物業(yè)服務(wù)行業(yè)ERP的應(yīng)用研究

于亞柳

摘要：本篇文章首先對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)ERP應(yīng)用的意義進(jìn)行闡述，從空間管理、人力資源管理、設(shè)備資源管理等多個(gè)方面入手，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)ERP系統(tǒng)的需求進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出物業(yè)服務(wù)行業(yè)ERP應(yīng)用的優(yōu)化措施。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；ERP；應(yīng)用

在上個(gè)世紀(jì)八十年代初，我國(guó)成立了第一家涉外物業(yè)服務(wù)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)這個(gè)地產(chǎn)業(yè)的管理末端產(chǎn)業(yè)鏈也呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，規(guī)模全面擴(kuò)充，已經(jīng)形成數(shù)千萬從業(yè)人員的大規(guī)模服務(wù)產(chǎn)業(yè)。由于行業(yè)的快速擴(kuò)張，各項(xiàng)專業(yè)業(yè)務(wù)水平提升較緩，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平參差不齊，整體管理品質(zhì)及經(jīng)濟(jì)效益呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始全面探索并進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，嘗試新的運(yùn)營(yíng)管理理念和管理模式。經(jīng)過多方驗(yàn)證，ERP 系統(tǒng)因流程專業(yè)、業(yè)務(wù)齊全、功能強(qiáng)大得到了許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的廣泛應(yīng)用。

一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)ERP應(yīng)用的意義

ERP翻譯成中文就是企業(yè)資源規(guī)劃。ERP作為一種現(xiàn)代化的管理工具，可以把企業(yè)內(nèi)部全面資源進(jìn)行融合，對(duì)采購(gòu)管理、運(yùn)營(yíng)管理、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源等方面實(shí)現(xiàn)合理規(guī)劃，起到整合及優(yōu)化資源的結(jié)果，進(jìn)而提升企業(yè)整體管理水平，提升管理形象，打造企業(yè)品牌，提高業(yè)主滿意度，從而為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

ERP起源于上個(gè)世紀(jì)九十年代初，在MRPII的環(huán)境下衍生的，應(yīng)用了較為先進(jìn)的IT技術(shù)，對(duì)供應(yīng)、生產(chǎn)以及營(yíng)銷環(huán)節(jié)加以整合，同時(shí)把系統(tǒng)延伸至供應(yīng)廠家以及消費(fèi)者手中[1]。ERP最初應(yīng)用在制造業(yè)領(lǐng)域中，在獲取一定成果之后，開始在各個(gè)領(lǐng)域中全面應(yīng)用，并給其帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)新興的服務(wù)行業(yè)，將ERP運(yùn)用到物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，可以讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)各個(gè)部門和各個(gè)管理小區(qū)之間達(dá)到資源共享的效果，縮短客戶服務(wù)響應(yīng)周期，將各個(gè)管理小區(qū)分散問題進(jìn)行集中處理，并且還能防止因手工記錄而引發(fā)的失誤現(xiàn)象，節(jié)省了大量的人力和物力資源，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的信息化和智能化。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì) ERP系統(tǒng)的需求

（一）空間管理

物業(yè)管理類型包括商業(yè)公建、寫字樓辦公、綜合園區(qū)、住宅、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，無論是哪種管理業(yè)態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在落實(shí)本職工作的過程中，因?yàn)榭臻g方面的差異，導(dǎo)致管理內(nèi)容有所不同。環(huán)境維護(hù)部門針對(duì)各個(gè)公共領(lǐng)域的工作內(nèi)容以及規(guī)劃存在差異，例如，寫字大樓大堂一般應(yīng)用天然大理石材料，這就要求定期對(duì)其進(jìn)行清理，而辦公室走廊一般以地毯地面為主，這就要求定期抽吸地毯，而園區(qū)內(nèi)部的公共道路，要求安排專業(yè)人員進(jìn)行清掃，保證園區(qū)公共衛(wèi)生。由此可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)各個(gè)部門游走在諸多的崗位上，在落實(shí)物業(yè)服務(wù)工作時(shí)，完全可以借助 ERP系統(tǒng)來對(duì)其進(jìn)行劃分和匯總，給后續(xù)工作開展提供技術(shù)引導(dǎo)。

