物業(yè)管理在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下一定能發(fā)展得更好。

2物業(yè)工程管理措施

2.1努力提升業(yè)主自用部位、自用設(shè)施的管理服務(wù)水平

物業(yè)管理企業(yè)除了對(duì)公共部位、公共設(shè)施提供基礎(chǔ)管理和延伸管理之外，對(duì)于業(yè)主自用部位、自用設(shè)施也可尋求服務(wù)路徑。從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，可提供的服務(wù)包括家居衛(wèi)生清潔、電器設(shè)備的維修和清洗、室內(nèi)空間的整理、綠化的布置和養(yǎng)護(hù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)等。物業(yè)公司若能為業(yè)主提供這些方面的專業(yè)服務(wù)，不僅能方便業(yè)主的生活，提升業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的信任，還能為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)新的增值服務(wù)。例如，在家居清潔方面，業(yè)主找家政服務(wù)公司上門服務(wù)，常常需要考慮家政服務(wù)公司信譽(yù)、服務(wù)水平等，而不得不浪費(fèi)大量時(shí)間找到合適的家政公司。除此之外，請(qǐng)家政人員上門的同時(shí)，也要有人在一旁監(jiān)督，防止工人偷懶、損壞自身物品等行為，給業(yè)主帶來(lái)極大的煩惱與困擾。而選擇物業(yè)管理企業(yè)提供的家政清潔服務(wù)，從安全的角度來(lái)看，無(wú)論對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理，還是業(yè)主私人安全都是有利的。一方面物業(yè)管理企業(yè)自己提供的家政服務(wù)，一旦出現(xiàn)什么問(wèn)題也容易找到責(zé)任方;另一方面物業(yè)企業(yè)不僅僅為了自己家政服務(wù)的信譽(yù)，更要考慮自己整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的信譽(yù)，勢(shì)必嚴(yán)格要求員工，有益于企業(yè)樹(shù)立良好品牌聲譽(yù)，同時(shí)更能方便自己小區(qū)管理，減少外來(lái)人員給小區(qū)帶來(lái)的各種不確定因素。對(duì)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施的管理，延伸服務(wù)空間很廣，物業(yè)管理企業(yè)也可以一步步去挖掘，最終滿足業(yè)主方方面面的需求。

2.2“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”帶來(lái)的思維變革

“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，是知識(shí)社會(huì)創(chuàng)新2.0推動(dòng)下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進(jìn)及其催生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形態(tài)。“互聯(lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)思維的進(jìn)一步實(shí)踐成果，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)不斷地發(fā)生演變，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的生命力，為改革、創(chuàng)新、發(fā)展提供廣闊的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。近年來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。例如，以“互聯(lián)網(wǎng)+”思維創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)，以彩之云平臺(tái)為依托的各類E化產(chǎn)品成為彩生活生態(tài)圈內(nèi)最耀眼的明星。2017年，彩生活生態(tài)圈E化產(chǎn)品接近30個(gè)，在原有常見(jiàn)的社區(qū)家政、維修等服務(wù)外，創(chuàng)新增加了教育、財(cái)富管理等項(xiàng)目，影響面積9億平方米，彩生活也成為“全球最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”。

2.3普及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)

無(wú)情人們?nèi)詫?duì)物業(yè)管理行業(yè)存在著認(rèn)識(shí)誤區(qū)。這些問(wèn)題包括戶主認(rèn)為物業(yè)管理是管理用水用電的機(jī)構(gòu);還有些戶主認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)管理是免費(fèi)服務(wù)的;有些人則認(rèn)為物業(yè)管理能處理生活中的方方面面。這些問(wèn)題都是由于缺乏認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的誤解。因此，從事物業(yè)管理行業(yè)的人員應(yīng)對(duì)身邊人們進(jìn)行知識(shí)普及、政府，國(guó)家應(yīng)對(duì)人們進(jìn)行一定的引導(dǎo)，使人們對(duì)物業(yè)管理知識(shí)有著系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。這邊更加利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2.4物業(yè)企業(yè)應(yīng)始終堅(jiān)持利益共享、實(shí)現(xiàn)共贏原則

物業(yè)管理服務(wù)中的涉及到的利益相關(guān)者有很多，如物業(yè)企業(yè)與政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、員工等關(guān)系。他們與物業(yè)企業(yè)聯(lián)系密切，因此必須處理好與他們之間的關(guān)系、利益。對(duì)政府和社會(huì)而言，延伸服務(wù)可以提供更多的社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)更快速地發(fā)展，為社會(huì)打造更多模范和諧社區(qū)，減少政府的壓力。而社會(huì)也給企業(yè)提供穩(wěn)定發(fā)展的機(jī)遇與條件。只要延伸服務(wù)合理合法，政府也會(huì)大力鼓勵(lì)扶持新興產(chǎn)業(yè)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，延伸服務(wù)可以極大地提高物業(yè)的整體價(jià)值，打造自身特色品牌優(yōu)勢(shì)，更有利于其樓盤銷售與收益。對(duì)物業(yè)公司自身而言，開(kāi)展延伸服務(wù)是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的挑戰(zhàn)，是拓展業(yè)務(wù)空間，增加創(chuàng)收渠道，為企業(yè)打破“微利”局面提供機(jī)會(huì)。對(duì)物業(yè)企業(yè)員工而言，延伸服務(wù)在原有的服務(wù)鏈條基礎(chǔ)上增設(shè)許多新的節(jié)點(diǎn)，為他們提供了新的職業(yè)選擇，并且由于這些崗位專業(yè)性要求較高，能為他們帶來(lái)更高的收入，而專業(yè)型員工也能因此為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。同時(shí)延伸服務(wù)在開(kāi)展過(guò)程中難免要占用傳統(tǒng)服務(wù)的資源，如人員、場(chǎng)地甚至資金，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以利益共享，實(shí)現(xiàn)共贏為原則，和諧處理好與相關(guān)利益者的關(guān)系。

2.5確立科學(xué)、合理、有效的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

通常情況下，風(fēng)險(xiǎn)管理作為一項(xiàng)有目的的管理活動(dòng)，它的有效開(kāi)展必須建立在目標(biāo)明確的基礎(chǔ)上，才能有效的發(fā)揮物業(yè)管理的作用，如果脫離這種管理模式或狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)管理就流于形式，失去實(shí)際意義，當(dāng)然它的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果與價(jià)值就無(wú)法得到評(píng)價(jià)與鑒定。簡(jiǎn)而言之則是物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理中，其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)最為簡(jiǎn)單的方式就是以最小的成本獲取最大的安全保障。因此對(duì)涉及企業(yè)財(cái)務(wù)、安全、設(shè)備、物流、技術(shù)等管理是必須建立一套或多套完整的方案，使其形成一個(gè)系統(tǒng)工程，將風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)管理主體聯(lián)合起來(lái)，確定管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的客觀性與可能性，明確目標(biāo)管理原則與實(shí)施方案，并對(duì)其效果進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。

結(jié)語(yǔ)

總之，物業(yè)行業(yè)必須根植于所在區(qū)域的環(huán)境，同時(shí)積極響應(yīng)新需求、新思維、新理論、新方法、新工具的要求，而且盡可能利用“五新”來(lái)適應(yīng)或者引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

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（作者單位：西安高科（集團(tuán)）公司）