淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理

張潔儀 鄭莎

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目一直都是當今社會最受矚目的項目，在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)對如何能提高工程項目管理是房地產(chǎn)也最根本的核心價值觀。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理的現(xiàn)狀進行分析，管理人員應作出相應的策略來提升項目管理的優(yōu)化措施。

【關(guān)鍵詞】項目管理；現(xiàn)狀；成本；質(zhì)量

隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)事業(yè)日益趨近成熟，而我們所熟知的房地產(chǎn)項目，是指具有資金占用量大、工期時間長、投資風險大相結(jié)合的一個復雜的工程項目。房地產(chǎn)的主體是開發(fā)商，是整個工程項目的組織者、實施者，在施工過程中，要把工程項目做好的基礎(chǔ)上，還要使房地產(chǎn)開發(fā)商的利益達到最大化。我們從房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設管理現(xiàn)狀出發(fā)，在質(zhì)量、工期、利潤等方面下功夫，并對政府部門進行有效的溝通，定會形成一個科學有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理的現(xiàn)狀

由于人們對生活的品質(zhì)和住房的品味的追求提高，再加上市場的競爭日益激烈，對工程項目的功能、設施都要求越來越高，所以工程項目的政策、市場消費水平、營銷策略、資金融合方式都要隨之改變。同時房地產(chǎn)企業(yè)要具備專業(yè)性高、知識面寬、應變能力快的特點。在施工過程中，無論是施工階段還是竣工階段，都要優(yōu)化工程項目的成本問題，提高工程造價，不然會造成工程投資增高，成本增加，施工進度無法完成等一系列問題，嚴重影響房地產(chǎn)的投資效益。我們要不斷的在工程建設管理上加大力度，加強項目管理的應用和開發(fā)，以一種全新的、高效的、先進的模式進行管理，能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目穩(wěn)健有序。下面我們從以下方面進行分析：

（一）房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀

我們通常所說的，房地產(chǎn)項目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)通過計劃、組織和控制所有支出的費用來開發(fā)出一定數(shù)目的房子。在項目管理體系中，成本控制起關(guān)鍵作用，為了使開發(fā)商的利潤達到最大化。在房地產(chǎn)建設的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括建設成本和土地成本，而要是管理效率有所提高，就要注重土地市場和整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范操作。成本作為市場競爭和經(jīng)濟效益的主體，應貫穿整個房地產(chǎn)項目，應從選地開始，圖紙設計，選材，施工設計，工程設計，直到施工完成，都要做出相應的評價估算使用費用，在這過程中，能夠做好市場工程管理項目，并利用好監(jiān)管單位的管理手段，使房地產(chǎn)項目成本有所降低，使工程造價有效控制。在房地產(chǎn)的建設過程中，施工材料也是工程項目成本的關(guān)鍵，應在選好材的基礎(chǔ)上，降低材料成本的使用，從而使利潤大大提高。

（二）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量是項目管理的關(guān)鍵，包括對設計、施工、監(jiān)理、材料的管理。在施工的過程中，開發(fā)商往往為了自己的利益，選擇低價中標，同時還拖欠資金，有還需中標單位進行墊付費用，致使中標單位缺少經(jīng)濟支撐，難免會對施工的質(zhì)量保證負起責任。對于設計而言，只是單純的設計圖紙，而不對結(jié)構(gòu)、方案、內(nèi)部功能、空間使用、節(jié)能節(jié)材地、套型等方面進行全面研究，對施工材料的質(zhì)量也是不能進行檢查、檢驗，總體看，大大節(jié)約了開發(fā)商的資金，有利益可圖，可問題直接轉(zhuǎn)到施工單位、物業(yè)手里，得不到有效的解決，這些問題正是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的嚴峻考驗。

