投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的財(cái)務(wù)影響

孔婷婷

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，舊的計(jì)量模式已經(jīng)使投資性房地產(chǎn)的報(bào)表數(shù)據(jù)缺乏相關(guān)性，另外，為了使我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際對(duì)接，我國(guó)于2007年頒布了新的準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)可以選擇以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。本文將以一家上市公司為例，探討投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的改變對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的影響。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、公司背景及案例介紹

（一）公司背景

中國(guó)高科集團(tuán)股份有限公司系于1992年12月28日經(jīng)上海市經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室和上海市人民政府教育衛(wèi)生辦公室批準(zhǔn)同意改制而成。1996年6月27日經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，向社會(huì)公眾發(fā)行A股股票并上市交易。

中國(guó)高科的主要產(chǎn)品和提供的勞務(wù)包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；倉(cāng)儲(chǔ)、租賃業(yè)務(wù)；自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)等。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的財(cái)務(wù)影響

2013年中國(guó)高科更改投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，導(dǎo)致當(dāng)年投資性房地產(chǎn)價(jià)值猛然升高，達(dá)到6個(gè)多億，占當(dāng)年公司資產(chǎn)總額的18.88%。自2013年至今，公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值呈逐年遞增趨勢(shì)。

另外，公司投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重也因?yàn)?013年后續(xù)計(jì)量模式的更改發(fā)生了巨大變化，在2015年達(dá)到了22.78%?？梢?jiàn)，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的變化會(huì)對(duì)中國(guó)高科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生重大影響。

就中國(guó)高科2013年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量使得集團(tuán)當(dāng)年的凈利潤(rùn)增加了523.19萬(wàn)元；而如果當(dāng)年采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量則會(huì)因資產(chǎn)折舊而使凈利潤(rùn)減少75.61萬(wàn)元；兩者之間的差異率達(dá)到了將近800%。

（三）中國(guó)高科通過(guò)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理跡象

2011年中國(guó)高科的凈資產(chǎn)收益率為-0.78%，2012年為2.75%，然而2013年公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率猛增到10.98%，第二年繼續(xù)增長(zhǎng)到12.18%，增長(zhǎng)了3.4倍。可見(jiàn)，在采取了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，中國(guó)高科的盈利能力顯著增強(qiáng)。

2014年公司的經(jīng)營(yíng)狀況較好，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17，575.51萬(wàn)元，其中扣除公允價(jià)值變動(dòng)損益影響后的凈利潤(rùn)達(dá)到17，439.98萬(wàn)元。而2015年度只實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)7，584.22萬(wàn)元，其中扣除公允價(jià)值變動(dòng)損益影響后的凈利潤(rùn)為7，299.49萬(wàn)元，比上年度下降了58.15%。前后兩個(gè)年度的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出2015年中國(guó)高科的經(jīng)營(yíng)狀況相比2014年來(lái)可謂跌入低谷，十分慘淡。然而兩個(gè)年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的數(shù)據(jù)對(duì)比，2014年投資性房地產(chǎn)增值180.70萬(wàn)元，而2015年投資性房地產(chǎn)增值了379.64萬(wàn)元，比2014年增長(zhǎng)了110.10%。通過(guò)這兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比，筆者懷疑公司存在盈余管理的嫌疑。2014年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好的時(shí)候，公司可能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)額采用了較保守的估算方法，或是選擇了較為保守的估算數(shù)據(jù)。而遇到2015年度這樣業(yè)績(jī)比較差的年度，公司就可以選擇較激進(jìn)的估算方法、較為激進(jìn)的估算數(shù)字或者選擇將前一年的增值額留到本年度來(lái)計(jì)算。管理層可以通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)數(shù)額采取不同偏好的主觀估計(jì)，來(lái)調(diào)節(jié)不同年度的凈利潤(rùn)，達(dá)到其盈余管理的目的。

（四）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式影響企業(yè)融資能力

流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率都是衡量企業(yè)償債能力的指標(biāo)。其中，流動(dòng)比率一般認(rèn)為維持在2左右比較好，表示公司有良好的短期償債能力，速動(dòng)比率一般為1左右比較好。流動(dòng)比率與速動(dòng)比率過(guò)小，表示公司償債能力不強(qiáng)；過(guò)大，則表示流動(dòng)資產(chǎn)占用資金較多，不利于資金的周轉(zhuǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)也考核企業(yè)的償債能力，具體的資產(chǎn)負(fù)債率一般要根據(jù)行業(yè)水平確定，通常在45%以下。特殊行業(yè)，如房地產(chǎn)行業(yè)可能超出45%，而銷(xiāo)售器械的小公司的資產(chǎn)負(fù)債率可能就只有30%。對(duì)于中國(guó)高科而言，除去經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)十分慘淡的2015年度，自從公司2013年采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，可以看到公司的償債能力不斷增強(qiáng)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率保持上升趨勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。

二、管理層盈余管理的動(dòng)機(jī)