（二）人力資源管理

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)支出的人工成本逐年大幅度升高，上個(gè)世紀(jì)末，物業(yè)人工成本支出僅占總成本的25%左右，而到目前為止，物業(yè)人工成本支出占總成本的60%乃至更高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，且用工學(xué)歷偏低，人員流動(dòng)性較大，高能力、高素質(zhì)人才較為匱乏，如何能夠降低人力成本是企業(yè)中較為迫切的需求，這就需要有高效的人力資源管理體系將繁重的人力工作進(jìn)行取代，減少用工、遠(yuǎn)程監(jiān)管、信息提醒、提升管控質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)管理的智能化、流程化、科學(xué)化、信息化和規(guī)范化[2]。

（三）設(shè)施設(shè)備管理

物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)末端產(chǎn)業(yè)鏈，資產(chǎn)管理是不可或缺的一部分，設(shè)施設(shè)備管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要內(nèi)容。建筑物的框架、設(shè)施設(shè)備的精細(xì)化管理在某種程度上對(duì)延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限起到了決定性作用，可見加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理也是物業(yè)服務(wù)的一個(gè)重點(diǎn)。ERP系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)子系統(tǒng)就能將物業(yè)工程人員的維修經(jīng)驗(yàn)加入到系統(tǒng)維護(hù)任務(wù)中，列出操作設(shè)施設(shè)備的操作步驟和注意事項(xiàng)，達(dá)到定期維養(yǎng)、降低成本、延長(zhǎng)使用壽命的預(yù)期目標(biāo)，以此來滿足設(shè)施設(shè)備的資源管理需求。

（四）財(cái)務(wù)及預(yù)算管理

當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采用的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理方式，但是落實(shí)全面預(yù)算管理的卻寥寥無幾，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作應(yīng)該交由財(cái)務(wù)部門來負(fù)責(zé)。由于財(cái)務(wù)部門對(duì)其他部門業(yè)務(wù)了解較少，而其他部門的財(cái)務(wù)知識(shí)也比較淡薄。當(dāng)其他部門在開展預(yù)算編制工作時(shí)，僅僅從原始數(shù)據(jù)中獲取所需數(shù)據(jù)，但是因?yàn)樵紨?shù)據(jù)數(shù)量繁多，無法保障數(shù)據(jù)的全面性和真實(shí)性，進(jìn)而影響預(yù)算編制效果。因此，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)部建立一個(gè)完善的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，各個(gè)部門可以借助該平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳遞和共享，并且通過制定口徑統(tǒng)一的編制方式和標(biāo)準(zhǔn)，保證數(shù)據(jù)不會(huì)出現(xiàn)失真現(xiàn)象，進(jìn)而提升預(yù)算編制結(jié)果的精準(zhǔn)性和真實(shí)性，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升提供憑證。

三、物業(yè)服務(wù)行業(yè)ERP應(yīng)用的優(yōu)化措施

（一）建立ERP系統(tǒng)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，應(yīng)用ERP系統(tǒng)作為一項(xiàng)全面的管理改革工作，是一項(xiàng)耗資較大、業(yè)務(wù)較廣、周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，所以，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在引進(jìn)前要做好立項(xiàng)調(diào)研，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，構(gòu)建完善的系統(tǒng)總體目標(biāo)和階段性目標(biāo)[3]，過程中要做到經(jīng)費(fèi)有預(yù)算、過程可管控、人力合理分配、組織有保障等措施，確保ERP系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化落實(shí)。

