試論如何做好土地收儲工作

羅波

摘 要：2006年，國務(wù)院公布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了土地收儲工作的重要性；土地收儲工作對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興都有重要意義。本文章主要討論土地收儲工作的意義、存在的問題以及相應(yīng)的解決措施。希望本文章的簡單分析能為國家的土地收儲工作帶來一些幫助。

關(guān)鍵詞：土地收儲；問題；建議

Abstract：In 2006，the State Council promulgated the "Office of the State Council on the norms of state-owned land use right transfer payments management notice"，defined the importance of land purchasing work；land purchasing and storage work for our national economic development，have important significance to realize the great rejuvenation of the Chinese nation.This article mainly discusses the significance of the land collection and storage，the existing problems and the corresponding solutions.It is hoped that the simple analysis of this article will bring some help to the country's land collection and storage.

Keywords：Land collection and storage problem proposal

1研究背景及意義

土地儲備是地方政府穩(wěn)定土地市場、落實(shí)調(diào)控職能的有效手段，如何解決土地儲備的進(jìn)一步實(shí)行，是確保土地儲備各項(xiàng)工作順利推進(jìn)的重要基礎(chǔ)。通過《土地儲備管理辦法》中制定的相關(guān)條例可以明確看出，制定這些法律條文就是為了讓政府部門更好地享用土地方面的相關(guān)權(quán)利，各地政府部門要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況及具體需求，來制定出本地區(qū)的土地收儲計(jì)劃。制定土地收儲計(jì)劃必須重點(diǎn)明確，如果政府部門不能對土地實(shí)施有效搜索和征用，則無法發(fā)揮對土地的宏觀調(diào)控作用。因此，各地的政府部門一定要認(rèn)識到土地收儲工作的重要性，這樣才能確保本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會穩(wěn)定。

2土地收儲存在的問題

2.1 土地收儲影響房價(jià)

每次當(dāng)土地供應(yīng)量不足時(shí)，帶來的直接后果就是導(dǎo)致的土地價(jià)格的上漲，地價(jià)上漲之后，房價(jià)也隨之上漲，更是有些投資商哄抬地價(jià)房價(jià)，然后就會形成惡性循環(huán)，使土地價(jià)格變得更高，非常不利于土地收儲。

2.2 土地收儲為開發(fā)商大面積圈地提供了捷徑

由于實(shí)行土地收儲制度之后，使得以前被國家叫停的所謂預(yù)征成為一種可能。特別是當(dāng)銀行介入之后，土地收儲更是如虎添翼，可以動輒一次性征用幾千、上萬畝的土地。更有甚者，一些地方的地方政府和土地收儲機(jī)構(gòu)以收儲資金不足為由，把土地一級開發(fā)的權(quán)利拱手讓給了開發(fā)商，引狼入室，使得一些開發(fā)商空手套白狼，以極小的代價(jià)獲得了成片的土地開發(fā)權(quán)。因此，有人曾抨擊土地收儲制造了土地市場的壟斷。

2.3土地收儲補(bǔ)償不合理

土地收儲工作推遲，無法順利進(jìn)行，大都因?yàn)檠a(bǔ)償不合理所導(dǎo)致，同時(shí)還會帶來社會負(fù)面影響。農(nóng)民上訪事件屢有發(fā)生，其中多因土地補(bǔ)償不和人意所致。補(bǔ)償不合理關(guān)系到土地原使用者的切身利益，現(xiàn)在全國補(bǔ)償普遍偏低，補(bǔ)償簡單，只設(shè)立4到6個(gè)補(bǔ)償點(diǎn)，導(dǎo)致土地使用者感到不滿，拒絕合作，土地收儲工作遇到阻礙，無法定期完成土地的轉(zhuǎn)讓再開發(fā)，延誤城市建設(shè)。

2.4土地收儲限制了民營資本進(jìn)行舊城改造的積極性

由于舊城改造牽涉的人口眾多，老百姓的訴求不一，房屋拆遷難度大，收儲中心一般不愿進(jìn)行此類土地的征收儲備。而民營資本如要進(jìn)入，一方面須承擔(dān)拆遷費(fèi)用，另一方面由于房屋涉及的土地基本為集體土地，受現(xiàn)有土地儲備等制度的限制，政府壟斷一級市場，取得合手續(xù)的難度極大。

3土地收儲建議

3.1 嚴(yán)格控制地價(jià)房價(jià)

管控住了地價(jià)，也就管控住了房價(jià)，也就可以止住了地價(jià)的瘋長，國家應(yīng)出臺嚴(yán)格的地價(jià)調(diào)控法規(guī)，堅(jiān)決打擊哄抬地價(jià)房價(jià)的不法行為，并出臺一系列的處罰手段，只有這樣，從根源上解決地價(jià)瘋長問題，才能更好的做好土地收儲工作。

3.2 嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地

對于開發(fā)商大面積圈地這樣的投機(jī)行為，要不留余地的嚴(yán)格把控打擊。另一方面，要明確政府的職能，實(shí)現(xiàn)“一口進(jìn)，一口出”的一級壟斷。通過土地收儲，對所有土地進(jìn)行整體規(guī)劃，所有土地的實(shí)屬權(quán)均歸政府，所有交易必須通過政府，強(qiáng)化政府對土地的控制和優(yōu)化，真正實(shí)現(xiàn)土地的一級市場壟斷，不能給開發(fā)商留下圈地的空間，從基礎(chǔ)上斷絕。對不同土地不同對待，一部分實(shí)物儲備，一部分授權(quán)土地儲備中心轉(zhuǎn)讓，對暫時(shí)不能回收的做好信息記錄，禁止私自轉(zhuǎn)讓，所有土地要符合政府的統(tǒng)一規(guī)劃，提高利用率，在政府的有效規(guī)劃下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提高效益。

3.3建立土地收儲合理機(jī)制

建立完善的土地收儲補(bǔ)償機(jī)制，完善補(bǔ)償機(jī)制，就要建立一套系統(tǒng)靈活的補(bǔ)償政策，成立專家小組對被占財(cái)產(chǎn)進(jìn)行研究分析，給出統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從土地使用者的切身利益出發(fā)，提高補(bǔ)償金額。另外應(yīng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍和方式，如臺灣香港對于土地補(bǔ)償除了土地及財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償外還包括搬遷補(bǔ)償以及搬遷所造成的損失的補(bǔ)償，內(nèi)地也應(yīng)加大這方面的補(bǔ)償，再如韓國采取多種補(bǔ)償方式并存，不單單是現(xiàn)金，還包括債券等，既解決了補(bǔ)償問題還解決了籌資問題，這種補(bǔ)償模式值得學(xué)習(xí)。

3.4建立合法運(yùn)作原則解決舊城改造問題

合法運(yùn)作原則是指土地儲備制度地運(yùn)作必須在實(shí)質(zhì)上和形式上都符合法律法規(guī)地規(guī)定，不得在法律法規(guī)之外運(yùn)行。建立合適的舊城改造法律體系是解決該問題的有效方法，當(dāng)前，由于全國性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個(gè)實(shí)現(xiàn)土地儲備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運(yùn)行；對于具體的制度及運(yùn)作行為，尚有許多屬于無章可循、無法可依的狀態(tài)，如儲備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲備的土地范圍、儲備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲備舊城改造相關(guān)制度的立法，使其在法律規(guī)范范圍內(nèi)有序運(yùn)作無疑意義重大。

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（作者單位：儀隴縣國土資源局）