（一）高管變動(dòng)

國(guó)外有很多文獻(xiàn)對(duì)高管變更與盈余管理之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。Pourciau發(fā)現(xiàn)，非常規(guī)變更的離任CEO在離任前一年，并沒(méi)有利用可操控應(yīng)計(jì)項(xiàng)目或攤銷(xiāo)項(xiàng)目操縱盈余；新任CEO在上任年份會(huì)利用應(yīng)計(jì)項(xiàng)目和攤銷(xiāo)項(xiàng)目進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)減，并將其責(zé)任歸咎為前任CEO；而在CEO變更后一年里，會(huì)利用應(yīng)計(jì)項(xiàng)目和攤銷(xiāo)項(xiàng)目調(diào)增盈余，以證實(shí)其經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)于前任CEO。

國(guó)內(nèi)對(duì)高管變更與盈余管理的關(guān)系進(jìn)行研究的文獻(xiàn)相對(duì)少見(jiàn)。杜興強(qiáng)等實(shí)證檢驗(yàn)了高管變更和高管的繼任來(lái)源兩個(gè)因索對(duì)于盈余管理的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)高管變更導(dǎo)致了顯著的負(fù)向盈余管理行為；其中來(lái)自公司外部的繼任者相對(duì)于來(lái)自公司內(nèi)部的繼任者更傾向于進(jìn)行顯著的負(fù)向盈余管理。

（二）融資動(dòng)機(jī)

上市公司在權(quán)益市場(chǎng)中面臨首次公開(kāi)發(fā)行、增資、配股和退市等環(huán)節(jié)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)都被視為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然會(huì)計(jì)盈余指標(biāo)可直觀顯示企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況，但這給公司利用盈余管理手段進(jìn)行財(cái)務(wù)包裝提供了動(dòng)機(jī)。

（三）管理層薪酬動(dòng)機(jī)

基于企業(yè)契約理論，“兩權(quán)分離”是現(xiàn)代企業(yè)中的基本常態(tài)，管理當(dāng)局一般只作為公司的高級(jí)雇員參與管理，但并非最大的股東。對(duì)于管理者的敬業(yè)程度一般較難進(jìn)行衡量，所以將報(bào)告期內(nèi)的凈收益作為評(píng)估管理者薪資標(biāo)準(zhǔn)具有一定的合理性。因而大多數(shù)高管報(bào)酬計(jì)劃都與會(huì)計(jì)盈利指標(biāo)相關(guān)，其中常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括資產(chǎn)所得率、凈資產(chǎn)收益率、銷(xiāo)售凈利率等。這些指標(biāo)均與企業(yè)會(huì)計(jì)盈利有關(guān)，所以會(huì)計(jì)盈余也成為經(jīng)理人員粉飾報(bào)表的核心。

（四）稅收動(dòng)機(jī)

稅收的數(shù)量與企業(yè)的現(xiàn)金凈流量息息相關(guān)，直接影響企業(yè)的業(yè)績(jī)水平。所以避稅動(dòng)機(jī)在大多數(shù)企業(yè)看來(lái)是可以容忍的。因?yàn)椴煌臅?huì)計(jì)處理方式會(huì)導(dǎo)致不同的稅負(fù)結(jié)果，而會(huì)計(jì)處理的方式與會(huì)計(jì)政策密不可分，所以會(huì)計(jì)政策的選擇對(duì)上市公司尤為重要。

三、改善投資性房地產(chǎn)政策選擇中的盈余管理現(xiàn)象

（一）修訂投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換以及對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，盡管并不影響公司擁有房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但卻影響損益確認(rèn)的時(shí)間，從而對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)告盈余的大小產(chǎn)生一定的影響，并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)條款，以減少公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的空間。

（二）聘用專業(yè)人士評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)越來(lái)越難以反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值作為重要的計(jì)量屬性越來(lái)越多地被引入資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的計(jì)價(jià)中，公允價(jià)值在增加披露信息相關(guān)性的同時(shí)，很容易喪失可靠性，給上市公司進(jìn)行盈余管理提供機(jī)會(huì)。從本文案例分析部分可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，對(duì)上市公司尤其是持有投資性房地產(chǎn)較多的公司利潤(rùn)有很大影響。因此，如何確定公允價(jià)值將成為關(guān)鍵。鑒于房地產(chǎn)的價(jià)格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響，市場(chǎng)上很難找到同類商品的價(jià)格，因此，為了避免上市公司人為操縱公允價(jià)值以達(dá)到盈余管理的目的，有必要聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師等專業(yè)人士利用專業(yè)知識(shí)對(duì)公司年末的投資性房地產(chǎn)做出評(píng)估，作為其期末計(jì)價(jià)的公允價(jià)值。

（三）加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管

為了保證上市公司提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，必須加強(qiáng)對(duì)上市公司信息披露的監(jiān)管。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，即便再科學(xué)的規(guī)則也無(wú)法得到有效執(zhí)行，因此，必須加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。