城市商業(yè)綜合體投資風險評價模型

孫愛民，韓建委，何國華

(中鐵十一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 404100)

近幾年來，隨著我國城市大都市化的發(fā)展趨勢，城市的中心區(qū)由以前的唯一性轉(zhuǎn)變成由多個中心區(qū)域組成，即城市中心區(qū)由單中心向多中心發(fā)展，而城市商業(yè)綜合體是實現(xiàn)該轉(zhuǎn)變的重要組成部分。城市商業(yè)綜合體投資本身具有周期長、資金投入大、變現(xiàn)能力差、易受政策制約等特點，決定了城市商業(yè)綜合體投資風險的難以評價[1]。論文針對項目的實際情況，用客觀的數(shù)據(jù)來驗證所評估的項目，確定該項目是否可行。

1 城市商業(yè)綜合體投資風險指標的確定

結(jié)合城市商業(yè)綜合體投資風險的研究現(xiàn)狀，根據(jù)指標分解的方法，將城市商業(yè)綜合體投資風險因素分為5大類，分別為經(jīng)濟風險、政策風險、技術(shù)風險、決策風險、管理風險[2]，詳細因素見表1。

根據(jù)表1的評價指標，運用層次分析法、灰色理論、模糊數(shù)學相結(jié)合的綜合評價方法，對武漢某一城市商業(yè)綜合體可能的投資風險大小進行研究分析。

1.1 采用AHP方法計算各層次指標權(quán)重

根據(jù)表1所示城市商業(yè)綜合體投資風險層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風險因素特性，綜合專家的意見，該文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及它們的倒數(shù)作為標度，求出各個風險因素的權(quán)重值。

表1 城市商業(yè)綜合體投資風險指標體系

1.2 確定評價矩陣及評價等級

組織10位專家根據(jù)表1的評價指標體系，對城市商業(yè)綜合體投資風險進行打分，求得評價樣本矩陣為

Q=(Q1,Q2,Q3,Q4,Q5)T

1.3 確定評價灰類

通過對上文風險評價方法的分析，結(jié)合城市商業(yè)綜合體投資風險指標體系，該文將各影響因素的可能風險程度劃分為5個等級：高風險(V1)，比較高風險(V2)，中等風險(V3)，比低風險(V4)，低風險(V5)。從而構(gòu)成城市商業(yè)綜合體投資風險度評價準則集：V=(V1，V2，V3，V4，V5)=(高、比較高、中等、比較低、低)，用數(shù)字評語表示，可以將V依次賦值為9，7，5，3，1，處于兩個等級之間的可以賦值8，6，4，2。

在城市商業(yè)綜合體投資風險評價中，根據(jù)專家意見，按百分制對指標進行評分，并將指標等級劃分為5個灰類級別。

表2城市商業(yè)綜合體投資風險評價指標的灰色分類標準

灰色序號灰類等級中心點灰數(shù)域1高100[80，120]2較高80[60，100]3中等60[40，80]4較低40[20，60]5低20[0，40]

根據(jù)表2，確定白化權(quán)函數(shù)[3]，第一類：“高風險”，其白化權(quán)函數(shù)記為f1(vij)；第二類：“較高風險”，其白化權(quán)函數(shù)記為f2(vij)；第三類：“中等風險”，其白化權(quán)函數(shù)記為f3(vij)；第四類：“較低風險”，其白化權(quán)函數(shù)記為f4(vij)；第五類：“低風險”，其白化權(quán)函數(shù)記為f5(vij)。

1.4 模糊評價計算項目風險

同理可得B2～B5。

1.5 城市商業(yè)綜合體投資風險的灰色聚類評價

同理可得C2～C5

1.6 綜合聚類矩陣

Z=C·VT=(0.014,0.11,0.324,0.35,0.175)(9,7,5,3,1)T=3.714

確定風險等級為較低和中等風險之間。這說明該城市商業(yè)綜合體投資風險一般，且符合實際情況。從決策矩陣的結(jié)果可以看出，該城市商業(yè)綜合體投資在某些方面存在較大風險，如市場供求、業(yè)態(tài)組合及布局、內(nèi)部財務(wù)管理。因此開發(fā)商應(yīng)在以上方面采取積極有效的預(yù)防措施，以確保項目投資安全。

2 結(jié) 論

在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮到城市商業(yè)綜合體具體情況的差異性，因此投資風險評價指標并不完全一致[4]。對此該文的評價指標體系，僅僅是結(jié)合此項目進行設(shè)計的。對于其他城市商業(yè)綜合體可以對評價指標體系進行細微的調(diào)整。該文定性和定量地對城市商業(yè)綜合體投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題。結(jié)果表明，利用綜合評價模型對城市商業(yè)綜合體投資風險評價的結(jié)果與開發(fā)商進行投資的結(jié)論基本一致，符合實際情況。因此，城市商業(yè)綜合體投資風險評價模型能更客觀、科學、有效地評估城市商業(yè)綜合體投資風險，減少主觀因素影響， 方便開發(fā)商自評自查及時了解自身投資現(xiàn)狀， 且對加強投資風險管理， 有針對性地采取預(yù)防措施等都具有重要意義。

[1] 楨 棟，文 凡，胡 強.城市建筑綜合體的城市性探析[J].建筑技藝，2014(11)24-29.

[2] 高 蕾.房地產(chǎn)項目投資風險評價模型[J].青年科學，2013，34(6)：234-236.

[3] 劉思峰，謝乃明.基于改進三角白化權(quán)函數(shù)的灰評估新方法[J].系統(tǒng)工程學報，2011，26(2)：244-250.

[4] 韓建委.城市商業(yè)綜合體投資風險控制機身研究與應(yīng)用[D].武漢：武漢科技大學，2013.