房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理概述

隋雪松

摘要：建筑設(shè)計項目管理是建筑設(shè)計企業(yè)為了使設(shè)計資源得到優(yōu)化配置，通過策劃、組織、指導(dǎo)和檢查等管理方法對建設(shè)項目的工作進行自我管理的過程。這個過程極其復(fù)雜，包括設(shè)計前期的客戶需求溝通，設(shè)計階段的各專業(yè)配合以及設(shè)計后期的施工技術(shù)等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；建筑設(shè)計；管理

1 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的意義

1.1設(shè)計管理是建筑項目開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它關(guān)系到建筑項目的優(yōu)劣，同時也關(guān)系到房地產(chǎn)公司的切身利益，加強建筑工程設(shè)計管理可以有效地提高建筑工程的質(zhì)量，對于建筑行業(yè)存在的工程質(zhì)量通病給予很好的控制。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理的目的，是為了確保設(shè)計圖紙按照設(shè)計任務(wù)書的要求保質(zhì)保量的完成。建筑設(shè)計管理包括以下幾個方面：設(shè)計合同管理，設(shè)計周期管理、設(shè)計質(zhì)量管理、專業(yè)設(shè)計交叉配合管理等。在設(shè)計管理中，最終的設(shè)計結(jié)果是由專業(yè)的建筑設(shè)計人員所完成，同時在項目策劃以及項目設(shè)計階段，相關(guān)的設(shè)計方還要進行及時的溝通調(diào)整，這樣才能充分調(diào)動各種有利資源，對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)合理的設(shè)計管理，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的管理目標(biāo)。

1.2在房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理中，要想達到設(shè)計任務(wù)書的各項目標(biāo)，就要強化房地產(chǎn)項目中各部分的質(zhì)量的管理，這樣才能保證施工有序進行，達到預(yù)期的質(zhì)量要求。由于房地產(chǎn)工程項目本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項目工程建設(shè)的過程中，需要各專業(yè)設(shè)計單位承擔(dān)自身的工作內(nèi)容、完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建一個完整的房地產(chǎn)項目設(shè)計管理體系。

1.3對于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理部門來說，其主要的職能就是使項目設(shè)計方案符合實際市場需求，保證房地產(chǎn)項目的順利進行，因此在進行方案設(shè)計時，要組織專業(yè)人員進行方案設(shè)計，同時還要與各個部門及時進行溝通交流，針對具體施工可能出現(xiàn)的問題給出具體的解決方案，同時考慮施工方的建議，滿足施工場地的要求。設(shè)計管理部門還要協(xié)調(diào)各方面的意見，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，使設(shè)計方案更加科學(xué)合理。

2 房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計進度管理

2.1設(shè)計進度控制的意義

房地產(chǎn)設(shè)計進度管理，是房地產(chǎn)設(shè)計管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目設(shè)計進度完成后，才能夠?qū)椖康氖┕さ葍?nèi)容進行管理。如果設(shè)計進度無法獲得有效的控制，則無法設(shè)計出科學(xué)的設(shè)計圖紙，施工單位也無法根據(jù)計劃進行施工。要想科學(xué)的縮短項目施工周期，就需要設(shè)計單位進行合理的進度設(shè)計。此外，設(shè)計進度控制是對施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)，在進度設(shè)計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產(chǎn)項目的總進度的主要影響因素。

2.2影響進度控制的因素

設(shè)計單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項目的進度控制的主要因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商一般都想請設(shè)計水平高的單位來對房地產(chǎn)項目進行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設(shè)計師。此外，設(shè)計意圖不明顯、設(shè)計審批時間不充分、不同施工專業(yè)之間的協(xié)調(diào)設(shè)計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。

2.3完善設(shè)計進度控制的方法

首先設(shè)計者需要根據(jù)房地產(chǎn)項目總進度確定出進度控制目標(biāo)，可以參考的內(nèi)容有：房地產(chǎn)類似項目的設(shè)計時間、房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通過明確各個設(shè)計階段的進度控制內(nèi)容，可以形成一個良好的設(shè)計控制體系。在前期準(zhǔn)備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項目設(shè)計的條件，選擇設(shè)計單位以及簽訂相應(yīng)的設(shè)計合同，對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品進行市場定位。初步設(shè)計時期可以進行編制設(shè)計任務(wù)書，制定出相應(yīng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)計理念進行交底、匯報等。施工圖的設(shè)計需要在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上再進行詳細(xì)的設(shè)計。要對施工圖進行詳細(xì)的預(yù)算編制，制作出施工材料、設(shè)備的訂貨標(biāo)準(zhǔn)。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據(jù)專業(yè)劃分出進度控制目標(biāo)。例如建筑設(shè)計進度控制的目標(biāo)、園林工程設(shè)計進度控制的目標(biāo)、小市政工程設(shè)計進度控制的目標(biāo)，智能化設(shè)計進度控制的目標(biāo)、大市政項目設(shè)計進度控制的目標(biāo)等。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設(shè)計階段沒有選擇合適的設(shè)計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動。開發(fā)商前期設(shè)計思想的經(jīng)常變動也會造成設(shè)計方案的反復(fù)修改，不能很快的進入實質(zhì)性的設(shè)計過程。

