“營改增”后房地企業(yè)稅務(wù)籌劃初探

吳曉瓊

摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點，現(xiàn)狀和稅務(wù)政策入手，首先對營改增的相關(guān)概念性內(nèi)容進行闡述。其次，與實際情況進行有效結(jié)合，提出在營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)所面臨的一些困難因素，深入了解對營改增能夠產(chǎn)生影響的因素。最后，總結(jié)這些影響因素，結(jié)合實際提出有針對性的籌劃措施。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

在當(dāng)前我國現(xiàn)代社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的發(fā)展勢頭比較穩(wěn)定，國家基礎(chǔ)建設(shè)項目不斷投入，黨中央提出“一帶一路”的指導(dǎo)方針，促使我國的房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不僅能夠為人們解決一些日常基本住房需求，而且還能夠從根本上為社會經(jīng)濟效益的增長提供一定輔助性作用。在這種大環(huán)境背景的影響下，在我國現(xiàn)階段具有的稅務(wù)政策當(dāng)中，需要全面利用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)優(yōu)惠政策，促使該企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中達到社會效益和經(jīng)濟效益的最佳值。指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在前期土地購置，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)銷售和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)所涉及稅種的稅收優(yōu)化。稅務(wù)政策在實施過程中，如果不能夠被有效落實，不僅會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重的阻礙性影響，而且還會直接對稅務(wù)政策的實施效果產(chǎn)生影響。因此，針對這一情況，在實踐中要采取有針對性的措施促使稅務(wù)政策能夠有效落實到實處，體現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)當(dāng)中。

一、營改增相關(guān)概念分析

營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復(fù)征稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。在現(xiàn)階段我國稅務(wù)政策具體落實過程中，該政策在其中具有非常強大的影響力，同時在該政策落實中，也能夠取得良好的應(yīng)用效果。該政策的實施，主要是為了對上下游企業(yè)重復(fù)交稅的現(xiàn)象起到良好的控制性作用，在保證企業(yè)運營成本得到有效控制的同時，能夠提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。營改增政策的落實對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于該項政策的涉及面比較廣，所以該政策不僅能夠與房地產(chǎn)企業(yè)之間形成聯(lián)系，而且還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)中的一些其他內(nèi)容產(chǎn)生影響[1]。比如房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的銷售企業(yè)、生產(chǎn)商企業(yè)、建筑企業(yè)或者是其他服務(wù)業(yè)等，這些企業(yè)在與房地產(chǎn)企業(yè)進行合作時，均會受到營改增政策的影響。另外，營改增政策的有效實施，對計稅方法、征稅程序都會產(chǎn)生積極影響，計稅方法和征稅程序在大環(huán)境背景越來越復(fù)雜的情況下，為營改增政策的有效落實打下了良好基礎(chǔ)。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展過程中，要意識到營改增政策實施后，加強房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策學(xué)習(xí)，在其日常經(jīng)營轉(zhuǎn)換思維模式，這樣才能夠為企業(yè)的經(jīng)濟效益增長提供有效保障。

二、營改增后房地產(chǎn)稅務(wù)面臨的挑戰(zhàn)和困難

雖然營改增在實施之后，對各個行業(yè)企業(yè)而言，在某種程度上帶來了一定積極影響，但是同時也對企業(yè)帶來了相對應(yīng)的挑戰(zhàn)和困難。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，該政策在實施過程中，會受到一些客觀因素的影響，導(dǎo)致該政策的整體實施效果并不是很理想。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在項目的實際開發(fā)過程中，在開發(fā)時會涉及到大量的材料、設(shè)備、設(shè)施等內(nèi)容，這些基礎(chǔ)設(shè)施所消耗的費用都可以納入到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當(dāng)中。但是由于在對這些設(shè)備、材料進行選購時，所選購的渠道不同，所以投入成本也大不相同[2]。在這種情況下，對采購的物品進行發(fā)票的獲取，加大了采購成本；除此之外，雖然有的材料、設(shè)備會開具相對應(yīng)的發(fā)票，但是由于廠家的問題，有的發(fā)票缺少正規(guī)性，這樣就會直接導(dǎo)致這些發(fā)票內(nèi)容無法進行政策自稅務(wù)抵扣，大大增加了企業(yè)的涉稅風(fēng)險。與此同時，在營改增政策實施后，還會導(dǎo)致企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，受到不同程度的戰(zhàn)略風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、運營風(fēng)險和法律風(fēng)險等。嚴(yán)重的情況下，不僅會對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成嚴(yán)重打擊，而且還會對間接的對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。

