房企的高質(zhì)量發(fā)展之路

付鵬

在中國步入新時代的大背景下，房地產(chǎn)市場迎來了高質(zhì)量的發(fā)展階段和多層次的全新發(fā)展格局。在這一市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的重大變革，挖掘新時代的發(fā)展機遇。通過對百強企業(yè)的研究發(fā)現(xiàn)，2017年，房企間規(guī)模之戰(zhàn)高潮迭起，百強企業(yè)在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場窗口期搶占市場，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的突飛猛進(jìn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步跳漲。

規(guī)?；瘮U張唱響主旋律

2017年，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高于同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應(yīng)加??；市場份額快速上升至47.7%，較2016年提高7.9個百分點，增幅高于2016年3.3個百分點。

隨著行業(yè)進(jìn)入資源主導(dǎo)階段，百強企業(yè)的資源集聚效應(yīng)更為強化，將促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。百強企業(yè)憑借更強的綜合實力，在城市市場及土地、資金等資源領(lǐng)域擁有更高話語權(quán)，優(yōu)勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業(yè)績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強者恒強已成行業(yè)共識。

對于2018年的業(yè)績目標(biāo)，百強企業(yè)整體仍持較高預(yù)期，銷售目標(biāo)及增長率均為較高水平，力求在行業(yè)卡位戰(zhàn)中占據(jù)優(yōu)勢地位。

因城施策把握市場先機

2017年，部分熱點城市受到了嚴(yán)格的政策調(diào)控，但百強企業(yè)憑借強大的綜合實力搶抓市場機遇，城市集中度繼續(xù)保持高位。通過搶抓非熱點二、三、四線城市放量契機，二、三、四線城市成交占比提升。百強企業(yè)在5個主要城市群的銷售占比為78.7%，其中長三角占比最高，達(dá)35.5%。

通過加大改善型產(chǎn)品的推出比例以搶占市場份額，有力推動了業(yè)績快速增長。具體來看，百強企業(yè)因城施策，一線城市發(fā)力首改類及高端類產(chǎn)品，二線及三、四線城市聚焦于首改類產(chǎn)品，促進(jìn)企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)快速增長。

內(nèi)外兼修促高質(zhì)量發(fā)展

2017年，行業(yè)規(guī)模戰(zhàn)進(jìn)一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業(yè)不僅在招拍掛市場攻城略地，更通過收并購、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補充優(yōu)質(zhì)資源，為其業(yè)績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業(yè)拿地金額達(dá)2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，占全國300城土地成交金額的61.6%。

2017年，百強企業(yè)憑借自身優(yōu)勢持續(xù)加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。過去1年，熱點城市土地市場競爭趨于白熱化，其中百強前50企業(yè)在杭州、成都、重慶、沈陽、長沙等城市拿地集中度均超50%。

百強企業(yè)積極把握城市群發(fā)展機遇，持續(xù)深耕5個主要城市群及周邊三、四線城市，中、西部城市拿地比例明顯加大。百強前50企業(yè)在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝5個主要城市群拿地金額占比達(dá)76.5%。

2017年百強企業(yè)的業(yè)績增長依賴于金融的大力支持，在整體融資環(huán)境趨緊的背景下，百強企業(yè)的融資優(yōu)勢更加凸顯。2017年百強企業(yè)籌資活動現(xiàn)金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規(guī)模持續(xù)提升。

控成本與高周轉(zhuǎn)模式雙管齊下

2017年，百強企業(yè)銷售業(yè)績的超預(yù)期表現(xiàn)帶動了營業(yè)收入及凈利潤的提升，全年百強企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)423.6億元，凈利潤均值達(dá)48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，凈利潤增速較2016年提高4個百分點，首次超越營業(yè)收入均值增長率，呈現(xiàn)出增收又增利的“雙增”現(xiàn)象。

隨著土地成本持續(xù)走高，規(guī)模較大的百強企業(yè)積極強化產(chǎn)品力與服務(wù)力，改善溢價空間。從2017年新增土地均價占同期銷售均價的比重來看，前10企業(yè)的占比均值較2016年下降3.6個百分點至36.5%，遠(yuǎn)低于11～30企業(yè)的44.6%和31～50企業(yè)的58.9%，保障了充裕的盈利空間。

憑借自身規(guī)模優(yōu)勢及綜合實力，積極通過信用債、基金、資產(chǎn)證券化等方式獲取低成本資金，保障企業(yè)盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業(yè)間融資成本分化趨勢凸顯。

全面履行企業(yè)社會責(zé)任

2017年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業(yè)凈利潤的快速增長而明顯提升：百強企業(yè)納稅總額均值達(dá)54.3億元，同比增長17.4%，其中稅金及附加均值為32.7億元，所得稅均值為21.6億元，同比分別增長15.8%、19.9%。

規(guī)模中等的百強企業(yè)土地布局較為集中，可售貨值多分布于區(qū)域熱點城市，雖短期內(nèi)業(yè)績可期且無去化壓力，但也應(yīng)注意熱點城市調(diào)控是否會對其造成影響，以及未來是否有充足土地資源可以滿足其強烈的規(guī)模增長需求。

從近年高價地開盤情況來看，2016年以來，全國合計成交的770余宗高價地塊中，截至2017年年底已開盤項目僅為30個左右。從770余宗高價地塊的拿地房企來看，部分企業(yè)集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已經(jīng)接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。

謹(jǐn)防財務(wù)風(fēng)險的灰犀牛

2017年百強企業(yè)在追逐規(guī)模擴張的同時進(jìn)一步拉升了負(fù)債水平，負(fù)債壓力加大，但實際負(fù)債壓力尚處合理范圍。房地產(chǎn)企業(yè)2017年普遍加大杠桿率驅(qū)動規(guī)模增長，全年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點。其中，短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業(yè)的流動比率均值為2.11，較2016年上升0.02；速動比率為0.51，較2016年下降0.04，延續(xù)下行趨勢。

受土地投資支出大幅增加影響，百強企業(yè)2017年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值由正轉(zhuǎn)負(fù)，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。

隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經(jīng)步入集中還款期，面臨一定的現(xiàn)金流考驗。

總體來看，房住不炒概念勾勒出了未來更長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟社會中的基本定位，也明確了房地產(chǎn)市場的運行規(guī)則正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化，新時代的大幕正在徐徐展開。在此背景下，百強企業(yè)意識到規(guī)模不是萬能的，但無規(guī)模不成活，在趕搭末班車沖刺銷售業(yè)績的同時，強化運營能力、構(gòu)筑美好生活，尋求高質(zhì)量發(fā)展。在未來波動性、危機感、風(fēng)險和不確定的市場環(huán)境下，應(yīng)主動迎接挑戰(zhàn)，提高自身的風(fēng)險抵御能力，成為真正的行業(yè)勇者。新時代已經(jīng)拉開序幕，中國房地產(chǎn)市場格局即將發(fā)生深遠(yuǎn)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨全新的機遇和挑戰(zhàn)。百強企業(yè)應(yīng)借助新時代東風(fēng)，變革創(chuàng)新，攻關(guān)克難，充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式增長。