（二）合理選擇ERP系統(tǒng)供應(yīng)廠家

當(dāng)前，在市場(chǎng)背景下，普遍應(yīng)用的ERP系統(tǒng)主要以通用ERP系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)管理ERP系統(tǒng)為主，這就使得給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供直接服務(wù)的ERP系統(tǒng)數(shù)量較少。所以，這就需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合自身狀況，合理選擇ERP系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，建立長(zhǎng)期合作模式，實(shí)現(xiàn)ERP系統(tǒng)的全面升級(jí)。ERP系統(tǒng)供應(yīng)商家負(fù)責(zé)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)，擁有一定的成功的ERP系統(tǒng)落實(shí)案例，以此防止項(xiàng)目落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（三）構(gòu)建ERP系統(tǒng)項(xiàng)目落實(shí)團(tuán)隊(duì)

ERP系統(tǒng)落實(shí)作為軟件開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同實(shí)施的項(xiàng)目，要想成功的落實(shí)ERP系統(tǒng)，除了要應(yīng)用合適的設(shè)施以及方案之外，還要聘用專業(yè)人員，因此，這就要求構(gòu)建ERP系統(tǒng)項(xiàng)目落實(shí)專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分為發(fā)展型企業(yè)，企業(yè)信息化基礎(chǔ)比較薄弱，針對(duì)ERP相關(guān)理念認(rèn)識(shí)不足，在落實(shí)ERP系統(tǒng)的過程中，對(duì)ERP軟件開發(fā)企業(yè)信賴性比較高。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該與ERP開發(fā)企業(yè)一同構(gòu)建完善的ERP系統(tǒng)項(xiàng)目落實(shí)團(tuán)隊(duì)，由開發(fā)部門提供專業(yè)的項(xiàng)目顧問以及技術(shù)管理人員，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供業(yè)務(wù)人員，雙方緊密配合，在ERP系統(tǒng)落實(shí)方面做到相互協(xié)作，以此來保證ERP系統(tǒng)項(xiàng)目全面落實(shí)。

（四）加大專業(yè)培訓(xùn)力度

為了將ERP系統(tǒng)全面落實(shí)，應(yīng)該注重專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)不僅僅在于ERP系統(tǒng)操作技能培訓(xùn)，同時(shí)將其落實(shí)到項(xiàng)目環(huán)節(jié)中，實(shí)現(xiàn)分人群、分階段、分時(shí)期、分內(nèi)容等培訓(xùn)。培訓(xùn)工作還要具備完備的培訓(xùn)知識(shí)庫(kù)，重視培訓(xùn)的時(shí)效性和科學(xué)性，利用培訓(xùn)來提升企業(yè)職工的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)自身管理技巧和能力，同時(shí)做好后期培訓(xùn)考核，強(qiáng)化系統(tǒng)的應(yīng)用性和實(shí)用性，讓企業(yè)職工從上到下統(tǒng)一認(rèn)知思想，從內(nèi)到外由衷的接受此系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)作為整體管理處理方式，能夠避免把軟件降格成對(duì)手操作的電子化[4]。

四、結(jié)束語

總而言之，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平得到了全面提高，對(duì)自身生活品質(zhì)以及生活環(huán)境也就形成了更高的需求，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)居安思危，思考如何在快速發(fā)展的今天做到品質(zhì)提升，管理提升，效益提升。如何借助ERP系統(tǒng)，提升管理的信息性，提升工作效率，降低用工成本、節(jié)約各項(xiàng)資源，以此來促進(jìn)企業(yè)高速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]包焱，錢嘯寅，翁國(guó)強(qiáng)，祈衛(wèi)華.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)ERP系統(tǒng)構(gòu)建探析[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2016，（04）：81-84.

[2]劉長(zhǎng)進(jìn).信息技術(shù)對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值效用[J].城市開發(fā)，2013，（07）：65.

[3]王小芹，吳大力.平衡記分卡法在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的應(yīng)用研究[J].會(huì)計(jì)師，2012，（21）：34-37.

[4]萬科物業(yè).借科技之力，提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)[J].城市開發(fā)，2015，（05）：12-14.

（作者單位：河北青山正和物業(yè)服務(wù)有限公司）