三、營改增后房地產(chǎn)稅務(wù)的具體籌劃措施

在當(dāng)前現(xiàn)代社會快速發(fā)展的背景下，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的整體要求也越來越高，不僅要滿足人們的日常居住需求，而且還要盡可能對社會經(jīng)濟的發(fā)展起到良好的推動性作用。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)想要在激烈市場競爭中脫穎而出，占據(jù)有利位置，提高其綜合實力，就需要意識到在現(xiàn)階段的日常經(jīng)營管理過程中，營改增政策在其中的重要性。

本文在針對營改增政策實際籌劃實施情況進行深入分析和研究的時候，與某房地產(chǎn)企業(yè)進行結(jié)合，將其作為分析對象，這樣能夠有利于對分析結(jié)果進行真實有效的判斷。通過對該公司的實際情況進行調(diào)查分析可以得出，一直到現(xiàn)階段為止，該公司已經(jīng)開發(fā)項目屬于老項目，在針對酒店部分進行項目開發(fā)時，準(zhǔn)備售價在21000萬元左右[3]。在這種情況下，根據(jù)營改增的制度要求，該公司可以直接開具5%的增值稅專票或者是普通發(fā)票。除此之外，在這一基礎(chǔ)上，酒店部分項目已經(jīng)開始逐漸以小規(guī)模納稅人的方式進行注冊，但是該酒店由于沒有開業(yè)，所以根據(jù)實際要求在針對其進行操作時，只能夠按照正常情況的要求對其進行普通發(fā)票的收取。根據(jù)這一情況可以看出，對該酒店而言，這21000萬元的普通發(fā)票并不能夠當(dāng)作是固定資產(chǎn)對其進行進項稅額抵扣。如果抵扣的話，是按照當(dāng)年抵扣60%、次年抵扣40%這種方式進行操作，但是針對該酒店的實際情況可以判斷出，利用這種方式并不能夠?qū)崿F(xiàn)有效的抵扣政策。如果這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生，那么不僅會導(dǎo)致酒店遭受到嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，而且還會導(dǎo)致營改增政策的實施效果得不到有效發(fā)揮。

通過對該公司的實際情況進行調(diào)查分析可以看出，該公司在日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在針對甲供材問題是否會對營改增政策實施產(chǎn)生影響的情況需要進行判斷。針對這一情況，結(jié)合實際提出營改增之前甲供材對低產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)而言，都會產(chǎn)生不同程度的影響。但是在營改增之后，甲供材鋼材會直接對低產(chǎn)企業(yè)或者是一些其他的施工企業(yè)產(chǎn)生影響。由此可以看出，與財稅2016中36文中的相關(guān)內(nèi)容進行結(jié)合之后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)甲供鋼材的情況下，施工企業(yè)可以直接從中獲取到3%的簡易計稅。而房地產(chǎn)企業(yè)鋼材在針對這一情況進行操作時，會直接利用其中的12%進行抵扣處理[4]。

通過對上述情況進行分析可以得出，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面已經(jīng)呈現(xiàn)出比較困難的狀態(tài)，特別是在現(xiàn)階段市場競爭激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的競爭越來越激烈，導(dǎo)致一些中小型企業(yè)得不到有效融資，就會直接面臨破產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，房價受到一定抑制影響，同時對國有的一些商業(yè)銀行系統(tǒng)起到相對應(yīng)的限制性作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為會產(chǎn)生約束。針對這一情況，很多房地產(chǎn)的中小型企業(yè)在日常經(jīng)營中，就會逐漸失去供應(yīng)，沒有辦法獲取到相對應(yīng)的資金支持。大多數(shù)的中小型企業(yè)在面臨這一現(xiàn)象時，都會選擇利用民間借貸的方式進行融資，雖然這種方式能夠有效緩解企業(yè)的資金壓力，但是這種借貸方式的成本比較高，對企業(yè)的未來發(fā)展會造成一定的負(fù)擔(dān)影響。針對這一情況在實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)營模式、規(guī)模大小對其進行調(diào)整，將營改增的優(yōu)勢特點與自己的實際情況進行有效結(jié)合。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要增加與其他地產(chǎn)企業(yè)相互之間的合作，這樣有利于促使財務(wù)風(fēng)險的降低，同時還會保證房地產(chǎn)市場的秩序。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營發(fā)展過程中，要逐漸意識到營改增政策對其產(chǎn)生的重要影響。雖然在現(xiàn)階段該政策落實過程中，仍然會受到各種因素影響，但是在實踐中要促使其不斷完善和優(yōu)化。這樣不僅能夠從根本上促使房地產(chǎn)企業(yè)一系列的財務(wù)管理得到有效控制，而且還能夠降低成本，對稅務(wù)風(fēng)險進行有效規(guī)避，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]童國偉.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2017.

[2]李曉鳳.探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險及防范[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017，（05）：100.

[3]王漫雪.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響研究[D].重慶大學(xué)，2016.

[4]羅嬋.“營改增”對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與應(yīng)對研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2016.

（作者單位：成都瑞宇財務(wù)咨詢有限公司）