2019：中國(guó)樓市之斯大林格勒保衛(wèi)戰(zhàn)

2018年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了冬天。

在外部貿(mào)易摩擦、美元加息等沖擊之下，多年積累的內(nèi)部矛盾和問題正充分暴露，帶來宏觀決策的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更為艱難

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，第三季度GDP同比增長(zhǎng)6.5%，這是自2009年全球金融危機(jī)以來中國(guó)第三季度經(jīng)濟(jì)最低增長(zhǎng)率。然而，此數(shù)字仍大可存疑。從煤耗等實(shí)物指標(biāo)，從“三駕馬車”的運(yùn)行，從民營(yíng)企業(yè)與外資企業(yè)的狀況等來看，實(shí)際情況或更加艱難。

例如：1-10月份固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)僅5.7%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)僅4.2%，均再創(chuàng)歷史最低；汽車銷售的數(shù)據(jù)更顯示出消費(fèi)已墜入泥潭，今年以來汽車總銷量因此呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)已成定局，再清楚不過地反映出收入增長(zhǎng)現(xiàn)狀和預(yù)期都很差，所以消費(fèi)者正全面按緊口袋，不再購(gòu)買新車。

10月，反映現(xiàn)實(shí)與潛在購(gòu)買力的廣義貨幣供應(yīng)M2按年增長(zhǎng)8%，創(chuàng)歷史最低；社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)亦大幅低于預(yù)期，表明實(shí)體融資需求急劇萎縮，企業(yè)有效需求不足。原因當(dāng)然就是當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不確定性，促使企業(yè)不得不縮減資本支出，以此應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)下行，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)如股市崩盤、P2P崩盤、債務(wù)違約浪潮，以及人民幣貶值。這一年中，中國(guó)老百姓的財(cái)富遭受到嚴(yán)重?fù)p失。

最大的不確定性來自中美貿(mào)易摩擦。未來中美貿(mào)易談判倘若不成功，美國(guó)將2000億美元商品征稅額度提高到25%，再加上2670億美元的關(guān)稅措施，則2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受沖擊的力度將遠(yuǎn)超過2018年。花旗銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，威力將是之前的10倍。

2017年宏觀政策的取向是去杠桿，也就是“緊”。2018年，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行，宏觀政策取向調(diào)整為“穩(wěn)”。世界銀行警告，2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入“保6”的關(guān)口。這個(gè)說法其實(shí)過于溫和，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在正面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，故需要全力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。鑒于2019年宏觀經(jīng)濟(jì)將面臨比2008年更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，宏觀政策取向有必要從目前的“穩(wěn)”字當(dāng)頭轉(zhuǎn)向“?！弊之?dāng)頭：全力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保財(cái)富安全。

2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入“保6”的關(guān)口，首當(dāng)其沖的是保房地產(chǎn)不崩盤。2019年的中國(guó)樓市保衛(wèi)戰(zhàn)將成為中美貿(mào)易摩擦中的“斯大林格勒保衛(wèi)戰(zhàn)”。

寒冬已至，大戰(zhàn)在前

2018，中國(guó)樓市由熱轉(zhuǎn)冷。開發(fā)商打折、購(gòu)房者觀望，樓市預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，“金九銀十”落空，很多城市量?jī)r(jià)齊跌，1-10月份的全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積同比增幅只剩下2.2%；租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介開始?xì)Ъs。這表明中國(guó)樓市供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴(kuò)大，開始進(jìn)入了買方市場(chǎng)。

在筆者看來，當(dāng)前中國(guó)樓市正出現(xiàn)三大歷史性變化：一是中國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的格局已經(jīng)發(fā)生改變，除結(jié)構(gòu)性不足及局部地區(qū)不足外，總體已走向供需平衡；二是北京等地二手房?jī)r(jià)格的下滑，表明預(yù)期已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，過去的買房者現(xiàn)正變成賣房者，這將引發(fā)樓市供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)；三是以美元計(jì)價(jià)的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已見頂回落，接下來或上演以人民幣計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)見頂回落。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)原本面臨自身三期疊加的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)又面臨貿(mào)易摩擦+美元加息的風(fēng)險(xiǎn)，故難于抵擋。2019年，中國(guó)財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)將進(jìn)入最關(guān)鍵的時(shí)刻，而樓市保衛(wèi)戰(zhàn)實(shí)形同斯大林格勒保衛(wèi)戰(zhàn)。

寒冬已至，大戰(zhàn)在前，請(qǐng)一起為中國(guó)經(jīng)濟(jì)祈禱！