3 設(shè)計單位的設(shè)計控制

對于合約中規(guī)定的設(shè)計文件，要明確設(shè)計具體交付時間。例如，規(guī)劃設(shè)計、園林工程設(shè)計、小市政工程設(shè)計，智能化設(shè)計，大市政項目設(shè)計等。通過建立合同實施臺賬，可以很好的協(xié)調(diào)好各個設(shè)計院的設(shè)計進程，劃分清楚各個設(shè)計院的工作范圍，也能方便的了解到各個設(shè)計院的合同執(zhí)行情況。通過進度控制跟蹤系統(tǒng)，可以很好的保證項目實施按照計劃進行。房地產(chǎn)項目的管理功能需要對當(dāng)前項目有深入的、準(zhǔn)確的了解，然后提取進度控制的相關(guān)信息。

4 主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院進度的協(xié)調(diào)工作

房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程，主體設(shè)計院需要和專業(yè)的設(shè)計院配合，防止出現(xiàn)某個環(huán)節(jié)的設(shè)計滯后而影響了工程進度。專業(yè)的設(shè)計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業(yè)設(shè)計院。主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院保持配合練習(xí)，還要簽署合同約定，按照整體開發(fā)計劃，保證各個進度控制環(huán)節(jié)順利銜接。

4.1 程序與制度的優(yōu)化

4.1.1 明確范圍，限定職責(zé)歸屬

設(shè)計院在接受甲方的工程設(shè)計任務(wù)后，應(yīng)根據(jù)合同仔細(xì)分析設(shè)計范圍、甲方各階段具體要求等，并結(jié)合設(shè)計的工作量及工作日，形成設(shè)計管理流程控制圖 明確建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通各工種設(shè)計人員的職責(zé)。提前制訂施工階段與工程師的配合以及對外溝通的規(guī)則，明確到個人的權(quán)利和義務(wù)，促使設(shè)計人員更主動地完成設(shè)計任務(wù)。

4.1.2建立設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程

設(shè)計院應(yīng)建立起完善的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程，且同時有較強的可操作性，包括：工程設(shè)計品質(zhì)管理制度、工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)和流程、設(shè)計進度管控流程、變更設(shè)計管理制度和流程等。唯有建立相關(guān)制度和流程，設(shè)計院才能更好地規(guī)范設(shè)計人員提交的成果，提高設(shè)計人員的工作效率。

4.3項目負(fù)責(zé)人是工程設(shè)計能否順利進行的關(guān)鍵。他身兼工程設(shè)計項目的策劃、組織，實施數(shù)植。工程設(shè)計的全過程都需要他的把關(guān)，設(shè)計的質(zhì)量也由他負(fù)責(zé)。前期方案階段，項目負(fù)責(zé)人首先要組織各工種討論和理解設(shè)計任務(wù)書和甲方意圖，得出詳細(xì)的設(shè)計大綱，并組織方案論證、圖紙評審、實際驗證等工作。圖紙完成后，項目負(fù)責(zé)人還應(yīng)檢查設(shè)計成果的完整性，設(shè)計成果是否滿足方案設(shè)計、擴初設(shè)計階段中的功能要求；施工圖階段，項目負(fù)責(zé)人要確保甲方及政府部門的評審意見逐條得到落實，特別是對建筑抗震設(shè)計規(guī)范、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程、建筑樁基技術(shù)規(guī)范中強制性條文的執(zhí)行情況必須重點檢查，以確保施工圖審圖的順利通過。施工圖交付甲方后，負(fù)責(zé)人要調(diào)配各工種做好現(xiàn)場施工的配合，才能保證工程質(zhì)量得到有效控制。

5 結(jié)語

建筑設(shè)計管理是影響建筑工程質(zhì)量和造價的重要因素，所以必須要重視建筑設(shè)計的作用。當(dāng)前我國建筑設(shè)計管理雖然取得極大的進步，但是問題仍然存在，對于現(xiàn)存的設(shè)計管理問題，我們不能忽視和輕視，要積極采取針對性措施進行解決，建筑設(shè)計管理需要不斷提升設(shè)計人員的專業(yè)技術(shù)和管理水平，在保證建筑設(shè)計質(zhì)量的同時，保證建筑設(shè)計管理的質(zhì)量，從而提高建筑工程的質(zhì)量。

參考文獻

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（作者單位：南京吉慶房地產(chǎn)有限公司）