（三）房地產(chǎn)項目風險管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)項目管理還不夠成熟，同時房地產(chǎn)開發(fā)商對存在的風險還不了解，再加上對躲避風險的能力欠缺，這樣會導致工程質(zhì)量的不完善，工程造價大幅度提高。這些風險來自多方面，無論哪個方面的風險，都會難以應對。政治問題會影響開發(fā)商的投資方向，從而加大投資風險。環(huán)保問題，在施工過程中，所產(chǎn)生的粉塵、噪音、廢水等都大大影響環(huán)境。財務問題，在施工項目中，要要求資金的充足，一旦面臨資金風險，必然會造成資金的周轉(zhuǎn)困難，嚴重時會導致企業(yè)面臨破產(chǎn)。管理問題，如果市場研究不全面，開發(fā)商的管理手段還得不到提高，都會造成經(jīng)營風險。誠信作為我國傳統(tǒng)的中華美德，不論是開發(fā)商還是承包商都應該將誠信放到首位，這直接會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理的措施

（一）成本的控制的管理措施

施工項目的成本控制是整個工程的關(guān)注要點。在成本控制的管理過程中，著重成本的管理手段，建立合理的成本控制系統(tǒng)，將及時掌握、分析、匯總有效的管理信息及數(shù)據(jù)。在施工過程中，要全面對工程項目的成本進行控制，不要貪圖便宜為了賺取更大利益而忽視整個施工過程中的控制要點。首先要嚴格控制工程變更，這樣只會影響成本的控制。同時還要嚴格控制監(jiān)督建設單位，進行嚴格把關(guān)，要求按照圖紙、按程序施工，對于不需要變更的，要堅決持反對意見，有利于加快施工進度。還要加強監(jiān)督施工現(xiàn)場的進度，從而使施工如期完成?？梢姡┕ぶ芷诘目s短也是控制成本的必然要求。

（二）施工質(zhì)量控制的管理措施

如果一個工程項目沒有質(zhì)量的保證，這個工程可能就會無法完成或者很難進行下去。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，施工人員不但要有強硬的技術(shù)，還要有先進的操作工具和安全的施工設備，同時管理人員還要有質(zhì)量控制的意識，對施工單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，合理工作，共同完成質(zhì)量監(jiān)控。管理者在不斷進取的同時，要對施工現(xiàn)場的五大環(huán)節(jié)，即人、機、料、法、環(huán)進行全面部署，可以提高建設的品質(zhì)。因為一個企業(yè)的品質(zhì)是企業(yè)競爭的核心要求。對于施工過程中，遇到的技術(shù)難題，要全面、合理、準確的解決，才能保證技術(shù)的質(zhì)量。選擇優(yōu)質(zhì)、優(yōu)信、價格合理的材料才是施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵。

（三）施工進度的管理措施

房地產(chǎn)的周期很長，不過從工程開始到工期完成，所用時間越短，就能提高資金的使用效率。在施工的過程中，我們要充分利用組織、合同、技術(shù)來督促各個環(huán)節(jié)，可有效的提高建設進度?？梢姡M度在建筑工程過程中起著非常重要的作用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理措施

用有效的方法來規(guī)避房地產(chǎn)項目中的相關(guān)風險，不但可以減少開發(fā)商的損失，還可維護投資人的利益。在逼不得已的情況下，采取風險回避的方法，在必要時放棄投資決策的相關(guān)措施，不過這種方法，只會不賠不掙。最為廣泛采用的方法，是將風險轉(zhuǎn)移，也就是將有型的風險轉(zhuǎn)為無形，即將風險轉(zhuǎn)給簽訂合同一方，讓其承擔風險；再或者就是將風險轉(zhuǎn)給保險公司，這樣還會把未知的風險傳遞，雖然增加成本，但是是最為有利的方法。

三、結(jié)論

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項目的施工管理要求越來越被重視起來，不斷的加強施工管理，改進和預防措施是項目施工管理的核心?？梢姡覀円粩嗟奶岣吖芾硭?，才能促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

[1]來豪.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.

[2]吳平.探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的途徑與策略[J].品牌（理論月刊），2011（12）.

[3]肖正祥.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理探討[J].科技風，2011（16）

[4]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，（2）：142-144.

[5]陳炷紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理[J].西南科技大學學報.2006，（3）：67-70.

[6]趙智興.房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009，（22）：52-54.